雅居乐现金流能过关吗？年内100亿债券到期！半年出售14处资产

债务面前，众房企皆平等，绿档房企雅居乐集团（3383.HK）也不例外。

1月10日，雅居乐集团在对外发布公告称，2021年下半年，集团累计出售了14项非核心物业，总售价28亿元。

对此，市场反应明显。当天，雅居乐集团股票高开高走，截至下午收盘时，港股报价为4.39港元/股，涨幅高达10.3%。

年内100亿债券到期

公告中指出，2021年7月1日至12月31日，雅居乐集团已就14项非核心物业的出售签订了若干物业认购书及物业买卖合同。这14项非核心物业包括：5宗酒店及酒店用地、2宗商场、3宗售楼部、3宗小区商业配套和1宗公寓。

图片来源：雅居乐集团公告截图

目前，上述出售行为中有11.49亿元的订金及销售款已经在2021年收取。根据合同有关约定，2022年预计还可收取现金回款约16.51亿元。

雅居乐集团方面表示，拟将出售物业所得的款项净额用作一般营运资金。

事实上，对于雅居乐集团来说，今年的债券兑付是其不可忽视的一道难题。

据Wind数据显示，雅居乐集团目前共有11只境外存续债券（包括4只永续债），将于今年年内到期的有3笔，总计11亿美元（约70.13亿元）。

其中，最早到期的一只“雅居乐集团 6.7% N20220307”发行于2019年3月，发行规模5亿美元（约31.87亿元），票面利率6.7%，将于2022年3月7日到期。

而另外两只将集中在2022年8月到期。包括发行于2017年8月的“雅居乐集团 5.125% N20220814”，发行规模2亿美元（约12.75亿元），票面利率5.125%；以及发行于2021年9月“雅居乐集团 4.85% N20220831”，发行规模4亿美元（约25.5亿元），票面利率4.85%。

图片来源：Wind数据

此外，在境内债方面，雅居乐集团今年也有两只债券即将到期，票面利率均为6.2%，总计30亿元。

不久前，雅居乐集团的评级被摩根大通从“中性”降为 “减持”，目标价从6.3港元/股下调至2.8港元/股，该价格比1月10日收盘价4.39港元/股，减少了36.22%。

而此前的2021年11月，国际评级机构穆迪将雅居乐的评级展望从“稳定”调整为“负面”；标普也将长期发行人信用评级由“BB”下调至“BB-”，展望“负面”。

对此，穆迪高级副总裁Kaven Tsang表示，展望调整为负面反映了穆迪的观点，即在未来6-12个月内，艰难的营运和融资条件将削弱雅居乐集团的流动性和信贷指标。

对于此次出售资产，雅居乐集团表示，出售部分非核心物业的目的是合理经营公司资产，最大化资产价值，增强公司的流动性。

知名地产分析师严跃进分析，类似出售资产套现的操作，总体上符合预期。当前房企经营过程中需要格外注意现金流问题，现金为王的思路必须具备。而且从动态看，企业很容易面临债务偿付的压力，所以积极出售，对于后续偿债方面也可以有更好的应对能力。

对于即将到期的债务问题，雅居乐集团表示，2022 年，公司将延续稳健财务风格，审慎资金管理，密切关注融资市场窗口，视债务到期情况合理安排偿债计划，持续优化债务结构。

绿档房企的流动性考验

雅居乐集团最早由陈卓林于1992年在广东省中山市创办，起初是一家地产公司。目前已经发展为以地产为主、多元业务协同发展的综合性企业集团。2005年，雅居乐集团控股有限公司在香港联交所主板上市。

财报显示，截至2021年6月30日，雅居乐集团剔除预收款后的资产负债率为68.4%；净负债率为45.3%；现金短债比为1.18倍，三条红线均在“绿档”。

图片来源：罐头图库

但事实上，雅居乐集团的流动性压力在当时即可初见端倪。

截至2021年6月30日，雅居乐集团总借款为979亿元，其中1年内到期的有394.87亿元；贸易及其他应付款项为779.86亿元，一年内应付约733.15亿元。但雅居乐集团同期现金及现金等价物为465.12亿元，其中限制现金为106.48亿元。可见，雅居乐集团的短期偿债有一定压力。

