内蒙古夫妻做物业干出一个IPO

在家有物业，公司有保洁。随着房地产业近三十年迅速发展，与之相配套的物业行当也迎来黄金期。

物业这条掘金赛道上，恒大、碧桂园等知名房地产企业自带的住宅物业在前，明喆集团股份有限公司（下称“明喆集团”）剑走偏锋，盯上了非住宅物业。例如医疗机构的医辅运送、医疗垃圾收集；教育机构的学生公寓管理、教室及场地管理等；办公楼的会务服务及驾驶服务等都属于非住宅物业。

靠着给非住宅提供综合物业服务和单位食堂服务，明喆集团年入36亿元，正冲刺IPO。

年入36亿，在管面积4091万平方米

英国人奥克维娅·希尔是公认的近代“物业管理”创始人。她在1880年至1886年间为其名下出租房屋制定了一套房屋管理办法，引导并要求租户严格遵守。这套管理办法在实施后效果良好，引发当地业主纷纷效仿。这种“早期的物业管理活动”改善了居住的条件，在一定程度上解决了房东和承租人的种种问题。

但建筑物不止有住宅，日常办公、生活、学习等用途的建筑也占据了相当份额，因此非住宅物业应运而生。根据克而瑞物管、中物研协的数据，2022年非住业态物业管理总规模143亿平方米，预计2025年非住宅物业管理行业总规模有望达到156亿平方米。

图源：《招股书》

在非住宅物业方面，明喆集团主要负责为医疗机构、行政事业办公、企业办公、教育机构等单位，提供清洁绿化、秩序维保、会议服务、导医导诊、医疗辅助、设施维护保养等服务。

根据业态类型的不同，医疗机构为明喆集团的第一大营收来源，2022年占比达到37.55%，其次为行政事业办公、企业办公、教育机构，其他物业则包括体育馆、博物馆、剧院、市政道路等。

《招股书》显示，明喆集团的客户包括国家电网、天津市公安局、深圳技术大学、中国医科大学附属盛京医院等。截止2022年12月31日，明喆集团的在管面积达到4091.49万平方米。

同时，明喆集团还在天津、内蒙古为所承接的行政事业单位和企业等提供食堂服务。不过营收占比较小，2020年-2022年分别为11.28%、9.52%和7.69%。

通过综合物业和单位食堂服务，2020年-2022年，明喆集团实现营收30.07亿元、33.42亿元和36.17亿元，净利润1.79亿元、1.67亿元和2.9亿元。

根据克而瑞物管、中物研协联合发布的《2022中国物业服务企业综合实力研究报告》显示，公司综合实力排名15，在非房地产背景的独立第三方物业管理服务企业中排名第2。

不过，明喆集团多次因“未按安全技术规范要求进行电梯维护保养”“未做到保持消防设施、器材完好有效”“擅自停用消防设施、器材”“火灾时消防室仅1人值班”“招用不符合条件的人员担任保安员”被处罚。

图源：《招股书》

《招股书》显示，明喆集团及其子公司、分公司受到的行政处罚累计达17次，其中工商处罚1次，消防处罚4次，公安处罚7次，税收处罚5次。

诉讼量行业中等，曾出现劳资纠纷

多次出现管理不规范的情况背后，是明喆集团大量员工的管理难度较大、且分散。

截止2022年12月31日，明喆集团共有员工4.62万人，这里面大部分为一线工作人员，环境绿化人员、客户服务人员、秩序维护人员占比合计达到84.01%。存在平均年龄较高、文化水平低，老龄化的特征，职业培训存在一定难度。

且明喆集团的主营业务遍布全国各地，相对集中在华北、华南、东北、西北四大地区。“天高皇帝远”，不能集中管理也让管理难度再上一层。

同时，“人”也是明喆集团最大的支出。

《招股书》显示，明喆集团的主营业务成本中，人工成本占比最高，2020年-2022年分别为19.41亿元、23.84亿元和25.92亿元，占主营业务成本的82.36%、85.52%和87.25%。

因此人工成本变动，对于明喆集团的毛利产生较大影响。经测算，如人工成本上升或下降10%，明喆集团的主营业务毛利将下降或上升 29.99%-43.17%。

扣除退休返聘人员1.45万人、非全日制用工111人后，明喆集团应缴社保、公积金人数为3.16万人。其中，明喆集团未缴纳社保人数4682人，未缴纳公积金人数达到2.32万人，未缴纳比例达到14.82%、73.5%。

“新员工当月入职，尚未办理完毕；退休返聘的人员无需再缴纳；农村户籍员工对当期实际取得的收入更为重视，缴纳意愿较低，自愿放弃缴纳社会保险及住房公积金等。”明喆集团表示。

