房地产税试点来了！

房地产税终于来了。

房地产税出台的传言，每一次都能让市场风声鹤唳，但这次是真的来了。

10月23日，全国人大常委会发布《关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定》，我国房地产税终于有了定论。

行内人对融中财经表示，地产税迟迟不能出台，除了前些年投鼠忌器，忌惮房地产市场对于整体经济的影响，另一方面，土地出让金已为全部财政收入贡献了近四分之一，而这笔成本已经由购房人实际承担。眼下房地产税的落地，则是国家对于房地产市场的宏观调控，向房屋“只住不炒”转向的强力措施。企查查数据显示，2021年1-6月房地产相关企业新增5.77万家，同比增长33.2%，比2019年上半年增长22.8%，两年平均增长10.8%。根据统计局数据，2021年1-6月，商品房销售额9.29万亿元，同比增长38.9%。尽管各地调控政策不断加强，但上半年房地产市场仍然相对活跃。

第二，“房住不炒”的政策指向已然定调，地产税作为一个主要的税种，我们自然不能缺席。

10月16日出版的第20期《求是》杂志发表了中共中央总书记、国家主席、中央军委主席习近平的重要文章《扎实推动共同富裕》。在房地产行业方面，文章提出要完善住房供应和保障体系，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举，因城施策，完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给，重点解决好新市民住房问题；并提出要积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作。

“从表述来看，接下来房地产税将采取积极稳妥推进立法+试点先行双管齐下的方式。”华夏新供给经济学研究院院长贾康表示。

而对于试点城市的猜测上，行业中一直认为房地产税将主要针对2019年以来房价上涨快，绝对房价水平越高的地区。房地产税先行试点的可能性就越大。广阔的三四线城市目前并不适合探讨出台房地产税。

而房地产税收试点，之前在上海和重庆已经在2011年开始实施。造成的结果是并未能抑制房价，房价依然延续全国上涨之势。没有改变上海和重庆的房价上涨之势。

“北京没有出台房产税，上海实施了房产税，两个城市可以做对比，房产税试点以来，上海的房价涨速大幅跑赢全国水平，而且都是高于北京的；重庆属于二线城市，从区域位置上讲，可以和成都类比，重庆和成都的房价平均水平，以及涨幅都是很接近的，而且很重要的是，重庆的住宅产权是50年，其他城市的住宅产权是70年，这是制约重庆房价上涨速度的一个原因。所以可以看出，房产税的出台，对于房价的影响是比较弱的。”

其实，此前的试点，也只是试水而已，用现在的话说，积攒大数据经验。在当时全国房价涨势如潮的大趋势下，怎么会因为试点税收抑制房价的上涨，如烈火烹油，反而会加大房价的反弹。

关于试点区域的选择，贾康建议，在试点区域的选择上，可考虑浙江、深圳和海南三地，先行先试。

深圳是中国特色社会主义先行示范区，海南则要在全岛建设全球最大体量的自由贸易港区，这些都是中央寄予厚望的，这两个地方投资贸易的自由化便利化所应匹配的配套改革，也应包括以经济手段为主规范化调节所必须有的现代税制的建设任务。

对于浙江，2020年，习近平总书记在考察浙江时赋予该省“努力成为新时代全面展示中国特色社会主义制度优越性的重要窗口”的新目标新定位。今年，中共中央国务院又发布了《关于支持浙江高质量发展建设共同富裕示范区的意见》，提出到2035年，浙江省高质量发展取得更大成就，基本实现共同富裕。所以在房地产税这块，浙江也应该起到带头作用。

同时，对于此次决定中的一些条款：”明确土地使用权人、房屋所有权人为房地产税的纳税人。贾康表示：这个表述，我理解是将房主（或者说业主）的两个相关权利全面地说清楚，一个是房屋的产权、一个是房屋座落的地皮的国有土地使用权（属于“用益物权”）。这两权在现实生活中间是合而为一的，但土地使用权有具体的年限，物权法规定，一般情况下这个使用权到期时，可以续期。所以，这次推行房地产税改革试点，是针对住房保有环节的部分主体一一也就是针对城镇住房部分业主的税收制度创新。这次的政策表述中，也不正面涉及小产权房问题，在法律意义上讲，小产权其实它是无产权的。

