“杭州一哥”滨江集团不“出圈”？斥资184亿拿地

有着“杭州一哥”之称的滨江集团（002244.SZ），在五一假期前终于交出了2021年的成绩单。

4月29日，滨江集团发布财报，2021年累计销售金额1691亿元，同比增长24%。

值得一提的是，发布财报前，在杭州首轮土拍中，滨江集团继续豪掷184.35亿，拔得土拍头筹。

一位杭州业内人士表示，此次杭州土拍的利润率较为可观，即便达到中止价也为开发商预留了空间。

那么，为什么是滨江集团呢？或许从其财报数据可以得到答案。

2021年，其现金回笼超过683亿元，比2020年增长30%。此外，融资利率由2020年的5.2%降至2021年的4.9%，创历史新低。

或许，这就是滨江集团在土拍市场如此豪横的原因。

“杭州一哥”开年不利

滨江集团可以说是出生在杭州、成长在杭州、盘踞在杭州，长期成为杭州房企销售榜头名，收获了“杭州一哥”的称呼。

从布局来看，滨江集团经营范围主要集中在杭州及浙江省内的金华、嘉兴、宁波、温州、湖州等区域；而省外城市的布局寥寥几个，包括上海、深圳、苏州、南京等。

依托杭州，2021年滨江集团实现营业收入379.76亿元，归母净利润30.27亿元，分别较上年同期增长32.8%和30.06%。

不过，随着滨江集团规模快速增长，经营成本逐年增加，其毛利率在持续走低。

数据显示，2018年至2020年，滨江集团的毛利率分别为35.74%、35.1%、27.04%。2021年毛利率进一步下滑，已经缩减至24.66%，下跌趋势并未缓和。

图片来源：滨江集团2021年年报

东方财富指出，滨江集团2021年的营业成本为285.47亿元，同比增长36.8%，高于营业收入32.8%的增速，导致毛利率下降2.2%。

除此之外，滨江集团一直让人诟病的权益销售额降低的现状，仍未改变。

据了解，去年滨江集团实现1691亿元销售额，在克而瑞统计的权益销售金额中，只有871.5亿元，权益占比为51.53%，仍然处于一个较低水平。

进入2022年，去年下半年不断萎缩的楼市行情，已经反映在滨江集团今年一季度的经营数据上。

滨江集团公布的2022年第一季度的成绩，与去年成绩相差甚远。

滨江集团一季度实现营业总收入61.83亿元，同比下降16.8%；归母净利润2.28亿元，同比下降42.7%。

在中指研究院公布的房企销售榜单中，今年一季度滨江集团实现了253.1亿元销售额，与去年同期的479.6亿元，直接下降了47.22%。

斥巨资拿地，只做区域“龙头”？

2022年，滨江集团虽然开局表现不佳，但并没有停下继续大举拿地的步伐，在土地市场上依旧表现积极。

4月，在杭州集中供地中，滨江集团一举拿下11宗地块位。其中与金帝、杭州萧山城区建设联合拿下3宗，其余8宗单独拿下，豪掷184.35亿。

将杭州当作“朱砂痣”的房企滨江集团，土拍刚一结束，发出了准备好的喜报，深情表白杭州：我们深爱这个城市。

克而瑞数据显示，去年滨江集团拿地金额298.86亿元，位居杭州拿地金额榜榜首。

截至2021年末，滨江集团在浙江省内共拿地75宗。在公司土地储备中，浙江省占据了85%，浙江省外占比仅有15%。

杭州作为滨江集团的大本营，在土地储备中，占比达到60%。

在去年杭州第一轮集中供地过后，滨江集团公司董事长戚金兴曾自揭大举拿地下的困境，表示争取达到1%-2%的净利润水平。

即使净利润如此之低，滨江集团也会保住其在当地的领先位置。据了解，滨江集团将继续保持三省一市，即浙江省、江苏省、广东省和上海市的区域发展战略。但在投资比例上，杭州50%，浙江省内杭州外40%，浙江省外10%，保持区域性深耕。

据了解，滨江集团在对外扩张表现一直都不太顺利。2017年的深圳龙华旧改项目由于政策突变而搁置，导致计提7.24亿元坏账。2021年，与越秀地产的开展合作，本计划在年内落地3个项目，但截至年底仅落地1个项目。

除此之外，滨江集团在对外的扩张中，难以体现经营优势，在上海地区的毛利率仅为11.91%，远低于其公司的毛利率水平。

在戚金兴看来，毛利率差异比较大的原因是因为新进城市一般竞争激烈，以及杭州之外滨江进入的城市销售周期相对较长。

“绿档房企”风险犹存？

去年以来，一大批房企债券逾期，资金压力成为众多房企的阿喀琉斯之踵。

从目前来看，2022年的情况并未好转。据国家统计局发布2022年1-3月份全国房地产开发投资情况数据显示，1 -3月份，房地产开发企业到位资金38159亿元，同比下降19.6%。其中，国内贷款5525亿元，下降23.5%；利用外资10亿元，下降7.8%，开发商整体依旧处于钱紧的状态。

图片来源：企业预警通

数据显示，目前滨江集团存续债券共有17只，存续规模为120.29亿元。其中有5只债券在2022年到期，涉及金额42.9亿元。

今年2月，滨江集团再次发行了短期融资券7.2亿元，用于归还存续期债务融资工具本金及利息。

从债务水平来看，截至2021年，滨江集团的有息负债规模457.62亿元，其中银行贷款占比73.8%，直接融资占比26.2%。债务结构上，短期债务为139.96亿元，占比仅为30.58%，低于期末货币资金211.41亿元。

债务压力继续维持绿档，其扣除预收款后的资产负债率为65.92%，净负债率为65.97%，现金短债比为1.51倍，短期偿债并无压力。

虽然滨江集团在规模逐步攀升中，财务状况表现良好，但是其少数股东权益在激增。

资料显示，滨江集团少数股东权益从2018年开始激增。2018年，滨江集团少数股东权益达到40.53亿元，同比上年增加19.72亿元，接近翻番。2019年，滨江集团少数股东权益继续攀升，达到58.45亿元，2020年至2021年则分别达到96.75亿元和168.07亿元。

2021年-2022年，滨江集团少数股东权益分别占比整体权益的34.49%、44.95%，增长明显。

IPG首席经济学家柏文喜表示，少数股东权益占比的增加可以减少净负债率，推动企业规模增长的同时，还可以降低企业的表现负债。

除此之外，滨江集团2021年尚未结算的预收房款为935.4亿元，较年初增长28.5%，高于去年24%的资金回笼速度，预收款项持续增厚。

易居研究院支部中心研究总监严跃进表示，预收款的快速增长，一方面可以改善资金状况，但是对于后续经营也会产生压力。