魔方公寓IPO：资方“挤走”创始人后，又走上靠投资赚钱的老路？

自蛋壳公寓暴雷、青客公寓破产后，在资本市场沉寂了两年的长租公寓又冲出一位领跑者。

近日，长租公寓运营商魔方生活服务集团有限公司(下称“魔方生活”)向港交所递交上市申请，联席保荐人为摩根士丹利和建银国际。

这是首家在港申请上市的集中式长租公寓运营商，2009年成立至今，魔方生活经历了4轮融资、13轮股权认购，融资投后估值也从2012年的2.94亿港元增长至2021年的76.02亿港元，不到十年翻了25倍。2016年还一跃成为长租公寓行业的“独角兽”企业。

然而，就在晋升为行业独角兽的第二年，创始人葛岚离职，并陆续卖掉了手中的大部分股份，如今仅保留了2.86%的股份。

如今，最大投资人华平投资已实控了魔方生活，推动公司上市或已成其心中夙愿。

创始人中途离职

华平投资实控魔方生活

虽然蛋壳公寓、青客公寓在资本市场的尝试均以失败告终，但对于长租公寓市场的价值，资本方从未质疑过。华平投资中国区联席总裁程章伦曾表示，“我们认为这个行业没有天花板。”

抱着这一想法，华平投资近年来在长租公寓市场频频出手，魔方公寓则是其布局十年的一个品牌。

华平投资是一家专注于投资成长型企业的私募股权投资公司，自1966年成立以来，华平投资已募集了20支私募股权基金，管理逾670亿美元全球资产，其中，在中国和东南亚管理逾220亿美元资产，投资了160多家企业。除了魔方公寓外，还投资了自如等项目。

魔方生活是最早一批进入长租公寓赛道的企业，2009年就在南京推出了其首个租赁公寓社区。2012年，魔方生活获得华平投资的A轮融资；2015年、2016年，华平投资又追加投资，三轮投资总额超5亿美元。

2016年，魔方生活的C轮融资完成后，估值超过10亿美元，这也让魔方一跃成为长租公寓行业的“独角兽”企业。

华平投资的出现，使得魔方生活有足够的底气去“开疆辟土”，截至2022年6月30日，魔方生活在26座城市的394个地点经营了76190套在营公寓，其中约45.5%位于北京及上海。

然而，就在魔方生活一路开疆拓土时，2017年，创始人葛岚突然离职。据《中国企业家》报道，葛岚离开的原因，除了和投资人出现了一些分歧，葛岚也有自己的创业规划。

离职前后，葛岚相继抛售了自己的股权，经历过多次投资和股权转让后，华平投资最终持有魔方公寓51.62%股权，成为其第一大股东。而葛岚如今仅保留了2.86%的股份，创始人团队也是分崩离析。

作为魔方生活的投资人，也是最大股东，华平投资选定了7天连锁酒店的创始人郑南雁接手魔方生活，郑南雁又推荐了在酒店行业同样拥有丰富经验的柳佳一起共事。如今，二人分别任魔方生活的董事会主席和CEO。

金融背景加持业绩？

资本不只是看好长租公寓，还直接亲手干起了长租公寓。除了指派新的领导团队外，金融背景的华平投资也在财务运营上对魔方生活进行了潜移默化的影响。

2017年1月，在创始人离职之前，华平投资就带领魔方生活完成了行业首单资产证券化。

来源：华平投资官网

这是中国ABS发行历史上的首单公寓行业资产证券化产品，除了具有金融创新意义，更是给以轻资产运营为主的公寓行业打开了新的融资渠道。

除了创新融资通道，华平投资的带领下，魔方生活在投资方面也成绩不俗。

仅从《招股书》的披露来看，2019-2021年，魔方生活营收从9.47亿元增至14.71亿元，年复合增长率为24.7%；净利润从0.64亿元增至2.95亿元，年复合增长率为115.6%。

但具体来看，其净利润起伏非常大，2019-2021年分别是0.64亿元、-2.31亿元、2.95亿元。而2022年上半年，魔方生活的净利润只有41万元。

来源：魔方生活《招股书》

且从主营业务的情况来看，直营公寓占据其主要份额，2019-2022年上半年，魔方生活直营公寓总计分别为2.77万间、3.19万间、5.01万间和5.01万间。

可以发现，公寓数量的变化与净利润的起伏并无直接关系，尤其是2021年其公寓数量略有增加，但净利润却增长超5亿元。这一年还发生了什么？

从《招股书》中看到，2021年1月，魔方公寓先是出售微领地创客空间运营的全部股权，然后又收购了微领地的21家项目公司，其中包括位于上海陆家嘴黄金地段的一个项目。“这21个项目，尤其是陆家嘴的项目，给魔方公寓带来了利润，报表一下子就漂亮了。”协纵策略管理集团联合创始人黄立冲对《凤凰WEEKLY地产》说。

除了项目的投资倒卖，魔方生活还有一些隐形收入，如2019年-2021年，魔方生活服务其他利息收入分别为2215.2万元、1899.8万元、2405.5万元，这里的其他利息收入，指其授出贷款赚取的利息等。

来源：桔子IT

除了财务报表中显示的，魔方生活对外还有战略投资，如2017年投资V客青年公寓，2019年领投窝趣公寓等。

现金流吃紧

上市已成夙愿

在华平投资的带领下，魔方生活的财务数据在众多长租公寓还在寻找盈利点时就已经变得好看。

尤其是对比曾经“流血上市”的蛋壳公寓和青客公寓。此前，蛋壳公寓上市前一直处于亏损状态，亏损还不断扩大，从《招股书》来看，报告期内的2017年-2019年前9个月，合计亏损超40亿元；青客公寓同样，2017-2019年合计亏损12.42亿元。现金流均为负值。

魔方生活虽然业绩好看了，但其现金流也是存在压力。

2019-2021年，魔方生活的流动负债净额分别为-7.03亿元、-13.41亿元、-15.06亿元。截至今年6月末，其流动负债净额为-15.43亿元。同一时间对应的未偿还计息银行及其他借款分别为15.27亿元、14.06亿元、22.5亿元、23.15亿元。

截至2022年6月末，魔方生活的现金及银行结余只有6.92亿元。可以看到，魔方生活在现金流方面明显吃紧。

在这一情况下，上市募资不失为解决现金问题的一条明路。且私募基金投资的目的就是为了退出，如今华平投资已经进入魔方生活10年，也亲自带着魔方生活跑了5年，在公寓发展小有成就之时，把魔方生活推上市，可能也是华平投资心底的愿望。

景晖智库首席经济学家胡景晖认为，魔方公寓此次向港交所递交《招股书》，再次点燃了长租公寓企业和资本市场对接的热情，也希望未来有更多的长租公寓运营企业能够跟资本市场对接，得到资金的支持和获得长足的发展。