中国文旅背靠奥园、名蹭大湾区，郭梓文旗下第4家上市公司要来了？

在经历了前三次失败后，中国奥园旗下的中国文旅集团再次递交了招股书，并更名为大湾区文旅康居股份有限公司（以下简称“大湾区文旅”）。

对于此次更名，中国文旅表示，顺应大湾区一体化发展趋势，公司业务将继续立足粤港澳大湾区，辐射全国及海外市场，重点专注于及加强文化旅游业务，打造一流的文旅运营平台。

在此之前，中国文旅分别在2020年4月17日、2020年10月23日以及2021年4月23日向港交所递交招股书，但均未能在6个月内通过聆讯，以失败告终。

据《招股书》显示，2018年至2020年，中国文旅的资产负债比率分别为632%、272.2%和37.9%。

有业内人士分析指出，中国文旅此前在港交所递交招股书“失效”很可能与其负债情况有关。尤其是在房地产“三道红线”监管新规出台后，过高的负债率很难被港交所放行。

奥园“助力”

2018年10月23日，中国文旅在开曼群岛注册成立。作为一家文化旅游物业开发商，中国文旅主要经营度假物业和文化旅游两大业务。

图片来源：港交所

2020年4月，中国文旅第一次递交招股书，6个月后招股书“失效”。随后，中国文旅第二次和第三次IPO均已失败告终。

从股权结构来看，中国文旅的第一大股东为持股30%的Rich Planet；中国奥园（3383 .HK）通过悦景持有其28%股权；赵文炜、谭嘉伟、林锦堂通过旗下公司分别持股27.5%、10%、4.5%。

中国文旅前身是恩平金辉煌旅游开发有限公司（以下简称：恩平金辉煌），由陈凯君于2006年创立，并持有其100%股权。

图片来源：中国文旅《招股书》

2017年12月，中国奥园通过旗下全资子公司悦景国际有限公司（以下简称：悦景）斥资3亿元入股恩平金辉煌，获得中国文旅28%股权，成为单一大股东，

对于中国奥园入股，中国文旅表示：“引入奥园集团作为策略性投资者不但有利集团的整体战略性发展，并在共享度假物业发展及文化旅游业务方面的资源与专业知识方面达致协同效应。”

2018年，中国奥园董事会主席郭梓文提出“一业为主，纵向发展”，依托地产主业进行多元化扩展。如今，奥园旗下拥有中国奥园（3883.HK）、奥园健康（3662.HK）和奥园美谷（000615.SZ）三家上市公司。

据市场人士分析指出，中国文旅加速IPO有希望缓解现金流压力的考虑，除此之外，如果能在港股IPO，也有利于未来奥园以“文旅之名”拿地。

除了这28%的股份，中国奥园与中国文旅的管理层存在很多交集。中国文旅执行董事兼主席林锦堂曾出任中国奥园执行董事、首席财务官兼公司秘书职务；首席营运官（文化旅游）程耀曾担任奥园集团副总裁；首席财务官江永标担任广州奥园策略投资中心总监助理；非执行董事阮永曦则是中国奥园总裁助理兼集团战略投资中心主任。

实际上，作为公司第二大股东及最大单一股东，中国奥园给中国文旅提供了不小的帮助。

据《招股书》显示，中国文旅与中国奥园若干附属公司有多项交易，包括向进升（中国奥园间接拥有70%权益）租赁土地及运营那金谷景区、租赁办公场所；并为英德巧克力王国的规划、开发及运营和中国部分酒店的规划及开发提供咨询服务。

图片来源：中国文旅《招股书》

2018年和2019年，中国文旅五大客户总收益分别为3750万元、6440万元，占总收益的11.2%、8.8%。这两年，中国文旅最大客户都是中国奥园，其收入占比为4.5%和5.6%。

2020年，五大客户收益明下降，仅为2970万元，占总收益的3.1%。而且奥园也不再是最大客户，期内贡献收益为519.6万元，仅占总收益的0.5%。

冠以“文旅之名”

从业务特点来看，中国文旅兼具文化旅游和地产开发双重业务，虽然公司冠以“文旅之名”，但地产业务才是其主要的收入来源，且占比越来越高。

图片来源：中国文旅《招股书》

2018年和2019年，中国文旅分别实现营收3.35亿元、7.36亿元，其中销售度假物业收益占总收益的79.8%及80.7%，而文化旅游收益仅占20.2%、19.3%。

图片来源：中国文旅《招股书》

2020年，中国文旅对地产物业依赖进一步提升。全年实现营业收入9.68亿元，其中度假物业销售收入为8.48亿元，贡献占比升至87.7%；文化旅游收入为1.09亿元，仅占总收益的11.3%。