数据显示，2021年上半年，雅居乐集团营收增速在下滑，毛利及毛利率也在下降。截至2021年6月30日，雅居乐集团实现营业总收入为385.88亿元，同比增长15.11%，增长速率较去年同期的23.53%下滑了8.42个百分点。而集团上半年的毛利总额为108.49亿元，同比下降5.85%；毛利率为28.11%，较去年34.36%下降了6.25个百分点。

不过，雅居乐集团毛利率下降不仅表现在2021年中期。事实上，自2018年至2020年，其销售毛利率分别为43.95%、30.48%、30.04%，逐年下降。

与此同时，雅居乐集团还有高额的永续债。2018年至2020年，雅居乐集团的永续债余额分别为83.35亿元、135.67亿元和136.37亿元。以今年上半年为例，截至2021年6月30日，雅居乐集团永续债余额为130.14亿元，永久资本证券持有人获得收益总额为5.08亿元，永续债的利息偿付在也一定程度上压缩了公司的利润空间。

图片来源：雅居乐集团财报

而在2021年下半年，雅居乐集团还先后偿还了票面利率为3.85%的2亿美元优先票据、33.45亿港元贷款（约27.34亿元）以及6000万美元贷款（约3.82亿元），这使其手中的现金状况进一步受到影响。

可以说，平稳渡过2021年后，面对2022年更高规模的债券到期，雅居乐集团或许也将面临更严峻的流动性考验。

第二曲线能否带来转机？

近两年来，面对复杂的市场环境，多元化布局成为不少房企寻求营收增长点的主要关键词。

据雅居乐集团董事局主席陈卓林此前透露，早在2015年，公司就提出了多元化战略，表示将从过去“以地产为重”调整为“以地产为主，多元业务并行”。

2016年，“雅居乐地产控股有限公司”宣布更名为“雅居乐集团控股有限公司”，启动多元化布局。更名后的雅居乐集团，除主营业务地产板块以外，还成立了雅居乐雅生活集团、雅居乐环保集团等，形成了多种业务联动的发展模式。

截至目前，雅居乐已形成地产、雅生活、环保、雅城科技、资本五大产业集团协同发展的格局，业务覆盖国内外200多个城市。

图片来源 ：雅居乐环保集团官网

11月30日，据雅居乐集团的公告中显示，雅居乐集团将通过D轮优先股购买协议联合协议、行使期权等形式，获得威马汽车4.58%股权。这意味着雅居乐集团在多元业务领域又增添一笔新能源汽车的布局。

雅居乐集团表示，2021年上半年，雅居乐多元业务营收为64.96亿元。其中，物业发展业务收入与多元化业务收入占比分别为83.2%及16.8%，多元化业务收入占比较去年同期上升了4.2 个百分点。

不过，虽然多元化业务营收占比在增长，但整体仍与主营业务地产规模有一定差距，而想要实现雅居乐集团此前提到的“未来50%业绩来自多元化”的目标更是任重而道远。

对此，IPG中国区首席经济学家柏文喜表示，雅居乐这种多元布局方式是从投资的角度切入，试图培育新的业务增长点和寻找第二曲线实现为主业分忧。但是要真正形成规模化和可以依托第二主业，除了要处理好投资的多元化与经营的专业化之间的关系之外，还需要时间。而时间的长短与企业选择的切入方式也有很大关系。

对于当前众多房企都在进行多元化布局的现象，严跃进分析，多元化很大程度上反而使得房企增加了流动性风险，尤其是在经济形势不好的情况下，对企业经营来说将是巨大的挑战。因此企业需要谨慎对待此类操作，要在基于宏观经济形势和企业资源禀赋的基础上规划企业业务。

不过，严跃进同时也表示，多元化业务模式虽然是颇受争议的商业模式，但是类似股权投资的方式，因风险会比较小，则相对可以推崇。所以企业要走多元化，如果选择盲目铺大饼式的投资，则很容易形成风险，因此建议还是在细分领域深耕，这个是最为核心和关键的。而就类似多元化操作来看，其大方向仍是有成长性，关键要看宏观经济是否可以走出低谷。