刘銮雄“成于”恒大， 甘比“败于”恒大

三十年河东，三十年河西，一句话道尽百年房企辉煌沉浮路。

1986年，有着“股市狙击手”美誉的刘銮雄成功“狙击”一家有着近64年发展史的房企华人置业，而这一段成功入主的资本故事，把他带到了前所未有的高度。

随着年老体衰，刘銮雄逐渐淡出华人置业，并且在2021年将实际大权给予妻子甘比（陈凯韵）。

如今，这位在公司危难之际上位的女掌门人，交出了首份成绩单。

成亦恒大、败亦恒大

一年一度的财报季到来，去年才掌权的甘比，难以露出喜悦的面容。

2022年3月21日，刚刚跻身“百年企业”的华人置业（0127.HK）公布了2021年全年业绩，并不理想的经营数据让公司在百年之际面临着艰难挑战，公司最终将去年亏损定格在35.13亿港元。

图片来源：华人置业2021年财报

作为百年房企的华人置业，早些年将内地大部分物业悉数出售后，去年没能像九龙仓、太古地产等港企，可以依赖内地市场作为主要支撑，改变经营颓势。

在疫情持续冲击下，以自持物业运营收租及金融投资为主的华人置业，面对当前市场大环境，伴随着投资恒大失利，业绩波动风险变大。

对于公司去年经营不佳的原因，华人置业将其归结于该年度来自恒大股份的股息收入减少所致。

从公布的财务数据中窥探得知，华人置业在2021年来自恒大股份的股息收入仅有1.57亿港元，相比2020年的19.68亿港元，直接缩水92%。而自身经营的租金收入、物业销售、上市投资、证券投资、非上市证券投资及经纪服务等六大业务，其中租金收入和物业销售位列前二，仅贡献有3.27亿港元和2.35亿港元，远不及前年恒大股息分红。

华人置业的刘銮雄与恒大许家印，2008年在香港相识于牌桌。双方这一次见面，开始了长达十余年的商业合作。

2009年，当恒大再度IPO时，刘銮雄力挺许家印，认购了5000万美元原始股，成为基石投资者。此后在2010年，又认购了恒大6亿美元新增票据，为其“输血”，又在2011年以38.75亿港元，接受恒大抛售的苏州项目。

刘銮雄一次又一次用真金白银大力支持许家印，慷慨解囊。还在2017年与2019年期间，先后购入了恒大约8.6亿股股票，总成本约135.96亿港元，虽然恒大股价起起落落，不过依旧长期坚守。

在持股恒大期间，华人置业一面享受着2019年、2020年的18.68亿港元、19.68亿港元的巨额分红，一面又在承受着恒大股价持续下跌的浮亏。

图片来源：罐头图库

在恒大深陷债务危机时，华人置业难以避免陷入困境。最后从浮盈百亿到亏损出售。

去年9月，长达十余年的生意伙伴刘銮雄夫妇，难以淡定。开始减持恒大股份，累计减持约6.3亿股份。截至去年底，华人置业依旧持有恒大2.29亿股份，占比已发行股本约1.7%。

业内人士分析表示，华人置业对恒大近乎清仓式的减持，导致亏损78.7亿港元。目前依然持有30.5亿港元股份，按照3月21日停牌前股价1.65亿港元计算，其变现总亏损估计超过111亿港元，超出了去年的预期亏损。

除此之外，2020年和2021年，华人置业的实控人及行政总裁甘比还先后斥重资投资了恒大物业和恒大汽车。在2020年7月恒大物业上市前Pre-IPO融资中，甘比认购金额最高，达45亿港元。在2021年1月恒大汽车定增募资260亿港元中，甘比又认购了30亿港元。

如今，在恒大集团经营不佳的情况下，不论是恒大物业、恒大汽车，都受到了不同程度的影响，股价也在持续下跌。

私有化进程再“搁浅”

与恒大深度合作的华人置业，受其影响，经营逐步陷入困局，不得不谋求改变。

2020年底，华人置业还向大股东甘比出售80亿元债券，所得净额不超过80%用作支付未偿还保证金贷款，其余用作一般营运资金，这也意味着甘比在依靠个人给予华人置业强大的现金流支持。

