债券、信托今年到期规模61亿，景瑞控股还能撑多久？

美元债的涨跌，已经成为一家房企风险的晴雨表。就在近日，港交所上市的一家房企景瑞控股（1862.HK）6只高息美元债开启了暴跌模式，收益率排在未暴雷房企美元债前列，甚至超过多只已经违约的美元债收益率。

不但遭遇资本的逃离，事实上，景瑞控股短期债务压力不容小觑。2022全年，其债券和信托到期总计规模61亿元，加上“明股实债”及表外负债，在去年300亿的“小目标”愿望没能实现下，景瑞控股能否覆盖即将到期的债务呢？

全部存续高息美元债持续暴跌

据Wind显示，截至1月26日，景瑞控股存续有6笔美元债，存续规模为13.58亿美元，合人民币86亿元。值得注意的是，上述6笔美元债无一例外都是高息债，利率最低的是12%，最高的14.5%，年均付息规模约11亿元人民币。

资料来源：Wind

而目前景瑞控股全部存续美元债持续暴跌，收益率更是创下新高。

据DM显示，以2022年3月11日到期的美元债为例，1月20日，债券净价52.25美元，较上一个交易日暴跌15.77%，收益率664.4872%；此后延续下跌趋势，在25日该债券净价38.75美元，较上一个交易日下跌7.3%，收益率更是提升至1179.5402%。该美元债短短5日暴跌近四成。

无独有偶，景瑞控股其余5只美元债情况类似。

2021年11月22日，标准普尔确认景瑞控股长期发行人信用评级为B，其未偿美元优先票据的长期发行评级为B-，评级展望从稳定调整为负面。受评级下调的影响，景瑞控股的美元债遭遇大幅下跌。

2022年1月25日，穆迪又将景瑞控股的企业家族信用评级从B2下调至B3，展望维持负面。下调评级反映出由于融资渠道减少，以及未来12-18个月大量债务到期，景瑞控股的运营状况减弱，再融资风险增加；负面前景反映出在未来6-12个月内，景瑞控股解决债务到期问题的能力存在不确定性。

2022年信托、债券到期规模近61亿元

据用益信托网显示，2021年以来，景瑞控股及下属公司发行的以“景瑞”命名的信托计划就有13笔，规模为几千万元、几亿元不等，合计融资超14.5亿元。

资料来源：用益信托网

其中：长安信托发行的10期“长安权-景瑞债集1号集合资金信托计划信托计划”合计融资金额2.6亿元；爱建信托发行的“景瑞金华武义项目集合资金信托计划”融资金额4.5亿元；浙金信托发行的“汇业511号华远景瑞天津海蓝城集合资金信托计划”融资金额2.41亿元；XX信托发行的“AQ596号（景瑞时光里）集合资金信托计划”融资金额5亿元。

此前2020年12月，仅爱建信托发行的“爱建共赢-景瑞常州项目集合资金信托计划”融资金额就高达12亿元。

截至目前，景瑞控股信托融资规模合计逾30亿元，融资期基本上在18个月至24个月，近18亿元信托融资将在2022年下半年陆续到期。

除信托融资外，景瑞控股还通过境内唯一的物业开发平台景瑞地产（集团）有限公司（“景瑞地产”）发行境内债进行融资。

据企业预警通显示，景瑞地产目前存续2只境内债，包括私募债“19景瑞01”和公司债“21景瑞01”，余额分别为5亿元和13.5亿元，期限分别为“3+2”、“2+1”。也就是说，2022年下半年景瑞控股还将面临5亿元私募债回售的压力。

据2021年半年报显示，景瑞控股流动负债高达394.59亿元，占总负债的59%，债务期限结构偏短期，其中贸易及其他应付款项167.97亿元、合约负债109.78亿元和借款84.95亿元。

资料来源：景瑞控股2021年半年报

景瑞控股还被市场质疑存在大量“明股实债”及表外负债。据其2021年半年报显示，景瑞控股的少数股东权益为49.88亿元，占所有者权益比例接近45%，而同期少数股东损益只有7046亿元，占净利润的比例不足20%，“明股实债”现象严重。

此外据“一号地产”报道称，多个信托融资计划的融资方未出现在景瑞控股2020年年报的子公司名单中，也就是说这部分的债务被移出了表外。其中仅“爱建共赢-景瑞无锡项目集合资金信托计划”和“AQ596号（景瑞时光里）集合资金信托计划”的表外融资额就高达9亿元。

现金能覆盖短期债务吗？

据2021年半年报显示，景瑞控股的现金及现金等价物只有67.7亿元，而短期借款规模就有84.95亿元，再加上一年内到期的美元债、境内债、信托融资等61亿元，景瑞控股手中的现金无法覆盖短债。

再来看销售业绩，1月4日，景瑞控股发布了2021年12月销售业绩，显示全年累计实现合约销售额同比增长5.9%至270.11亿元，合约销售面积同比增长23.78%至143.3万平方米。但考虑到2020年因疫情影响较大，当期基数较低，而2021年全年业绩仅实现个位数增长。

此外，从2021年以来各月情况来看，景瑞控股8月以来上述2项指标就开始呈持续下降趋势，且10月以来合约销售额同比降幅更是超7成。景瑞控股业绩断崖式下滑的后果是偿债资金不足。

另据爱企查显示，景瑞地产所持下属企业合计1.5亿股股份被浙江省嘉兴市中级人民法院司法冻结，使原本不富裕的流动性“雪上加霜”。

景瑞控股仍以物业销售业务为主，近年来营收占比持续在90%以上。2020年以来，景瑞控股在原有地产开发的基础上，为加速推进大资管战略，业务迭代升级为优钺资管、景瑞地产、景瑞不动产、景瑞服务、合福资本五大平台，重点布局增量、存量、服务三大赛道。

作为景瑞控股旗下的房地产基金平台，优钺资管主要从事房地产基金募资和资产管理业务，基金产品主要以住宅开发类项目为主，积累较大的基金规模的同时也获得好的投资业绩。截至2021年6月末，优钺资管累计发起设立24只基金，规模合计86.7亿元，现存基金规模41.4亿元，其中2021年上半年外部募集资金7.8亿元。

景瑞不动产致力于从事长租公寓及办公物业持有、管理运营，以实现有品质的资产管理规模为导向，聚焦城市更新及适配土地，为投资者提供端到端的服务。2021年上半年，景瑞不动产实现租金收入9470万元。

截至2021年6月末，景瑞服务共计管理项目342个，分布在中国50个城市，合同管理建筑面积约4680万平方米。

合福资本是景瑞控股旗下轻资产投资平台，目标是为其他四大板块配备资产运营能力。截至2021年6月末，合福资本累计在投项目15个，累计投资金额11.64亿元；累计实现4个项目的投资退出，收益率达到18.1%。

理论上，景瑞控股如果抓住2016年以来的行业上升期，规模超千亿不是没有这个可能。但翩翩在2017年，景瑞控股转型去做了轻资产，一头扎进办公楼、长租公寓的持有和运营中。

从结果来看，景瑞控股转型后，不仅没实现所谓的“三年千亿资管规模”，甚至在老本行房地产开发业务中也逐步掉队。