华大九天上市2月就掏1亿给员工买房，你酸了吗？

上市不到三个月，华大九天(301269.SZ)就收到了深交所发来的《关注函》，不是因为经营问题，也不是股价异常波动，而是一个老百姓最常讨论的话题——买房。

华大九天并不是房地产公司，它成立于2009年，是我国电子设计自动化(EDA)龙头，也是我国唯一能够提供模拟电路设计全流程EDA工具系统的本土EDA企业，因其特殊的地位还被业内称为“芯片之母”。

作为一家高精尖的科技公司，华大九天7月29日成功登陆深市创业板，上市首日涨129%，以后一周更是连续走高，最高摸到145.98元/股，较32.69元/股的发行价涨346.56%。

来源：wind

华大九天买的也不是商品房，据公告，其购入的是42 套公租房，总建筑面积约为4420.88平方米，总价款约为 1.1亿元。

刚上市募资35.49亿元就斥1.1亿元买房，深交所火速关注，并要求华大九天说明买房资金来源、相关人员激励标准以及要求说明募集资金是否变相投向房地产等。

市场反应平淡

与深交所的快速反应不同，华大九天投下的这颗石子，并没有在资本市场引起太大的涟漪。

华大九天这则“关于购买上海临港公租房的公告”是在10月18日发布的，夹杂在二十余条常规公告中间。

来源：wind

公告发布第二天，华大九天报收98.5元/股，较前一日下跌1.5%。10月19日，深交所就发来关注函，次日，华大九天报收104.5元/股，较前一日上涨6.09%。10月21日，华大九天股价又下跌1.46%，报收102.97元/股。

10月26日，华大九天回复了深交所的《关注函》，当日收盘，华大九天报107.06元/股，涨4.89 %。

可以看到，股价并没有因为这则消息而异常波动，股吧内对其刚一上市就购房发员工福利的新闻更多的讨论方向也是“羡慕”。

来源：东方财富股吧

有投资者表示，逢低买入不动产，既保值又解决了员工的住宿问题，有啥不对？

还有投资者认为，人才就是技术，就是科技，吸引并留住人才，才能长远的发展下去……

但也有小部分投资者提出了质疑：公租房为何可以卖给公司来出售？

位置偏僻的公租房

在华大九天的购房公告中，并没有给出其预购买42套公租房的具体位置，只说是在上海市浦东新区海洋七路999弄11号共8层16套、木荷路515弄18号共13层26套，没说小区名称，也没说门牌号。

来源：华大九天购房公告

事实上，上海的“弄”相当于北京的胡同、川渝的巷子，是一个比较大的范围，号也只能具体到楼栋，并不能精确到房间。

从地图上来看，海洋七路与木荷路相邻，两条路及周边部分公路显示的都是“在建”状态。

来源：高德地图截图

一位在这附近送餐的外卖小哥表示，这附近有一个同济大学的实验基地，还有一个临港的智能网联汽车综合测试示范区，剩下的除了工地就是荒地，一般这里点餐的也都是工地上的工作人员。

从高德卫星地图来看，海洋七路和木荷路中间确实对应了一块正在建造中的住宅区域，从公租房所在区域细节可以看到，该区域很多房子还未封顶，也没有绿化。

公租房所在区域

公租房所在区域细节

华大九天在10月26日的回复公告中也确认了这一点，表示“公司本次交易购买的公租房为预售房，相关房产目前仍在建设过程中。”

此外，华大九天还表示，公司用于购买本次公租房资金充足且并非来自首次公开发行募集资金，不存在其他融资安排，亦不涉及募集资金变相投向房地产业务的情形。

从已有的房屋信息来看，这两处公租房的总建筑面积4420.88平方米，海洋七路房屋的总房价款(包含房屋全装修价格)暂定为人民币5977.26万元，木荷路房屋的总房价款(包含房屋全装修价格) 暂定为人民币 5137.53万元。

也就是说，华大九天斥资1.11亿元购买了4420.88平方米的全装房，每平米折合2.51万元。

安居客数据显示，上海10月二手房均价5.61万元每平方米，不过搜索华大九天所购公租房附近的住宅，如临港海滨国际花园，最新的价格为2.39万元每平方米。

来源：安居客

考虑到华大九天购买的包含房屋全装，由此来看，其购物价格和市场的二手住宅均价相差不多。但如深交所问询中所述，这次的交易合规吗？

公租房可以买卖吗？

事实上，公租房也是可以买卖的，但各地政策稍有不同。

据上海市光明律师事务所付永生律师介绍，根据国家规定，临港新片区参照经济特区管理。为了加大对人才的住房保障力度，2019年9月1日制订的《中共上海市委、上海市人民政府关于促进中国（上海）自由贸易试验区临港新片区高质量发展实施特殊支持政策的若干意见》第38条规定：建设“先租后售”公租房。建成后10年内作为公租房使用，其中50%房源可由单位按门栋整体购买作为公租房中单位租赁房使用。公租房建成10年后可作为商品住房按套上市转让。

付永生律师表示，《上海市人民政府关于深化完善“双特”政策支持临港地区新一轮发展的若干意见》沪府发〔2016〕49号，规定对上海临港地区建立特别机制和实施特殊政策（简称“双特”政策），允许公共租赁房“先租后售”。

值得注意的是，这一规定里有一个10年期限。

不过2022年6月1日，中国(上海)自由贸易试验区临港新片区管理委员会特别批复了临港公共租赁住房项目整体预售。

批复项目为临港科技创新城园区的5个地块，其中就包括华大九天购买公租房的地块。批复函的具体要求中提到，本项目50%销售部分仅向临港科技城园区内的企事业单位及分支机构按门洞号进行整体预售……销售范围不超过住宅总面积的50%。

可以看到，华大九天的购房行为是有政策依据的，只不过与大众概念中享受公租房待遇的中等偏下的群体不同，华大九天购房目的是为了吸引和激励核心人员。

IPG中国首席经济学家柏文喜认为，公租房在没有禁止性规定的情况下是可以出售的，而且公租房的建设与持有方往往为了自身的流动性也会倾向于出售部分公租房或者将公租房资产证券化。但是公租房由于享受了一定的政策优惠和政策补贴，比如地价折让、规费减免等，所以无论是直接出售还是卖给市场化的公司来出售，除非入住者符合相关的资格要求且满足一定的年限之外，则可能还需要补交相应的政策性优惠或者补贴形成的市场差价。华大九天这一动作在没有禁止性规定的情况下也不能说不是合法合规的，因此深交所只是问询以关注其资金使用的合理性而已。

华大九天的这一行为，对外的说辞是为了员工福利，如果入住员工符合公租房要求的资格倒也无妨，但是如果员工不符合入住资格且居住年限不满足公租房要求的话，则买入的产权人是要补足公租房所享受的政策性差价的。柏文喜表示，如果这些房子转售给员工，则华大九天就不存在变相投向房地产的可能性了；如果这些房子由公司持有，则需要解决好公租房的相关政策问题，在受公租房政策限制的情况下，华大九天也很难实现变相投资房地产。而只有华大九天完全将这些房产转为市场化的商品房来自行持有，才具备变相投资房地产的可能。

华大九天七月底登陆深市创业板，创业板企业确实需要维持技术骨干人员和核心团队的稳定性。柏文喜认为，华大九天上市刚两个月，还没做出成绩就开始买房激励员工，这么大的激励动作可能是出于稳定核心技术团队的需要，未必不具备合理性。即使是出于稳定核心技术团队目的的炒概念，也有利于向市场传达信心和有利于自身维护股价。