麦驰物联把保利告上法庭，做小区对讲生意年入5亿

买房选择小区时你都考虑哪些因素？环境、地段、开发商品牌？不同开发商建造的房子虽各有不同，但相同的是房地产行业正向精品方向发展，房子的智能化程度正在不断提升，大到监控、报警、门禁与对讲等系统，小到房屋内的智能照明、智能影音。

房地产行业无疑也带动了这些“智能家居”行业，每一个环节都变得有“金”可掘，深圳市麦驰物联股份有限公司（下称“麦驰物联”）便是一家主攻楼宇对讲系统的企业，靠着万科、华润、绿地、保利等房企，不仅年入5亿，如今还要冲刺资本市场。

只是，行业寒冬下，麦驰物联现金流连续三年为负。募资用途中，40%用于补流，当大客户策略不再具有优势时，IPO会是新的“救命稻草”吗？

给保利、万科做对讲系统年入5亿

作为人衣食住的重要场所，人们对房子的舒适性、便捷性、安全性等的要求正在变得越来越高。需求带动发展，在此背景下，建设安全度更高、信息化更完整、基础服务更丰富的智慧社区，逐渐成为地产开发商吸引购房者的营销策略。安防及智能家居成为实现这些需求的重要产品。

其中，保证安全性是每个小区的首要工作。作为小区安防系统最重要的一环，楼宇对讲系统是保障住户人身和财产安全的第一道防线。楼宇对讲行业从二十世纪八、九十年代开始进入中国市场，从非可视对讲到可视对讲，从黑白可视对讲到彩色可视对讲，再到智慧楼宇对讲系统，楼宇对讲行业取得了高速发展。

麦驰物联便为许多小区提供楼宇对讲产品，其中包括但不限于室内机、单元门口机、小区围墙机和别墅门口机、智能中控屏、智能网关、智能开关面板、智能插座、智能锁、电动窗帘、电动晾衣机等多个品类。

其中麦驰物联的数字楼宇对讲产品主要可用于社区、居民楼、别墅、公寓，实现访客、住户及物业管理中心的远程可视对讲，并具备人脸、指纹、二维码、蓝牙、APP、刷卡、密码等多种门禁开锁方式，同时具备安防报警和智能家居控制功能。为麦驰物联的第一大营收来源，2020年-2022年分别实现销售收入2.35亿元、2.4亿元和2.24亿元，营收占比为45%、48.1%和48.67%。

图源：《招股书》

不论是数字楼宇对讲系统，还是智能家居，均是提高房子附加值的方式之一。因此，麦驰物联合作的房型多为中高端型，客户更是保利、万科、绿地、华润、中海、鲁能、中南、金科、美的、金茂、大悦城、弘阳、金隅等国内的头部房企。

不过，这其中大部分是麦驰物联通过与其签订集采协议的形式开展业务合作关系。《招股书》显示，麦驰物联的集采客户营收占比从2020年的49.11%提高2022年的54.99%。不过2022年，万科、绿地、鲁能、中南、美的、金茂和金隅的社区安防智能化产品；金科和弘阳的建筑智能化设计服务业务；金科的建筑智能化系统集成业务的集采协议已到期。到期后，部分房地产企业未选择续签。

图源：《招股书》

由于上游房企影响，麦驰物联的营收净利有所下降。2019年-2022年，麦驰物联分别实现营业收入约3.83亿元、5.23亿元、4.99亿元和4.64亿元，归母净利润约4724.76万元、8191.17万元、5783.21万元和5450.38万元。

“一方面，上游的房地产市场受政策冲击，处于产业链下游的家居行业发展也受到影响；另一方面，家居行业面临再次转型升级的需求，令经营成本增大。家居行业的消费主力现逐渐已变成‘90后’甚至‘95后’的年轻一代，这群消费者对家居行业的智能化、数字化和个人定制化提出更高的要求，家居行业需要再次转型升级，才能符合新消费者需求。”丝路智谷研究院院长梁海明表示。

保利身兼股东、客户、被告“多职”

麦驰物联的大客户中，保利常年位列第一大客户。且营收贡献占比仍在不断提高，2019年-2022年，麦驰物联对保利发展的销售收入分别为0.74亿元、1.19亿元、1.31亿元和1.42亿元。保利销售收入金额占各期营业收入比重分别为24.07%、24.85%、29.19%和33.73%。

保利虽然是大客户，但麦驰物联显然没有因此就给予价格“优惠”，其对保利的毛利率甚至要高于其他客户的平均毛利率。

麦驰物联对保利提供多种服务，其中2020年-2022年，麦驰物联向保利销售社区安防智能化产品的毛利率分别为50.16%、49.36%、42.86%， 但该产品的平均毛利率为48.68%、48.56%、38.94%；向保利提供建筑智能化设计服务的毛利率分别为72.65%、60.26%、74.34%，同期该业务的平均毛利率为64.89%、63.18%、68.62%。

