详解下半年房地产投资逻辑，一核心因素决定“谁主沉浮”

时间的轮盘已转至下半年，上半年的业绩也出炉了，但“成绩”不理想。

今年上半年，全国GDP同比增长5.5%，虽然快于2022年全年3%的经济增速，但房地产开发投资同比下降7.9%。据统计，在31个省区市中，仅8地房地产开发投资实现正增长，逾七成呈现负增长，超半数投资下滑幅度超过全国水平。

此前文章已提及，目前房地产真正的投资逻辑在于寻找优质龙头，反映在基本面上，就资金充裕、融资能力强、储备土地多及产品竞争力强。这篇就以土地储备作为切入点，寻找房地产板块回调后的投资机会。

土地储备充沛且布局均衡，可解后顾之忧

无毋庸置疑的是，土地储备是影响房企销售额的直接因素，也是房企最大的底气。换句话说，充沛的土地储备对于提高房企销售业绩、“活下去”有着至关重要的意义。

保利发展斩获今年前7个月销冠的背后，是有充沛且布局均衡的土地储备做支撑。

据了解，保利发展坚持“中心城市+城市群”深耕战略布局，在重点深耕珠三角、长三角、京津冀等城市群的同时，结合国内经济战略走向，逐步延伸至中部、西部、海峡西岸等国家重点发展区域。截至2022年末，保利发展于全国一百余个城市的储备建筑面积为16,454.67万平方米，其中储备建筑面积排名前十的城市分别为广州、佛山、武汉、成都、长沙、茂名、昆明、青岛、北京和东莞，上述城市储备建筑面积合计占比为36.54%。

在保利发展保持投资定力，坚持深耕战略，储备项目丰富且成本相对合理。

保利发展通过公开市场招拍挂、城市更新、产业拓展、兼并收购等多元化渠道获取项目，项目拓展能力持续提升，2022年新增土地储备金额占当年销售金额的比例小幅增长0.55个百分点至35.27%，新增储备项目平均楼面地价较当年销售均价整体处于较低水平，土地投资节奏稳健。

拿地区域方面，保利发展2022年于38个核心城市的拓展金额占比达98%，随着新获取项目城市能级提升，当年新增土地楼面均价明显增长，2023年一季度新增土地金额和新增土地容地率面积同比分别下降45.75%和52.58%，于38个核心城市拓展金额占比为98%，新增土地楼面均价进一步增长。

同样，碧桂园的土地储备也很充沛。

截至2022年末，碧桂园在中国境内拥有处于各开发阶段的项目权益建筑面积合计20,154万平方米，其中权益已竣工面积（含已竣工已预售未交付及已竣工未销售）、权益在建面积（含已获预售证（已预售）、已获预售证（未预售）和未获预售证在建面积）和权益待开发项目面积占比分别为4%、63%和33%，在建未售及待开发部分面积较大，项目储备规模较为充足。

从项目储备区域布局来看，碧桂园在其大本营广东省的开发项目权益建筑面积占比仍最突出，而其余省份占比呈现均衡化，有助于其分散区域房地产市场风险。从项目所处城市能级来看，碧桂园已获取权益可售资源中位于一、二线城市和三、四线城市的占比分别为39%和61%，位于三、四线城市的项目占比仍较大。

近年来，碧桂园保持较为审慎的拿地策略，量入为出，2020~2022年权益拿地金额占权益签约销售金额的比重均不超过40%，其中2022年大幅收紧投资力度，仅以一二级熟化及收并购方式获取9个项目，且以一二线城市项目为主。未来碧桂园计划继续加大一二线城市项目获取力度，使一二线城市项目与三四线城市项目占比更趋均衡。

此外，碧桂园严格执行以销定产的项目开发策略，将建设资金优先用于预计销售情况较好、能产生正向现金流贡献的项目，以增强其在不利市场环境下的抗风险能力。

当然，华润置地也不甘示弱，土地储备充足，项目布局均衡，以一线及热点二线城市为主，截至2022年底全口径土地储备3853.15万平方米，土地储备充足；在建及在售项目主要位于一线及热点二线城市，可为其后续发展提供良好基础。

可以看出，拥有充沛土地储备且布局均衡的房企，自然也不会差到哪去。

土地储备是房企的底气，但失去资金和融资就会变得一文不值

要清楚的一点是，充沛和均衡，两者均必不可少。

对于富力而言，虽然土地储备可售面积较充裕，且拥有较大规模的待盘活优质城市更新项目及投资物业，但布局较分散，三四线城市项目面临去化压力。

数据是最好的证明。截至2022年底富力全口径土地储备（按未竣工项目总可售面积核算）4708.11万平方米，其中发展物业土地储备4520.64万平方米、投资物业土地储备187.47万平方米；2022年权益口径协议销售金额384.3亿元。

富力以独立开发为主，综合权益占比90%以上，虽然土地储备总规模较充裕，但在流动性压力下，近年来新增土地储备较少，去化速度相对较快的优质土地储备持续消耗，导致土地储备质量有所下降。从区域分布来看，截至2022年底，富力土地储备分布于90多个城市或地区，布局分散，增加了项目管理压力和管理成本。从城市能级来看，剔除海外项目和投资物业项目，富力境内未竣工项目中仍有一定规模的三四线城市项目，面临去化压力。

此外，富力还有较多已签约的城市更新项目，转化后将有效补充土地储备。截至2021年底，富力已签约合作城市更新项目超过64个，规划总建筑面积超过7200万平方米，预计可售面积超过3500万平方米，预计可售货值超过10000亿元，其中约93%位于一二线城市，大湾区面积占比达76%。但值得注意的是，城市更新项目开发周期不确定性相对较大，项目前期支出将导致富力一定规模的资金沉淀，且项目若要转化为可开发土储，尚需持续资金投入，后续面临的资本支出压力较刚性。

与富力有着相同问题的还有恒大和融创。

根据恒大发布了2021年、2022年的两份年报可知，截至2022年底土地储备还有2.1亿平方米，另外还有79个旧改项目，而且这些旧改项目里，在深圳的就有34个。2022年年底融创权益土地储备约1.6亿平方米，权益土地货值约1.77万亿，约80%位于核心一二线城市。

两者都拥有如此庞大的土地储备，共同原因在于此前过度扩张、高杠杆经营，但目前已无资金支持以及再融资能力，或许无法让这些土储经营变现。

所以，拥有充沛且布局均衡的土地储备是优质房企最大的底气，但这一切都是建立在有资金支持和融资能力强的基础上。

接下来，我们将要讨论产品竞争力对优质房企所发挥的重要价值。