面临公司经营不佳时，甘比除了选择去年9月出售恒大股份，还在10月份再度提出将公司私有化。

甘比表示，公司处于充满挑战和不确定的营商环境中，希望给小股东一个没有流动性风险下套现的良机，转移风险。

图片来源：华人置业公告

按照华人置业提出私有化方案，计划以4港元／股价格回购公开市场约25%的股份，将华人置业私有并撤回上市地位。虽然回购价格比公告前最后一个交易日的收盘价溢价83.5％，不过股东们并不买账，认为回购价过低。

业内人士分析表示，以去年6月底华人置业净资产共250亿港元，每股资产净值12.99港元来看，用25%收购代价和净资产来计算，相当于用19.07亿港元套取了62.5亿港元的资产。

持股华人置业600万股牛散吕宇健也认为，按照华人置业每股资产净值计算，4港元价格是打七折，要6-8港元价格才可以。

据了解，刘銮雄早年在实控华人置业时，曾两度提出私有化，均遭反对。其在1989年12月尝试通过吊扇公司爱美高提出私有化华人置业，但出价较公司当时每股资产净值低一半而遇阻，随后两度提价仍以失败告终。1991年刘銮雄再次提出将华人置业私有化，仍遭部分股东极力反对。

知名地产分析师严跃进分析表示，私有化计划失败后，华人置业后续的工作又要变为“如何做好企业市值管理”，以及与大股东、中小股东协调好关系，促进企业的健康发展。

甘比能否终结净利润连降？

如今，多次私有化均未成功的华人置业，二级市场信心严重受挫，其股价持续下跌。截至3月23日收盘，华人置业股价为2.32港元/股，较私有化价格下跌约42%。

图片来源：Wind

作为一家百年房企，刘銮雄入主华人置业的三十余年，经营业务发生了许多变化。

1986年入主华人置业之后，刘銮雄率领公司在1987年进军内地市场，与保利集团联合打造了北京丽京花园及其后的北京希尔顿饭店。

此后十余年，刘銮雄在香港和内地的房地产市场双开花。在香港先后买下了铜锣湾一地，湾仔电脑城再加上香港最大的一个购物中心THE ONE。在内地房地产市场投资的项目遍布了十多个城市，认购的地产总额也超过200亿元人民币。

除了收获“股市狙击手”的名声，刘銮雄还被称为“铜锣湾铺王”，华人置业最辉煌时曾全资拥有皇室大厦、湾仔夏悫大厦、美国万通大厦、新港中心、铜锣湾地带等多地物业。刘銮雄也成功完成财富“跳跃”，个人财富直接跃居香港前5大富豪之列。

不过华人置业百年历史，数十年辉煌，近年来随着刘銮雄身体状况变化和外部原因，逐渐脱实向虚，由地产平台变成物业投资及发展经纪服务、证券投资等平台。

2009年后，华人置业开始出售资产，并且在2015年、2016年到达高峰。

例如2015年，华人置业以65亿港元将都三个商住物业项目华置西锦城、华置都汇华庭和华置广场出售给合作伙伴恒大。

同年11月又以125亿港元（约102亿人民币）将香港地标建筑美国万通大厦出售给恒大，创下了当时香港近年最大的一笔写字楼整体收购记录。

在出售资产的同时，华人置业还频频出现“左手倒右手”的资产腾挪，例如将价值141亿港元的一揽子物业、澳门地产项目、THE ONE商场和香港皇室大厦等物业卖给刘銮雄，而后刘銮雄又把著名的THE ONE赠予妻子甘比。

据华人置业官网显示，目前公司出租业务位于中国香港、中国内地和英国，持有香港的THR ONE、铜锣湾地带、新港中心等10余处物业，以及内地的北京东方国家大厦、北京希尔顿酒店、深圳罗湖商业城等，和位于英国的三个投资物业。

2021年，甘比掌权后，为了改变公司现状，接连推出了一些举措，如先后推行给员工发福利、派发股息、对外投资、为店铺减租、亲自上阵招聘人才等政策，通过调动公司员工、投资者和租赁者的积极性，缓解公司经营颓势。

由于甘比没有直接改变华人置业的经营模式，其经营收入和净利润持续下降趋势暂时没能缓解。财报数据显示，2016年至2020年华人置业净利润分别为63.6亿港元、37.09亿港元、10.15亿港元、7.9亿港元和6.22亿港元。2021年，华人置业更是亏损了35.13亿港元，净利润“6连降”。

IPG中国首席经济学家柏文喜认为，如今的华人置业在很大程度上已沦为投资机构，公司自身的运营能力明显下降，未来能否得到提升不容乐观。