“社区安防智能化产品毛利率差异源自产品销售结构的不同，公司向保利销售的毛利率较高的产品占比较高。建筑智能化设计业务的毛利率较高，主要是因为公司承接大量同类型业务后，会形成规模化效应，因此大客户毛利率水平普遍高于平均毛利率。”麦驰物联表示。

图源：《招股书》

向麦驰物联购买了不少高毛利产品的保利，其实跟前者是“自家人”。2016年12月27日，珠海利岗、珠海赢股以3元/股的价格分别认购麦驰物联1050万股、910万股股票，认购后分别持有麦驰物联13.82%和11.97%，成为第二大、第三大股东。

其中珠海利岗的执行事务合伙人保利（横琴）资本管理有限公司的实际控制人为中国保利集团有限公司。也就是说，保利既是麦驰物联的第一大客户，也是麦驰物联的第二大股东。

保利虽是麦驰物联的大客户和大股东，但其自身的日子也不好过，还因拖欠货款被麦驰物联告上法庭。

2010年，麦驰物联和保利贵州房地产开发有限公司（下称“贵州保利”）合作开发保利温泉新城项目，麦驰物联负责三期1-14号楼的智能化工程。但麦驰物联竣工后，贵州保利未按照约定付款。麦驰物联因此提起诉讼，请求判令贵州保利向发行人支付工程款、违约金、质保金、返还履约保证金以及支付相应利息。

图源：裁判文书网

实际上，贵州保利已被破产清算。根据《民事裁定书》显示，2020年1月14日，乌当区人民法院受理保利贵州置业集团有限公司申请，依法对贵州保利强制清算。法院文书显示，截至2020年12月31日，清算组共登记71笔债权，申报金额为20.2亿元。

根据《保利贵州房地产开发有限公司和解协议》，贵州保利应在破产费用、共益债务等费用清偿完毕后，一律按债权总额的82.5%清偿普通债权。根据法院判决，贵州保利需向麦驰物联支付各类费用约327万元。截至目前，贵州保利已向麦驰物联支付款项共计290.92万元。

《招股书》显示，麦驰物联对保利的应收账款账面余额分别为0.63亿元、1.02亿元、1.35亿元，计提坏账准备分别为639.56万元、1100.68万元、1051.35万元。

除了贵州保利，麦驰物联和江阴润泽也存在合同纠纷。2018年12月，双方就江阴玫瑰园项目一、二、三期智能化工程签订《施工合同》。但竣工后，江阴润泽未按照约定支付全部工程款，尚欠272.32万元未支付。目前，江阴润泽已移送破产审查。

现金流连续三年为负

大客户们的困境显然也传导到了麦驰物联，《招股书》显示，2020年-2022年，公司应收账款余额迅速上涨，分别为2.51亿元、3.15亿元和3.64亿元。应收客户款项合计分别是4.31亿元、5.2亿元和5.69亿元。截至2022年末，麦驰物联应收客户款项净值占同期末总资产的比例为64.86%。

一边是钱收不回来，另一边该付的钱更是一点不少。麦驰物联安防产品所需要的关键材料包括液晶显示屏模组、芯片等，其付款时效一般较高，麦驰物联的采购付现率(购买商品、接受劳务支付的现金/营业成本) 2019年-2022年分别为103.24%、94.25%、101.63%和93.82%。

图源：罐头图库

这也导致麦驰物联的现金流常年为负，《招股书》显示，2019年至2021年，其经营活动产生的现金流量净额为负并呈下降趋势，分别为-118.49万元、-628.83万元、- 2749.36万元。

麦驰物联为加快资金回笼，加强了应收账款的催收力度，并接受部分客户按照市场价格以房产抵偿其所欠公司款项。包括绿地、万科、保利、上海星舟信息科技有限公司等。例如于2020年与佛山万科中心城和深圳万科达成抵债协议，分别以一处房产抵偿欠麦驰物联的工程款89.57万元和219.36万元。

通过“以房抵债”，麦驰物联所获房产共26套，车位共11个，合计抵债2907.78万元。这也被深交所要求说明，是否存在变相投资房地产业务情形。

“公司为控制应收账款及应收票据坏账风险，综合考虑目前房地产市场行情及客户资信状况等因素后，接受部分客户以房产抵偿其所欠公司款项。不属于变相投资房地产业务。”麦驰物联表示。

除了“以房抵债”外，公司2022年支付的各项税费较同期减少1123.76万元。此种情况下，麦驰物联现金流2022年终于转正为4836.83万元。

与此同时，此次IPO麦驰物联计划募资5.03亿元，其中2亿元用于补充运营资金项目。

图源：《招股书》

“大家居行业告速发展期已超过20年，其中的绝大部分细分行业已有龙头企业登陆资本市场（IPO／被并购等），当下已是大家居‘资本上岸’的下半场偏后期了，所以这批未能顺利上市的，基本上有一个共同的特点：在相应的细分领域，不是首家IPO，甚至有一些相对已有的垂类IPO企业，营收体量还有不小差距。”中国家居/设计产业互联网战略专家王建国表示。