60亿美元募资背后的“朋友圈”，珠海万达商管冲击IPO

2021年10月11日，许久未露面的王健林，出现在了和中国一汽的战略合作现场。王健林宣布，他亲自带头，万达副总裁以上高管全部换乘红旗汽车，以此表达对国产品牌的信任和对民族品牌红旗汽车的信心。

实际上，2021年也是万达重拾信心的一年。全新亮相的珠海万达商管冲击港股上市。与多年前不同的是，这一次，众多资本大佬都前来贺喜入局，不仅有地产大佬碧桂园助阵，还有蚂蚁集团、腾讯等互联网巨头入局捧场。

万达，集万千宠爱于一身。在这场资本盛宴之前的整整大半年，外界都在猜测，万达的IPO融资会达到多少，这背后又是什么支撑着它的高估值？

01 从退市到二次上市

2014年12月，王健林以年内最大IPO金额，撬开了香港资本所的大门。但此后的发展并不如意，2016年时，万达的股价仅为52.5港元/股。这让万达方面认为，"公司价值被严重低估。"

虽然这一年的万达，早已是国内较早介入商业地产开发的公司，探索商业地产20年，是中国最大的商业地产公司。而那个时候的香港资本市场，并不看好内资房企。万达商业的资产包里有大量商业、住宅等重资产项目，股票一直处于低估值状态。

退市后的万达商业决定转战A股。但这一等，就在A股门口等了足足6年。

2017年，一场资本风暴后，王健林低价甩卖了自家的酒店资产以及文旅城项目。孙宏斌欣赏他的坚决，懂壮士断腕，说老王是个成功的企业家。

自此，也揭开了万达“卖卖卖”的序章。在这之后，万达的多个多元化业务都被割舍出去。招股书数据显示，截至2021年上半年，万达累计出售资产超2000亿元。

王健林把最后的希望压在了万达商管。王健林曾在公司2018年的年会上表示，"万达商管是万达的核心企业，我什么企业都能丢，这个不能丢。"

此后，万达全面转型轻资产、展开新的融资计划、人事换防……伴随着物业及商管业务逐渐成为港股受欢迎的赛道之一，万达商管开始离资本市场越来越近了。

02 不赚卖地钱，赚租金

王健林曾在一次年会中详细阐述了万达商管的轻资产模型，将万达轻资产分为投资及合作两类：投资类就是别人出钱，万达帮别人找地、设计、建设、招商、竣工运营后移交给别人，其中还有一个资本化程序。

这不是万达第一次高举轻资产大旗。2015年之前，万达主要以出售物业产生现金流，支撑自持商业运营和发展的"以售养租"重资产模式。2015年4月，王健林在一次演讲中首次提到"万达到了要靠品牌赚钱的时候"。此后，万达的“轻资产”战略正式启动。

“万达做轻资产模式，不是因为中国房地产卖不出去，也不是我对中国的房地产市场长期不看好。核心的问题是，我想尽快扩大规模，只有通过轻资产的途径，才能帮助我走的更快。”王健林接受《英才》记者专访时坦言万达的轻资产模式，远非“去房地产化”那般简单。

从2021年开始，万达的“轻资产”战略将进行再次升级。万达商管集团总裁肖广瑞表示，从2021年开始，万达商管不再发展“重资产”，即不再投资持有万达广场物业，全面实施“轻资产”战略。这是万达商管集团董事会最新做出的决定，“今后每年签约的‘轻资产’万达广场将不低于60个，万达商管将彻底‘轻资产’化。”

全面轻资产策略下，万达广场便于以低成本快速扩张，不再大量占用资本，杠杆降下来。但更重要的是，这种资本市场青睐的发展模式，更易获得高估值。

截至2021年6月，珠海万达商管在管274个大连万达商业的万达广场，均已采用委托管理模式，在管的106个独立第三方万达广场中，有72个采用租赁运营模式，占总在管商业广场数量的27.9%，是中国唯一向独立第三方大规模输出管理的商业运营公司。

03 资本排队热捧

据公开报道显示，珠海万达商管在上市前的Pre-IPO融资中，合共筹集468亿港元，是中国今年最大规模的上市前融资的企业之一。透过招股书，其背后的投资者开始浮出水面。

2018年时，腾讯、苏宁、融创、京东四大"豪门"罕见地一齐坐在了万达的牌桌上，它们决定以340亿元巨资，收购其港股退市时引入的投资人持有的14%股份。彼时，珠海万达商管母公司万达商业估值从港股退市时的1924亿元，提升至2429亿元。

除此之外，珠海万达商管还在今年获得碧桂园一笔15亿美元的大手笔投资，令有中信证券、摩根大通与瑞信为联席保荐人，并拥有腾讯、蚂蚁科技集团、中信资本、华平投资等诸多重量级基石投资者。

赴港上市前夕，珠海万达商管上市前已筹资约60亿美元。

在轻资产成为公司发展战略的当下，万达的收入得以不受房地产市场波动影响，同时也帮助企业减少了投入成本，充分发挥在商业物业运营管理方面的专长，加快城市布局，这给了万达实现利润目标的底气。

而实际的经营数据证明，万达轻资产模式的“造血”能力极强。2020年，投资物业租赁及管理成为万达商管最大收入来源，达359.03亿元，占总收入超9成，比5年前占比提高了近8成，其在中国的出租率高达99.4%。

而至2021年上半年，珠海万达商管收入达到106.36亿元，核心利润20.65亿元。其中，在委托管理模式下的服务营收66.51亿元，占总收入六成。

贝壳研究院商业地产分析师郑中认为，珠海万达商管定位全轻资产模式，并通过较强的项目拓展能力积累了较为可观的第三方商管项目；对于独立第三方项目，通过项目净收益分成，与第三方业主的利益形成强绑定，可持续性较高。