建滔集团：25亿元伦敦买楼，依靠租金能支撑起地产业务吗？

迫于地产行业持续下行，不少房企选择收缩海外业务，但也有企业在加码布局。

5月3日，据媒体报道，建滔集团（0148.HK）将斥3.02亿英镑（约24.89亿元）收购伦敦金融城地标写字楼2 London Wall Place，出售方是加拿大公司Brookfield。

据悉，建滔集团此次入手的写字楼 2 London Wall Place坐落于伦敦金融城核心区，靠近Liverpool Street车站，楼高16层，总面积19万平方英尺（约1.77万平方米）。

2 London Wall Place目前为满租，租客包括跨国律所Cleary Gottlieb、科技公司R3、澳洲投资公司IFM Investors、英国专业服务公司Barnett Waddingham等。若按3.02亿英镑（约24.89亿元）的交易对价计算，该写字楼的年租金回报率为3.98%。

值得注意的是，在此之前，建滔集团已经在伦敦购入5栋写字楼，而此次2 London Wall Place将是建滔集团在伦敦购入的第六栋商业建筑。

事实上，对于建滔集团来说，房地产板块并非是其重点业务，但由于吃到了租金红利，建滔集团用实际行动表明对商业地产的看好。面对国内仍处于低迷的房地产市场，建滔集团选择继续投资海外地产还能赚到钱吗？

再购海外地产，租金红利仍在？

建滔集团对投资物业的喜爱由来已久。2008年，在正式开拓地产条线之前，其就已经通过投资物业等获得租金收入9007.2万港元（7646.18万元），较2007年增长196.87%。

正式向房地产行业进军后，建滔集团的住宅及投资物业主要分布在华东及华南区域。

截至2010年年底，建滔集团拥有土地储备约260万平方米。投资物业方面，包括上海建滔现代广场及广州展望数码广场在内共实现租金收入1.26亿港元（约1.07亿元），较2009年9080万港元（约7700.14万元）上升38%。当时，建滔集团房地产部门的营业额在整体营业额中占比约为1%。

来源：建滔集团财报

2012年，建滔集团在自建物业的基础上开始了“买买买”的模式。2012年5月，建滔集团收购香港沙田石门汇达大厦，同年10月又买入一幢位于英国伦敦市中心楼面面积约8000平方米的商业大厦——90 Fenchurch Street。建滔集团表示，两次投资预计每年将额外带来1亿港元（约8486.8万元）租金收入。

2015年-2019年，建滔集团又多次出手，收购了包括位于香港的海外信托银行大厦多个楼层、位于广东惠阳的惠阳物业以及位于伦敦的Moor Place、15 Canada Square商业大厦等。

而随着住宅销售及投资租金收入逐年增长，建滔集团的物业板块营业额占比也水涨船高。截至2020年年底，该部分业务实现营业额81.32亿港元（约69亿元），同比上升153%，在总营业额中占比19.1%，创下历史新高。

而今年1月，建滔集团非全资附属公司创金发展还与集团董事何燕生签订初步协议，拟以8243.4万港元（约6995.42万元）向其出售香港骏岭荟项目，预计获得毛利1843.95万港元，而出售所得款项净额将被用作一般营运资金。

来源：建滔集团公告

或许是租金方面为集团带来了稳定的收入增长，建滔集团此次继续选择在海外商业建筑领域加码。

对此，知名地产分析师严跃进分析，建滔集团购入海外写字楼，不同于传统的房地产开发，应从投资收益率角度去理解。当前经济环境下，原有物业投资者或许面临资金压力，在资产配置过程中可能出现贱卖写字楼的做法。对此经营面比较稳定、收购能力比较强的企业在此时选择收购，既能有效控制成本，也能使资产在后续维持一个相对较好的成长性。

“以退为进”的地产布局

建滔集团成立于1988年，最早是一间生产覆铜面板的工厂。发展至今，已经建立了超过六十间分厂，业务范围已由覆铜面板发展至印刷线路板、化工产品等多个领域。1993年，建滔集团在香港交易所上市。