最新数据显示，2021年前5个月，中国文旅来自销售度假物业的收入占总收入的比例为87.1%，而其来自文化旅游的收入占比只有12.9%。

知名地产分析师严跃进认为，这也是一种企业经营商必然要经历的事情，因为当前做文旅项目的企业，有时候做到最后要承受资金方面的压力，所以必须要通过销售来进行缓解。

图片来源：中国文旅《招股书》

在销售物业营收占比持续扩大的同时，中国文旅的毛利率却在下滑。2018年-2021年前5个月，中国文旅毛利率为44.8%、43.3%、37.9%、27.2%。其中，销售度假物业毛利率为47.3%、43.4%、37.0%及26.7%；文化旅游业务的毛利率为34.7%、43.0%、44.3%及30.6%。

由于以物业销售为主，所以中国文旅的财务指标也受房地产市场的影响。值得注意的是，在第三次提交的招股书中，中国文旅首次披露了“三道红线”的相关数据。

截至2020年，中国文旅剔除预收款后的资产负债率为33.5%；净负债比率为-85.9%；现金短债比为27.1，全部“达标”。

据当时《招股书》中披露的数据显示，公司2018年、2019年、2020年5月厎的资产负债比分别为632%、272.2%、299.4%，而2020年的资产负债比骤降至37.9%。仅仅半年时间，该公司资产负债比率狂降超260%。

中国文旅解释称，2019年由于利润及全面收入总额有所增加，以及部分应付股东款项资本化作对集团的出资导致股本增加所致；2020年则因偿还银行及其他借款而下跌。

图片来源：中国文旅《招股书》

最新数据显示，截至2021年5月31日，中国文旅的净负债比率、现金短债比均达标，分别为5.4%、2.6，然而其资产负债率为67.8%，也已经超过了“及格线”。

能否“借风”大湾区突围？

在经历了前三次IPO失败后，中国文旅第四次递交招股书，正式更名为“大湾区文旅”，表明深耕大湾区的决心。

据《招股书》显示，“公司大部分的度假物业及土地储备策略性地位于江门恩平（属大湾区的一部分），处于有利位置，受惠于大湾区协同发展的国家策略。”

在此之前，为扩展项目组合及大湾区及其他地区的业务，中国文旅在广东开平、广东清远及安徽歙县物色及收购具备文化旅游元素的三块土地。

图片来源：中国文旅《招股书》

今年以来，国内旅游市场持续回暖。其中，粤港澳大湾区表现亮眼。据广东省文化和旅游厅测算，2021年国庆假期，广东共接待游客4438.6万人次，旅游收入达236.8亿元，位居全国前列。

另外，今年年初，广东省提出加快打造粤港澳大湾区世界级旅游目的地，未来将深化文旅融合，持续创建国家级全域旅游示范区、国家文化产业和旅游产业融合发展示范区、国家级文化和科技融合示范基地。

据《招股书》显示，中国文旅将集中于度假物业发展和文化旅游业务两大业务板块，提供文化旅游胜地相关服务、酒店咨询和管理服务及旅游代理服务。

截至2021年8月31日，中国文旅拥有18个度假物业发展项目组合，其中华侨公馆、悦湖湾、悦泉湾、御山湖等11个项目已竣工，3个项目为发展中项目，4个项目为持作未来发展，土地储备总建筑面积约130万平方米。

其中，已经开业运营的文旅项目有恩平泉林黄金小镇、奥园英德巧克力王国、中山泉林欢乐世界等项目。

值得一提的是，奥园英德巧克力王国自2020年12月31日开园以来，受到周边以及大湾区游客的热捧，目前已经成为大湾区标杆旅游项目。另一代表项目恩平泉林小镇已被纳入国家级4A景区，成为大湾区旅居胜地。

不过，在中国文旅大部分旅游项目内，同样含有大量物业销售项目。尽管其一再表示将重点专注于及加强文化旅游业务，打造一流的文旅运营平台，但其八成收入依靠“卖房子”也是不争的事实。

中原地产首席分析张大伟表示，目前国内仅依靠门票收入存活的文旅项目非常少见，因为文旅项目的土地成本、资金成本、建安成本、人工成本都很高，同时大部分文旅项目的开发商都要负责很多配套，因此文旅项目搭售住宅是业内惯例。

也有专家提出，地产商想打造自己的文旅品牌，是一个非常大的消耗，运营团队、创新力、营销力度等缺一不可，对企业的体量，运营效率等都有一定要求，而这些正是房产企业向文旅转型时的短板。