新力控股向谁“求救”？

9月23日，联合国际将新力控股（2103.HK）的国际长期发行人评级从‘BB-’下调至‘CCC+’。同时将其高级无抵押美元票据的发行债务评级从‘BB-’下调至‘CCC+’，并且继续列入评级负面观察名单。

值得一提的是，这是9月20日遭遇“中秋劫”之后，新力控股在三天内第三次被下调评级，在此前两天，新力控股已经先后被标普和惠誉下调评级。

9月21日，标普将新力控股长期发行人信用评级从“B”下调至“CCC+”，评级列入负面观察名单。9月22日，惠誉将新力控股长期发行人违约评级由“B+”下调至“CCC”，并将其高级无抵押评级由“B+”下调至“CCC-”，回收率评级由“RR4”下调至“RR5”。

连续被下调评级反映了新力控股因2021年10月18日到期的票据带来紧迫的再融资风险，同时反映出新力于流动性和财务灵活性上限制的增加，以及其缺乏企业管治和透明度的问题。

此前，新力控股董事长张园林曾试图和债券持有人“沟通”，并回应表示：公司目前正在采用各种方法加快应对10月份的美元债。随后持有人询问该笔美元债的资金准备情况和兑付方案，公司领导层未回复。截至发稿，新力控股的股票依然是停牌状态。

连遭三大评级机构看空

9月20日，正值中秋节假期，新力控股股价在午后大幅下跌，跌幅一度超过90%。随后新力控股发布公告，在港交所暂停交易。股价如此暴跌，被业内称为“中秋劫”。

期间，新力控股因股价波动9次触发机制，进入5分钟冷静期，每次冷静期结束又循环暴跌，最终断崖式暴跌逾87%，市值蒸发120亿元，仅剩不到18亿港元（约14.94亿人民币）。

在此之前，新力控股连续被曝出多个负面新闻，包括董事长“求救信”、员工降薪等，商票等债务亦出现逾期。此外，新力控股的评级展望连续被下调为负面。

先是9月10日，标普将新力控股(的评级展望由“稳定”调整为“负面”，并确认其长期发行人信用评级为“B”。

随后，9月15日，惠誉将其长期发行人违约评级展望从“稳定”调整为“负面”，并确认该评级为“B+”。同时，惠誉确认了新力控股的高级无抵押评级为“B+”，回收率评级为“RR4”。展望“负面”反映了新力控股的债务融资渠道已然收窄，其高周转战略的执行风险也在持续上升。

在9月20日当天，联合国际率先将新力控股 “BB-”国际长期发行人评级列入负面观察名单，同时将由新力发行的高级无抵押美元票据“BB-”发行债务评级列入负面观察名单。

随后，9月21日-23日，标普、惠誉和联合国际先后下调新力控股的评级。其中，标普将其长期发行人信用评级从“B”下调至“CCC+”，评级列入负面观察名单；惠誉将新其长期发行人违约评级从“B+”下调至“CCC”；联合国际将其国际长期发行人评级从‘BB-’下调至‘CCC+’，评级列入评级负面观察名单。

标普表示，新力未能传达出清晰的还款计划，该公司此前已准备将资金汇往境外，以偿还10月18日到期的2.46亿美元（约15.9亿人民币）高级票据，截至6月30日，其无限制现金余额超过140亿元。然而，目前为止仍没有任何进展，汇款的时间未能不确定。

同时，评级下调也反映了惠誉的观点，即新力控股为其10月18日到期的2.46亿美元债券进行再融资的可行性正逐步降低，并反映了该公司再融资计划的透明度下降，特别是在近期负面新闻及其股票和债券价格暴跌之后。

对此，新力控股仅向投资人表示，正通过多种方式对10月到期的美元债兑付进行准备，但未明确表示偿债资金来源以及准备情况。

132亿元债务一年内到期

在股价崩盘的同一天，新力控股的两只美元债也出现下跌，其中一只由97美元（约627人民币）跌至60美元（约387.85人民币），下跌38.14%；另外一只由93.25美元（约602.79人民币）跌至50美元（约323.21人民币），下跌46.38%。