虽然公司已经成立多年，对于主营业务为覆铜面板的建滔集团来说，布局房地产是近些年才发生的事。

建滔集团最早将房地产列为业务条线是在2009年。当年在建滔集团的财报上首次出现了房地产发展业务，并且在附属公司一栏也首次出现了一家地产公司，名为昆山国瑞置业有限公司，注册资本1964万美元（约1.31亿元）。

2009年后，建滔集团正式开展房地产业务布局。次年，由昆山国瑞置业有限公司投资开发的上海裕花园项目在江苏省昆山开盘，是集团首个住宅发展地产项目。

经过十几年发展，建滔集团旗下逐渐形成“建滔广场”商办系和 “裕花园”住宅系等多个品牌，主要分布在上海、昆山、广州等城市，开发住宅及商用物业总建筑面积超过600万平方米。

而近几年来，受到政策调控、疫情影响等因素，建滔集团的地产布局正在放缓，特别在拿地策略方面，已经连续4年未拿新地。但尽管如此，直至2020年，建滔集团的地产业务仍处于增长趋势。

建滔集团介绍，当前内地房地产市场正在经历去杠杆挑战，在房住不炒大原则下，集团房地产部门将继续采取谨慎经营策略。部门在过去4年并没有新增土地储备，并将按预定计划有序推售华东地区住宅项目，加快资金回收。

进入2021年，建滔集团房地产业务营收开始下滑。2021年，该部门实现营业额为23.75亿港元（约20.15亿元），同比下降71%；未扣除利息、税项、折旧及撤销之盈利为15.22亿港元（约12.92亿元），同比下降57%。

不过，建滔集团的租金收入仍维持在上升趋势。报告期内，建滔集团实现租金收入为12亿港元（约10.18亿元），同比上升8%。

建滔集团表示，营收下降是由于报告期内交房数量减少等。租金增幅主要是由于位于江苏省昆山市高铁站项目商用物业和上海建滔广场二期等于年内开始出租。此外，集团海外物业租金收入曾受疫情影响而短暂下滑，现影响因素已经逐渐消退。

投资海外地产还有机会吗？

去年以来，面对国内房地产行业持续低迷，不少房企选择处置海外资产回笼资金。

进入2022年，如长实集团、中国奥园、绿地、泛海控股等多家房企也相继出售海外资产。

克而瑞研究中心企业研究总监朱一鸣认为，多家房企处置海外资产，正在加速资金回笼，无论从降低项目风险角度，还是从提升项目投资回报率的角度，都值得去做。今年或有望迎来土拍窗口期，叠加风险与机遇因素，房企借此契机处置境外资产，可以为境内投资蓄能。

尽管房企选择境外投资的步调有所放缓，但事实上，中国企业海外投资的热情却并没有减退。

据IT桔子发布的《2022年中国资本海外投资并购报告》介绍，2021年，中国资本出海投资有了更大增长，当年国内资本参与的海外投资事件数达到了454起，为历史最高点。

来源：IT桔子

从行业分布来看，医疗健康、区块链和金融是中国资本目前在海外最热衷投资三个领域。截至2022年2月17日，中国资本在海外股权投资中，医疗健康投资事件有449起、区块链有347起、金融为322起。

但同期，中国资本在房产服务行业的投资事件仅为30起，在全部上榜的22个行业中排名第18位。

海外房地产投资热度降低或许也与国家政策的调整有关。2017年，国家发展改革委、商务部、人民银行、外交部联合发布《关于进一步引导和规范境外投资方向指导意见的通知》，引导和规范境外投资方向，其中将房地产、酒店、影城、娱乐业、体育俱乐部等境外投资列为限制类。此后，中国房企的海外置业潮开始逐渐放缓。

在此背景下，建滔集团选择再次收购海外地产还有机会吗？

诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪表示，此时选择投资海外地产仍有机会，但相对较少。由于当前房地产市场环境处于收紧态势，企业在相关领域的投资多持谨慎态度，但也不排除部分优质项目或较佳的投资机会存在。

严跃进分析，海外地产分为成熟市场和新兴市场两方面。成熟市场诸如英国等，从当前防疫政策、市场环境和宏观经济表现等，目前处于偏保守状态。但新兴市场如越南等地区当前正被部分机构所看好。但对内地房企来说，海外投资并不是其考虑的主要方向，压缩投资规模、保证现金流稳定，才是当前企业要关注的重要内容。