“债转股”入局地产成风，却现信托公司拍卖债权欲离场？

仅仅过了5个月，平安信托将一则标的金额超过10亿元的债权摆上了货架。

近日，在阿里拍卖平台上，出现了一则关于平安信托公开拍卖债权的消息，标的债权金额为10.65亿元，其中本金10.2亿元，利息0.45亿元。

本次拍卖时间定于2022年04月08日10点-2022年04月09日10点，截至3月30日，共有1820人感兴趣。

该标的债权主要担保措施为宁波兆年置业有限公司（简称：宁波兆年）名下位于宁波市鄞州区JD13-03-37（a）地块土地抵押、宁波兆年100%股权质押、宁波兆年提供连带担保责任等。

本笔贷款的主债务人为花样年控股（1777.HK）旗下的成都牵银置业有限公司（简称：成都牵银），该公司成立于2010年，注册资本6000万元人民币，主营业务包括房地产开发经营、文化旅游资源开发等。

值得一提的是，此次拍卖债权的抵押地块是宁波鸣翠东著楼盘，其开发商除了花样年，还有佳兆业，目前这两家开发商均已“爆雷”，陷入债务危机。

信托入局救急花样年

从时间来看，宁波兆年股权出质的时间是2021年10月26日，出质人为浙江佳霖房地产开发有限公司（简称：浙江佳霖），质权人为平安信托有限责任公司。

来源：爱企查

在此之前，10月4日，花样年宣布公司约2.06亿美元的未偿还票据已到期，且未于当日付款，构成实质性违约。

为了减债、减轻偿付压力，10月25日，花样年全资附属公司慈溪花创房地产开发有限公司（简称：慈溪花创）将浙江佳霖49%权益，以及宁波兆年结欠之股东贷款转让给建安投资控股集团有限公司（简称：建安投资）全资附属公司合肥昀绍房地产合伙企业（有限合伙）。

花样年此次出售事项之代价为2亿元，于11月25日完成，预计将亏损约5600万元。从实际情况来看，经过此次转让，原花样年宁波鸣翠东著项目已转让至建安投资。

来源：爱企查

爱企查信息显示，宁波鸣翠东著项目的开发企业宁波兆年为浙江佳霖的全资子公司，并由浙江佳岳房地产开发有限公司（简称：浙江佳岳）、慈溪花创分别持股51%、49%。

股权穿透显示，慈溪花创由花样年集团（中国）有限公司间接全资持股，而浙江佳岳由佳兆业集团（深圳）有限公司、建安投资分别持有15.61%、14.99%股份。

由此来看，转让完成后，建安投资直接或间接持有浙江佳霖63.99%股份，并成为宁波鸣翠东著项目的实控人。

资料显示，建安投资于2002年9月成立，原名亳州城市建设投资有限责任公司、亳州建设投资集团有限公司，是亳州市政府直属国有独资公司。

从销售情况来看，宁波鸣翠东著项目于去年6月和7月两次取得预售许可，预计2024年上半年交付。截至11月25日，已售套数266套，当前（住宅）可售套数为236套，销售情况并不乐观。

另外，有购房者在房产交易平台称，宁波鸣翠东著项目地段不错，旁边有地铁站，综合价格来看性价比很高，但同时，附近有高速高架，噪音非常大。

信托“债转股”入局地产

实际上，这并不是信托首次入局花样年。早在2021年11月，中融信托宣布，拟对深圳市花现置业有限公司（简称：花现置业）的股权从参股时的49%增至100%，而花现置业原本的大股东是花样年。