我们注意到，此次决定授权的试点期限为五年，那么这是否意味着房地产税正式铺开会在5年之后？

贾康对此的解释是，不宜就此简单认为“房地税立法”正式启动还要在5年之后。这次试点安排了5年的明确期限，应是意在要求5年之内必须要有系统的经验总结来支持立法，让试点在“深化改革”啃硬骨头方面发挥应有的作用。另外，也意味着试点一两年内不足以促成有较成熟的经验总结，来让房地产税改革大功告成，需要有更长时间探索。总之，有别于上海，重庆试点时的未提试点时长，这一轮试点扩围，显示了是一个从当下和短期，衔接到中期、中长期的部署，体现了积极稳妥的改革考虑。在清楚宣示的试点与立法将双管齐下的推进路径上，5年内，房地产税立法或迟或早一定会启动。

房产税征收，遏制炒房动机，也促使房地产回到自住的本质需求，对于房产企业的影响也是显而易见的。

据企查查数据，全国现存超58万家房地产相关企业，预计2021年全年增量约在10万家左右，从企业存量来看，截至目前我国现存房地产相关企业58.51万家。从时间线来看，2016年我国房地产相关企业注册量突破5万家，2019年突破10万家，2020年达到9.71万家，2021年（截至8月）新注册7.19万家。呈现递减的趋势。从城市排名来看，企查查数据显示，上海、北京、重庆、成都这四个城市的房地产相关企业数量位列前四，尤其是上海，现存房地产相关企业2.9万家。此外，广州、郑州、杭州、西安这些省会城市也排名靠前。

同时，上半年上海增量第一，哈尔滨、广州、海口和三亚这些城市同比增速惊人。从2021年上半年新增房地产相关企业的城市分布来看，企查查数据显示，上海再次以2462家位列第一，重庆、广州、成都分列第2-4名。从房地产企业注册量TOP20城市的同比增速来看，哈尔滨、广州和武汉均超过了100%，并且哈尔滨和广州的两年平均增长率同样也排名靠前。

此外，企查查数据显示，三亚、海口由于海南自贸港的政策红利，今年上半年的房地产相关企业注册量增速惊人，达到了103.7%和93.3%，只是基数比较小，未能进入前20榜单，分别新增了383家和551家。今年2月份，集中供地政策出台，以22个热点城市为试点，促使土拍溢价率回稳。企查查数据显示，今年上半年上海、重庆、广州、成都等22个重点城市的房企注册量基本呈现同比增长的态势，虽然与去年的低基数效应不无关联，但一线城市如上海、广州上半年新增房企注册量在两千家左右，仍然十分可观。

现在看来，这些上海、北京、重庆、成都、哈尔滨、广州，海口这些城市因为房地产企业注册增速最大，也最有可能会作为第一批试点区域。

房地产税的实施大家最怕的影响是对于房价的影响。

贾康认为，“总体来说是压舱促稳，不仅有短期影响，从长期上来说，也会使房价更趋于沉稳。未来持有房产的主体，会有改革形成的持有成本，而持有成本因素会影响供需双方对未来利益的预期，从而调整供需结构和交易行为。”

压舱促稳就是总体而言让房价更稳一些，有些城市可能表现为下降，有些城市可能表现为上升的幅度明显减少，不能简单一概而论。

房产税会不会导致家庭房产价值缩水，贾康表示，也需要有这个方面的一定思想准备，手上持有的房产，不可能只升不降。房产税具体改革措施出台预期上，已经比原来明确得多了，现在可能市场已处在短期波动调整中间。那么，有多套房的房主，得慎重考虑是继续持有，还是做一个前瞻性的选择，适当出售一些，以求得一个安全系数较高的组合。

征收房地产税，对于哪些业主影响最大？贾康说，“当然是对豪宅、多套房的持有者,最有可能产生影响。如果你只有一套房的话，哪怕征税，你要交的钱， 也会很少。如果有两三套以上更多的房子呢，或者说拆迁赔补达十几套的原住民，要有思想准备，按照自己有多套房的这样一种高资产定位，将要承担给国库多做贡献的纳税义务。”