拆解”新城控股“半年报：营收翻倍、双轮飞转，REITs要出海

2020年的一波疫情，彻底打乱了地产开发商的节奏，尤其对于大型商业综合体，长时间的歇业和租金减免对企业的抗风险能力考验极大。新城控股长期以来都是住宅+商业双轮驱动，过去一年，旗下吾悦广场悄然完成全国化布局，并成为营收重要引擎。

后疫情时代，新城控股如何应对变化？

回款拿地，节奏自如

近期，新城控股（601155.SH）发布2021年半年度报告，报告显示，上半年新城控股实现营业收入791.05亿元，同比增长109.63%；归属于上市公司股东的净利润43.06亿元，同比增长34.40%；扣非归母净利润37.96亿元，同比增长38.19%。

营收同比翻倍的主要原因，是因为疫情放缓的房屋交付节奏回到正轨。

数据显示，新城控股上年同期期末在建面积8000多万平方米，竣工面积600多万平方米，结算面积500多万平方米；今年上半年期末在建面积8000万平方米，竣工面积1500多万平方米，结算面积1100多万平方米。

机构数据显示，今年上半年A股上市房企归母净利润总计达663亿元，同比下降19.4%，毛利率和净利率也均较去年同期下滑。随着调控趋严，房地产企业整体防风险、去杠杆压力上升，加之地价上升对利润产生侵蚀，传统地产开发躺着赚钱的时代一去不复返。

董事长王晓松也在业绩会上坦言：“从整个大趋势来看，未来行业的超高回报很难再出现。但随着三条红线、集中供地等政策的推进，行业集中度会进一步提高，头部企业机会增多。对于公司而言，2020-2021年由于低毛利项目的持续消化，这两年处于结算利润率的底部区域。随着去年以来销售利润率的改善，近两年拿地过程中对投资纪律的坚守，以及结算结构中商管收入所占比重的持续增长，未来公司结算利润率有望提升。”

行业整体利润更薄，新城控股早早布局风险相对更低，能级更高的城市。报告期内，新城控股新增土地储备共61幅，其中一二线城市占比45%，长三角强三四线城市占比32%，更多聚焦于如南京、天津、杭州、温州、福州、南昌、常州等地。

更合理的投资布局保证了新城控股未来三到五年的业绩空间，截至报告期末,新城控股已售未结转面积达到3485万平方米，营收和利润已早早锁定。

吾悦广场全国开花

如果说严格的纪律性和执行力确保了新城节奏不踏错，那么王晓松提到的商管收入增长则为新城控股提供了稳定的现金流。

2012年，“吾悦”商业地产品牌诞生，10年时间过去，截至2021年8月25日，新城控股开业、在建及拟建吾悦广场总数量已达到177座，进驻全国131个城市。近三年来，吾悦广场全国化布局持续推进，对比2017年，仅有23个自持项目，4个轻资产项目。

在中国连锁经营协会发布的“2020中国购物中心企业(集团)TOP 60榜单”中，吾悦广场位列第二，仅次于万达。

图片来源：新城控股官网

和土储分布不同，吾悦广场采取全国开花策略，一二线和三四线齐头并进。一二线城市商业广场竞争激烈成本高昂，在三四线城市广布局可以更容易获得市中心地段和政策支持，在品牌传播上也有利于形成当地“打卡点”。

随着品牌影响力拓展至全国，新城控股的双轮效应更加明显。

2021上半年，新城控股实现商业运营总收入为39.38亿元（含税租金收入），2020年同期为22.78亿元，同比上涨近73%；对比疫情前，2019年同期租金收入为17.41 亿元，同比上涨126.2%。

可以看出疫情对商业项目的正常营业及租金收入影响很大，但因为规模扩张，新城控股商业收入增长依然可观。按目前增速计算，商业营收将在2023年达到百亿级别。

商业营收的增多还意味着价值重估，据《时代周报》报道，新城控股内部研究了香港商业地产商后发现，一般当商业运营收入产生的利润超过总利润10%以上后，资本市场对公司业务的看法会从传统住宅开发商逐渐转向运营商。

近年来，包括宝龙商业、华润万象生活、中骏商管等公司等在内的商管板块被陆续分拆上市，获得的PE估值也远超传统开发类企业。与之对比，手握全国第二大商管品牌的新城控股其价值恐怕确实被低估。

总之，以购物中心提升出售物业的去化速度和溢价率，通过出售住宅为购物中心带来稳定客流，新城控股的双轮驱动良性发展。

未来，公司有意加大轻资产比例，由雇租模式逐渐转向为“自营+联营+租赁”相结合的合作方式，打通商业地产“投、融、管、退”链条。轻资产运营更考验企业品牌力的软实力，同时也会降低企业资金风险。

REITs出海，首发绿色债券

半年报显示，截至期末，公司剔除预收账款后的资产负债率为75.45%；同时，净负债率为60.48%,维持行业低位。流动性方面，截至报告期末，新城控股在手现金余额551.54亿元，短期债务270亿元，在手现金完全能够覆盖短期债务，现金短债比约1.44倍。

整体来看，新城控股踩中“三道红线”中的一道红线，位列“黄档”。 业绩会上，王晓松说，公司积极响应“三道红线”政策，将结合自身实际情况和央行要求，稳步降档，在2023年6月末之前降至“绿档”。

目前看来，新城控股在市场融资能力较强，今年2月成功发行一笔4.04亿美元的5.25年期无抵押固定利率债券，票面年息低至4.5%；6月底，发行一笔3亿美元4.25年期绿色优先票据，最终票面利率为4.625%，账簿峰值认购超8倍，这也是新城控股发行的首笔绿色债券。

伴随着双碳行动落实，诞生于可持续发展理念下的绿色债券近来盛行，所得资金专门用于资助符合规定条件的绿色项目或为这些项目进行再融资。

我国绿色债券始于2015年，受宏观影响，房企融资变难，绿色债券开始走热。据克而瑞数据显示，2020年95家典型房企绿色优先票据发行规模达19亿美元，同比2019年大幅增长245%。2021年上半年，绿色债券融资规模飞涨，共融资332亿元，已是去年全年的近2倍。

发行绿色债券，是新城控股持续拓宽融资渠道、降低融资成本的重要之举。

除了拓宽融资渠道外，新城控股优化债务结构的方法还有REITs出海。

7月30日，新城控股公告称正筹划将把9个位于重点城市的商业物业作为底层资产，在新加坡设立信托基金，再申请向相关投资者发行信托份额，以实现于新加坡证券交易所主板上市。

种种优化财务的举措也收获评级机构认可，去年12月至今，已有多家主流评级机构上调对新城控股和相关公司的评级。

广发证券研报表示，2021年上半年，新城控股竣工带动结算高增长，整体可结算资源充足。投资端表现稳健，高地货比与快周转的“裂变开发模式”帮助公司兼顾住开、商开同步增长。2021年商业客流、客单价增长较快，公司租金转化率仍有提升空间。维持买入评级。