左手清仓格力、右手向融创买股权，滨江1%净利润焦虑化解了吗？

随着“金九银十”的结束，有着“杭州地产一哥”之称的滨江集团和两位“老搭档”做了不一样的了断。

其中，在第三季度，滨江集团出售了最后一批格力地产股权，实现了清仓；与此同时，滨江集团又斥资16.73亿元从融创中国手中收回两项目公司股权。

这一买一卖，滨江集团究竟意欲何为呢？

初冬季节，今年的“金九银十”有点冷。

在房企销售业绩普遍下滑之际，滨江集团（002244.SZ）公布了2021年第三季度报告，交上了一份看上去还不错的成绩单。

不过，滨江集团所持有的宝宝树集团（1761.HK）等股票出现了账面浮亏，而且在三季度完成了对格力地产(600185.SH)的清仓。

在了结完与格力地产多年的“情缘”后，滨江集团又进行了一笔16.73亿元的交易，从融创中国手中收回了杭州两个项目公司的股权。

一位业内人士分析表示，从这一系列操作可以看出滨江集团持续扩张的目标，从格力地产的表现来看，清仓是意料之中的，而回购融创项目正是出于滨江集团深耕浙江区域的布局战略。

滨江集团的“买与卖”

无论是入股格力地产，还是与融创中国合作，滨江集团的原动力都是土地。

2016 年，滨江集团全资子公司杭州滨创股权投资有限公司斥资2.12亿元认购格力地产3126.84 万股股份，成功进入格力地产前十大股东行列，位列第七，占发行后股本的比例为 1.52%。

当时有业内人士曾表示，滨江集团或许看中了格力地产的土地资源。因为格力的土地资源较为丰富，除了招拍挂的土地，还有许多工业用地，未来或许存在转性可能。相比之下，滨江集团的土地储备严重不足，需要扩张。

从格力地产的角度来看，2016年格力地产流动负债为109亿元，经营活动产生的现金流量净额为负数，开启定增计划显然是为了补偿资金。

然而，之后几年内，格力地产的经营状况并没有好转，再加上股价表现不佳，导致滨江集团对其逐渐失去信心。

2020年5月，格力地产筹划重组珠海市免税集团，其股价因此大幅上涨，一个月内接连12个涨停板。然而，短暂的“辉煌”过后，持股机构和公司员工开始轮番减持，格力地产股价开始大幅下跌。

图片来源：滨江集团官网

正是从那时开始，滨江集团决定抛售格力地产股票，截至今年三季度，滨江集团已经完全退出格力地产，其中最后一次出售金额为2576.4万元，报告期内亏损114.41万元。

整体来看，滨江集团共进行过五次股票出售，出售金额合计2.31亿元，与当初入股时的2.12亿元相比，滨江集团的这次投资赚了0.19亿元。

至此，滨江集团与格力地产这段“缘分”暂时告一段落，而滨江集团与融创中国的合作同样是由来已久。

2012年11月，融创中国首次进入杭州，目前在杭州拥有20多个项目。其中，与滨江集团合作的项目有壹号院、滨融府、始版桥未来社区等。

2019年和2020年，滨江集团曾先后在杭州拿了两宗地块，合计耗资113.8亿元。2020年1月，滨江集团引入融创中国参与（2019）12号地块开发，2020年9月引入融创中国参与（2020）35号地块开发。

而滨江集团和融创中国近期进行的这笔交易，正是与上述两宗地块相关。

11月1日，滨江集团以6.38亿元分别收回杭州滨泰投资管理有限公司50%股权，杭州滨科企业管理有限公司49%股权，并向杭州融跃企业管理有限公司提供10.35亿元的股东借款本息，总斥资达16.73亿元。

在本次交易完成后，融创中国将完全退出，滨江集团持有滨泰投资100%的股权，并通过滨泰投资持有杭州滨融房地产开发有限公司100%股权。同时，滨江集团还获得杭州滨科100%股权，并通过杭州滨科持有杭州滨来置业有限公司100%股权。

值得一提的是，滨融公司和滨来置业分别是（2019）12号地块、（2020）35号地块的开发主体，也就是说滨江集团又将这两宗地块重新揽入“怀中”。

积极拿地压缩利润

实际上，自从2019年成功晋级千亿房企俱乐部之后，滨江集团始终保持着扩张的节奏，2020年实现销售金额1363.6亿元，同时将2021年的销售目标定为1500亿元。