虽然人是明喆集团的“核心竞争力”，但不少员工和明喆集团未能“好聚好散”。

企查查显示，明喆集团存在153起司法案件，被告身份的有63起，原告身份的31起。劳动争议为第一大案件类型，共计63起，其次为劳动合同纠纷13起，还有工伤保险待遇纠纷、物业服务合同纠纷等其他民事纠纷。

图源：企查查

明喆集团的诉讼量，在同行业中属于居中水平。同行业中，已在A股上市的物业管理服务企业招商积余（001914.SZ）仅27个司法案件，其中19起为被告，以侵害作品信息网络传播权、房屋租赁合同纠纷为主；特发服务（300917.SZ）共39起案件，23起被告，以其他民事、物业服务合同纠纷为主。

新大正（002968.SZ）共有1270起司法案件，但以物业服务合同纠纷为主，达到1038起；南都物业（603506.SH）达到了2203起案件，和新正大一样，以物业服务合同纠纷为主，达到2024起。

相关裁判文书显示，明喆集团不少员工因“加班费”问题与其对簿公堂。来自北京的苏旭东就以明喆分公司长期未及时足额支付劳动报酬为由，解除劳动合同并将公司告上法庭。

苏旭东表示，其2018年6月至2020年5月，延时加班204小时、法定节假日加班140小时。要求其支付加班工资约6万元，未休年休假工资1.43万元以及经济补偿金1万元。最终二审判决明喆分公司支付未休年休假工资7006.9元。

来自天津的张滨同样因“加班费”问题，在2023年3月22日将民喆集团告上法庭，请求为要求明喆集团滨海新区分公司支付加班工资、10天未休工资、未休年假工资、防暑降温费、采暖费、解除劳动合同补偿金合计54.09万元。

该案件于2023年6月开庭审理，目前尚未作出裁决。

比加班问题更为严重的，明喆集团还存在多起工伤、工亡案件。

《招股书》显示，员工陆菊珍于2020年1月22日下班因交通意外死亡、员工张魁维于2020年12月22日上班途中发生交通事故身亡、鄂尔多斯职业中等专业学校洗碗工贺枝贵休班期间在人防地库坠落死亡，因被认定为工伤、工亡，法院判决明喆集团进行赔偿。

图源：《招股书》

明喆集团对此均进行了上诉，但前两起以败诉告终，第三起仍在审理，判决明喆集团分别支付赔偿款99.53万元、88.82万元和95万元。

花2.86亿买楼、分红8亿

明喆集团成立于2000年，由内蒙古人高海清与张国玲创立，两人为夫妻，1988年两人均在内蒙古通辽市统计局工作，1994年两人前往深圳工作，到2000年创立明喆集团，到目前两人均拥有新加坡永久居留权。

两人还拥有一个女儿高艺菲，出生于1993年，21岁后进入明喆集团，从基层左右，历任行政文员、行政主管、集团办公室主任助理、人力资源部总经理助理、企划部企划专员、财务部会计、采购管理部总经理助理、董事会办公室主任助理等。拥有新加坡和英国永久居留权。

《招股书》显示，三人合计直接持有公司股份80.79%，合计控制91.71%的表决权。此外，高海清的弟弟高海峰、张国玲的弟弟张国民分别在明喆集团持股1.95%、1.53%，为第七大、第九大股东，在公司担任董事、副总经理。2022年两人年薪均为163.2万元。

图源：罐头图库

“一方面这种单边主义结构的决策风险，会随时间和企业做大做强而显得极为突出；另一方面，现代公司治理结构优化的目的之一，就是避免这种决策结构单边主义畸形。从某种意义上说，我们建立现代资本市场发展直接融资的股权操作模式，也正是为了解决股权过度集中产生的公司治理架构与管理运营实务直接存在的矛盾。”独立国际策略研究员陈佳表示。

股权高度集中的情况下，明喆集团进行了大额分红。2020年-2022年现金分红3.8亿元、1.19亿元和3.45亿元，合计8.44亿元，均超过当期净利润1.79亿元、1.67亿元和2.9亿元，合计6.36亿元。

按照持股比例计算，现金分红超过90%落入高海清一家口袋。

2021年现金分红相较较少的原因，则是因现金“另有用途”。2021年9月8日，明喆集团从深圳市笋岗华润置地发展有限公司手中购买华润置地笋岗中心的7-10层办公楼，套内建筑面积合计5020.97平方米，房产转让价款合计为2.86亿元。已全部付清，目前已经交房并正在装修。

《招股书》显示，明喆集团的资产负债率为54.77%、52.31%、53.95%。

此次冲刺IPO，明喆集团计划募资14.09亿元，1.9亿元用于补流，主要用于营销网络及品牌建设项目、信息化建设与升级项目和人力资源建设项目等。

图源：《招股书》