截至2021年6月末，新力控股流动负债754.28亿元，未来一年内将共有132.4亿元债务到期。

数据显示，新力控股的整体债务包括存续在岸人民币公司债10.4亿元、存续离岸美元债6.94亿美元（约44.86亿人民币）、存续ABS7.27亿元的债务等。

在美元债中，新力控股有2.46亿美元（约15.9亿人民币）的债券将于2021年10月到期，对于该笔能否到期兑付，已有投资者表示出担忧。

另外，还有两笔分别于2022年1月和6月到期的美元债券，本金额合计4.53亿美元（约29.28亿人民币），近期的交易价格远低于面值。

针对即将到期的三笔美元债券，新力控股集团首席财务官许进业曾表示，公司已经做好应对融资方案，将会利用销售回款、开发贷或循环滚动融资做好到期债务偿还工作，同时针对下半年到期的三笔美元债会用自有资金偿还或者视市场情况申请新的美元债额度覆盖。

标普认为，新力控股的融资渠道已经收窄，因为该公司在境外短期债务的再融资方面遇到了一些困难。鉴于其美元债券价格的波动和市场的低迷情绪，新力控股可能需要动用内部资源来偿还境外到期债券。

从“三道红线”的标准来看，截至2021年6月底，新力控股现金短债比约为1.4倍，净负债率降至50.5%，均符合标准。不过，公司剔除预收账款的资产负债率为73.5%，高于红线标准。

新力控股副总裁李想于2021中期业绩线上发布会表示，公司有信心在一年内把“三道红线”全部降到标准的范围内，达到绿档要求。

10年实现千亿“赣系”房企

新力控股起家于江西南昌，过去几年，张园林依靠着高杠杆和高周转使新力控股成功跻身千亿俱乐部，成为房地产行业里的一匹“黑马”。

2010年，34岁的张园林创办新力，在最初的三年内，新力只精心打造了南昌帝泊湾这一个项目，以此赢得了市场认可，确立了行业地位。

2015年，新力控股销售总额45亿元，跻身江西房企前三甲。2017年，新力将总部从南昌东迁入上海，同时在上海周边的无锡、昆山、苏州投资布局，战略中心由珠三角转向长三角。

2018年初，张园林确定了“保800亿元争1000亿元”的业绩目标，并以887.3亿元的成绩单顺利交差，且三年复合年增长率高达136%，站稳行业前50强，成为国内增速最快的房企之一。

2019年，新力控股成功在港交所挂牌，成为登陆港股年轻的一只内房股，也是第一家上市的“赣系”房企。2020年，新力总合约销售额为1137.4亿，成功跻身“千亿俱乐部”。

从创业到增长至千亿规模，万科用了26年，恒大用了15年，而新力控股只用了10年时间。然而，高速发展的背后，伴随新力控股的还有高杠杆、高负债、高周转。

招股书显示，2016年-2018年，新力控股净资产负债率分别为190%、270%、237.9%；未偿还的银行及其他借款总额分别为64.4亿元、166.8亿元、215.1亿元；2019年年末，新力借款总额达265.3亿元。

此外，新力控股的融资成本一直居高不下，2018年-2020年分别为9.3%、9.2%和9.1%，直到今年年中才下降至8.7%。截至今年上半年，新力控股剔除预收账款的资产负债率为73.5%，仍然踩中红线。

标普预计，新力控股将减少拿地，以保留流动性用于偿债。预计公司将减少2021年的购地预算至仅为合约销售的现金收入的15%-20%，远低于2020年的约40%。

尽管公司削减债务，标普预计新力控股的杠杆率仍将在2021年升至5.8倍，2022年升至6.1倍。未来两年的毛利润率预计将从2020年的24.4%下降至20%-21%区间，从而对杠杆率产生拖累。