孙宏斌：救得了“卖子还债”的当代置业吗？

近日，融创服务（1516.HK）斥资6.93亿元收购第一服务控股（2107.HK）3.22亿股股份，占第一服务全部已发行股本约32.22%，由此，融创服务将跻身第一服务第二大股东位置。

在此之前， 10月26日，当代置业一笔已经到期的2.5亿美元债债构成实质性违约。

有业内人士分析认为，一些房企在债务违约后均有处置物业板块的先例。当代置业将上市不到一年的物业公司出售是“断臂求生”，不排除后续出售更多的资产可能。

当代置业展开“自救”

据了解，该笔债券是当代置业于2019年4月25日发行，期限18个月，发行规模3亿美元（约19.19亿元），目前余额2.5亿美元，利率12.85%。

10月11日，当代置业便开始偿债开启一系列自救，公司董事会主席张雷和总裁张鹏有意提供合共约8亿元人民币股东贷款，预期于未来2至3个月内完成。

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为了稳定集团员工人心，张雷及张鹏给员工发了一封内部信，信中称，公司对于这一次债务问题，采用了资产处置、股东借款、战投方引入等方式。对于公司的未来发展，希望通过资产重组和战略投资人的引进，实现再生和持续发展。

另一方面，孙宏斌的融创服务以“白衣骑士”的姿态及时出现。从交易对价看，融创方面颇显慷慨。

融创服务2.15元/股的收购价格，比较停牌前溢价91%；比一年前2.4港元/股（约1.97元/股）的挂牌股价，有约9%的溢价。

第一服务作为当代置业(1107.HK)旗下物业公司，其被收购的股权分为三部分。其中，世家集团、皓峰投资共持有2.14亿股、占比21.39%，对价4.6亿元。

据悉，世家集团及皓峰投资是第一服务的控股股东，两家公司分别由张雷及张鹏控制。这意味着，通过上述交易，当代置业有望获得超过4亿元的资金。

目前融创服务已经支付首笔1亿元定金，第二笔定金3798.42万元待支付。交易完成后，第一服务将成为融创服务的全资附属公司。

债务危机尚未解决

目前，当代置业的债券存续情况并不乐观，高负债水平和高负债率在短期内会一直存在。

截至10月28日，当代置业的存续美元债还有4只，债券余额合计为10.17亿美元（约65.05亿元），利率分别为

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值得一提的是，当代置业2022年到期的美元债总额为4.99亿美元（约32亿元），最近到期的一笔是在4个月后，金额为2亿美元（约12.79亿元）。

一位业内人士指出，交易资金陆续到位，补充了当代置业的流动性，但危机尚未完全解除。交叉违约已现，未来可能会进一步处置相关公司的资产及股权。

实际上，近两年当代置业的美元债票面利率超过10%是常态。如2018年12月发行的一笔1.5亿美元优先票据，利率高达15.5%，创下国内发债利率之最。

鉴于当代置业的债务状况和偿债能力，日前全球三大评级机构之一穆迪将公司家族评级（CFR）从"Caa2"下调至"Ca"；将已发行债券的高级无抵押评级从"Caa3"下调至"C"；展望从评级观察名单改为"负面"。

与此同时，全球三大评级机构中的另一家惠誉将当代置业的长期外币和本币发行人违约评级从“B”下调至“C”，并将公司的高级无抵押评级、未偿债券评级及相应回收率评级从“B/RR4”下调至“C/RR6”。

并且，当代置业的平均融资成本也不低。2020年，当代置业加权平均融资成本为9.9%，已经高于主流房企5%到7%的平均范围。

为保留集团现金资源，11月1日，当代置业发布撤销派发2021年中期股息的建议公告，股息约1.34亿港元（约1.1亿元）。

销售业绩出现颓势

在债务违约之前，当代置业公布了2021年前三季度业绩。

上半年，当代置业新拿了20个项目，新增建面356.4万平方米，而去年全年不过拿了24个项目共计462.6万平方米的地。

在销售方面，截至2021年10月31日，当代置业销售额约345.66亿元，同比增长8.2%；其中物业销售额约340.09亿元，车位销售额约5.57亿元。

当代置业将2021年销售目标定为470亿元，前10个月已经完成了总目标的73.5%。根据中房网监测，截至9月末，在监测的53家房企中，有近半数房企销售目标完成率不及七成，四季度去化压力较大。这样看来，当代置业的销售目标完成度在平均水平之上。

值得注意的是，销售额虽然整体上是增势，但在9月、10月开始，单月的销售额已现颓势。

9月单月，当代置业的合约销售额35.63亿元，合约销售面积36.73万平方米，分别同比下滑23.3%、20.2%。10月单月，当代置业合约销售额约人民币10.21亿元，较上月环比下降71.34%，同比减少约79.72%。

一位业内人士指出，当前，房地产市场下行，购房人预期低位徘徊，导致房企销售业绩承压，进而影响经营性现金流流入。尤其是债务违约后，很多购房人担心工程烂尾，观望情绪加剧。

目前，2021年仅剩不足两个月，在这期间，也许销售目标已经变得不那么重要，尽快解决债务危机才是当代置业的当务之急。