按照滨江集团的计划，2021年公司将新增30幅以上土地，其中杭州拿地比例50%，浙江省内杭州外25%，浙江省外25%。

滨江集团在2021年的土地市场上也是表现积极。5月，在杭州集中供地中，滨江集团单日揽下5宗地块位。其中，与融信联合体斩获4宗地块，总价172.5亿元；单独拿下1宗价值10.07亿元的地块。

实际上，近年来滨江集团拿地一直很积极。2018年至2020年，滨江集团分别新增土地建筑面积346.97万平方米、295.39万平方米和432.24万平方米，分别耗资496.43亿元、503.71亿元和781.9亿元。

图片来源：克而瑞

而浙江省是滨江集团的重点布局区域。2019年至今，滨江集团在浙江省内共拿地60宗，其中今年前三季度，滨江集团在浙江省内新增土地建筑面积224.4万平方米。

值得一提的是，滨江集团开始频频出现高溢价拿地的情况。据不完全统计，自2018年以来，滨江集团以最高限价成交的地块共13宗，溢价率在20%以上的地块共33宗，溢价率在30%以上的为9宗。

在今年5月的业绩发布会上，滨江集团公司董事长戚金兴曾自揭困境：在公司融资能力强、融资成本低、品牌影响大，这样的状况下，将努力达到1%-2%的净利润水平。

中指研究院发布的《中国房地产百强企业研究报告》显示，2020年全国百强房企净利润率仅有11.2%，同比上年下跌0.7%。

根据2021年三季度报，滨江集团录得营业收入244.36亿元，同比增长89.43%。但净利润只有22.7亿元，增幅为42.13%，其中，归母净利润为13.25亿元，增幅49.08%。而同期的净利率为9.29%，同比下降24.96%。

除此之外，拿地成本逐年增长，还导致滨江集团毛利率持续走低。2018年-2020年，滨江集团的毛利率分别为35.74%、35.1%、27.04%。2021 年第三季度毛利率仅为22.91%，同比下降 37.37%。

知名地产分析师严跃进表示：“杭州是滨江集团的大本营，大规模拿地展现了企业的迫切性，同时也是对于未来发展的乐观态度。不过，要注意的是大规模拿地背后，企业在经营和资金方面的压力。”

逆势发债“补漏”

在进行资产“买卖”的同时，11月2日，滨江集团一笔面向专业投资者公开发行住房租赁专项公司债券项目状态更新为“已反馈”。

7月27日，滨江集团曾公告称，为进一步改善债务结构、拓宽融资渠道、满足资金需求、降低融资成本，公司结合目前债券市场和公司资金需求情况，拟面向专业投资者公开发行公司债券，规模为30亿元。

实际上，今年以来，滨江集团已经六次发债，随着到期偿还债务压力加大，发债频率明显加快。

其中，为了偿还8月10日到期的一笔21亿元的公司债券，滨江集团曾于7月初发行了一笔价值6亿元、为期2年的公司债；紧接着，在8月3日，又发行8.56亿元公司债券，发行期限为2年。

图片来源：企业预警通

WIND数据显示，目前滨江集团存续债券共有17只，存续规模为119.19亿元。其中,一只发行规模为8.7亿元债券“20滨江房产CP004”，将在12月10日到期。

从债务水平来看，2020年末，滨江集团有息负债规模419.6亿元，其中银行贷款占比为71%，直接融资占比为29%，净负债率为83.57%。

在债务期限构成上，截至2020年底，滨江集团短期债务为109.45亿元，占比为26.08%，低于其185.22亿元的期末货币资金。

最新数据，今年前三季度，滨江集团的总资产为1988.37亿元，货币资金170.44亿元，长期借款280.23亿元，合同负债906.62亿元，负债合计1678.92亿元。

另外，滨江集团的现金流波动也比较大。2018年至2021年前三季度，滨江集团的现金流分别为-139.40亿元、26.21亿元、-31.57亿元和5.01亿元。

对此，滨江集团表示，经营活动现金流波动较大，一方面是因为自2018年以来，发行人加大了土地储备力度，土地价款支出相应增加；另一方面是因为房地产项目往往开发周期较长，资金回笼和资金支出之间存在一定的时间错配。