进入2022年，随着地产行业持续下行，房企资金链进一步趋紧，信托公司开始频繁入局房产项目。

1月中旬，中融信托接盘中南建设旗下盐城港达房地产开发有限公司49%股权；五矿信托相继接盘阳光城杭州橙光置业19%股权、恒大旗下昆明恒拓置业有限公司100%股权。

1月底，平安信托接盘正荣集团旗下厦门市荣璐置业有限公司49%的股权；2月，光大信托和五矿信托接盘恒大多个项目。

值得关注的是，恒大在债权人电话会议中传出信号，将与信托公司采取“股权转让+托管运营”的新模式。而在上述几则股权变动中，信托与房企合作过程中角色在改变。

五矿信托在入局恒大时曾表示，经过反复论证，我们认为通过获得项目公司全部股权及管理权，推动项目正常化运营，是当前解决恒大项目问题的最优方案。

事实上，很多信托公司在接盘前就为项目提供过融资服务，如今融资方陷入流动性危机，信托公司亲身下场，是为了盘活项目，维护投资人权益。

在业界看来，与其被动等待房企修复，信托公司从已投项目出发，接盘更多股权，有利于掌握主动权，再通过寻求代建、引入资金等方式保证项目建设，能够更快回笼资金，这种模式对于与出险房企共投项目尤为适用。

一位信托业资深人士表示，最近信托入局，从原来债权人身份变为持股项目的管理者，与房企的债权合作变为股权合作。在这个模式下，信托公司直接参与项目的具体运营，而开发商的身份则转变为代建方。

从实际情况来看，信托公司运营房地产项目的能力经验不足，但接盘后能避免房企债务问题影响项目建设，从而减少后期项目违约风险。

对于信托公司来说，通过股权投资接盘可以“化被动为主动”，但也极为考验风控能力和运作效率。对此，克而瑞认为，中短期内，信托市场对于房地产股权投资势必保持谨慎，以机会型投资为主。

救人，也是自救

面临房企急需出售资产纾困却又无人接盘的局面，很多信托公司积极入局，成为了“接盘侠”。

2022年以来，中融信托、五矿信托、光大信托等机构纷纷向房企伸出援手，进入房地产并购市场，接手了中国恒大、阳光城、正荣集团等房企出售的项目公司股权、债权。

业内人士认为，信托公司接盘对于房企来说，可以快速回笼资金、缓解债务压力，同时也有利于借助资本市场盘活资产，对于行业保交付、维护购房者权益都有着积极影响。

事实上，过去一段时间房产信托存量规模很大，甚至出现过度增长，这也给信托业务的安全性埋下了隐患。

2019年，房产信托刮起了一场“撤退风”，信托公司抛售手中持有的房地产公司股权成为常态。

如今，在销售低迷、流动性问题突出的情况下，信托公司逆市投资引发行业关注。克而瑞分析认为，当前涉房信托处境较为被动，虽存在弱市抄底机会，但是风险较大。

用益信托数据显示，2021年前11个月，房地产信托涉及违约金额达707.43亿元，排名第一，成为行业违约“重灾区”。

另外，信托机构本身存在的部分漏洞也与房地产行业相关。

目前，多家信托公司与房企就还款事项存在纠纷。中信信托尚未就60亿信托还款计划与世茂集团达成一致；中融信托与华夏幸福的谈判或将对簿公堂；五矿信托、山东信托和中诚信托均数次起诉恒大。

此外，信托公司还屡屡因地产业务违规被处罚。整体来看，房地产投资占比越高的信托公司，脆弱性也越高。

那么，既然如此，为何信托公司还要频繁入局地产呢？首先，从接盘动机来看，主要还是出于自保、加快回笼资。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，信托接盘房企项目是有私心的，这些项目大多是因为资金遇到压力才出手，但项目本身并没有太大问题，所以在收购之后，这些项目还是有机会被盘活的。

另外，自2021年底《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》出台以来，政策端不断加码，引导优质房企通过收并购加快市场出清。

在业内人士看来，这一政策的发布，给房地产行业风险化解指引了更清晰的方向。当信托公司以股权的形式承接的项目收并购，对于房企原本承压的‘三条红线’压力有所帮助，对缓解流动性压力更为直接。

整体来看，政策利好的落地，无疑指引了房地产市场收并购风向，监管层鼓励收并购的主要意图仍在于稳定市场。

克而瑞分析指出，从长期来看，信托公司和房企合作空间仍看好，信托公司等金融机构将是开发项目重资产的主要持有者，房企则转向提供代建、设计建造、营销管理服务端。