荣盛发展由“橙”变“红”，短期债务超100亿，大股东已质押股份超40%，股价跌去近45%

随着此前华夏幸福基业股份有限公司债券市场暴雷，（博望财经在一文中已深入探讨过）由此带来的区域性连锁反应正在发酵。

起步于河北的房企，包括华夏幸福、隆基泰和、天山地产以及秀兰地产等在内，近年来逐渐走向分化：有的正在遭遇流动性危机，有的还没有撕掉区域房企的标签等等，同样作为起步于河北的房企，荣盛房地产发展股份有限公司（荣盛发展，002146.SZ）近期也是颇感流动性压力之大。

8月24日下午，荣盛发展发布2021年半年度报告。财报显示，因结算项目增加，2021年上半年荣盛发展营业收入同比增长30.85%至342.24亿元，但重要盈利指标均呈下滑态势，其中利润总额同比下降1.75%至41.13亿元，归属于上市公司股东的净利润同比下滑14.02%至25.33亿元，归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润同比下滑13.59%至26.15亿元。

数据来源：荣盛发展2021年半年度报告。

此外，据此前4月28日发布的2020年年报显示，荣盛发展实现营业收入715.11亿元，同比微增0.85%，同时重要盈利指标同样均有所下滑，其中利润总额同比下降18.18%至106.78亿元，归属于上市公司股东的净利润同比下滑17.75%至75.01亿元，归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润同比下滑17.12%至74.94亿元。

数据来源：荣盛发展2020年年度报告。

通过上述数据我们可以明确看出，荣盛发展自2020年以来利润持续下滑，且一直延续到2021年上半年，足可见其盈利能力持续承压。

体现在现金流方面，2018~2020年及2021年1~6月，荣盛发展经营活动产生的现金流量净额分别为175.12亿元、21.20亿元、13.67亿元和12.47亿元，经营活动现金流净额持续恶化。

荣盛发展成立于1996年，后于2007年8月成功登陆深圳主板上市，致力于中等规模城市地产开发，通过专业化经营与高档产品品质阐释现代人居理念，以面向刚需和首次改善性需求的普通商品住宅为主导产品，并致力于通过提供高性价比的产品，为项目所在地居民营造“自然的园，健康的家”，营造新型的生活方式，满足其现实及潜在的需求。

2015年以来，在对行业格局和发展趋势进行深入分析的基础上，荣盛发展制定了由传统的房地产开发企业逐渐转型为“大地产”、“大健康”、“大金融”以及新型产业全面发展的“3+X”战略格局，目前已初步形成了以房地产开发为主业，贯穿康旅、产业园、设计、实业、酒店、物业、商管、互联网、房地产金融等业务为一体的全方位、综合性的全产业链条。

资料来源：百度百科。

据企查查官网显示，荣盛发展自成立以来仅存有1条IPO融资信息。具体如下：

资料来源：企查查官网。

股东及持股方面，荣盛发展第一大股东为荣盛控股股份有限公司（直接或间接持股比例为46.24%，已质押其直接持股数的44.53%），实际控制人为自然人耿建明（直接或间接持股比例48.95%）。

9月6日，荣盛房地产发展股份有限公司发布公告称，其控股股东荣盛控股持有6700万股公司股份已于9月3日解除质押。本次解除质押股份占荣盛控股所持股份比例4.32%，占公司总股本比例1.54%，质权人重庆国际信托股份有限公司。

资料来源：企查查官网。

荣盛发展股价也波动式暴跌，由2020年7月7日最高价9.08元/股波动暴跌下滑至2021年7月30日最低价4.40元/股，此后上演“过山车”，截至9月9日收盘价5.14元/股，荣盛发展股价暴跌近45%。

数据来源：富途牛牛。

01

“橙色档”升为“红色档”，再融资压力很大

据Wind显示，2018~2020年末及2021年6月末，荣盛发展资产负债率分别为84.04%、82.45%、82.07%和80.16%，虽然资产负债率持续下滑，但仍处于高位，剔除预收款后的资产负债率分别为74.16%、73.02%、74.73%和71.86%；合并口径有息债务分别为669.95亿元、715.87亿元、935.04亿元和892.33亿元，虽2021年6月末较2020年末有息债务有所下滑，但规模仍很大；同期短期债务分别为313.69亿元、404.58亿元、461.19亿元和465.08亿元，现金及现金等价物余额分别为273.84亿元、253.96亿元、279.60亿元和261.89亿元，与短期债务的比例分别为87.29%、62.77%、60.63%和56.31%，足可见荣盛发展现金类资产对短期债务的覆盖能力逐年下降，短期偿债压力增大。

2021年6月末，荣盛发展本部资产负债率为84.54%，剔除预收款后的资产负债率为83.09%，有息债务151.48亿元，其中短期债务100.33亿元，债务期限结构短期化明显，而现金及现金等价物余额仅6.81亿元，与短期债务的比例仅为6.79%，对短期债务的覆盖能力极为匮乏。

面对如此庞大的债务压力，荣盛发展唯有通过不断融资才能实现债务的滚续，“借新债还旧债”成为主要生存之路。但遗憾的是，貌似这条路被阻断了。

2020年8月，多部门明确了收紧地产企业融资的“三道红线”，即（1）剔除预收款后的资产负债率大于70%；（2）净负债率大于100%；（3）现金短债比小于1倍。“三线”均超出阈值为“红色档”，有息负债规模以2019年6月末为上限，不得增加；“两线”超出阈值为“橙色档”，有息负债规模以2019年6月末为基数，增速不得超过5%。

据财报显示，2020年末荣盛发展已全踩“三道红线”，被划入“红色档”。具体来看，荣盛发展2020年末剔除预收款后的资产负债率为74.81%，净负债率为105.14%，现金短债比0.72倍，对比2019年末剔除预收款后的资产负债率为73.02%，净负债率为92.3%，现金短债比0.63倍，足可见荣盛发展已由“橙色档”升为“红色档”，有息负债规模以2020年末为上限，不得增加。

当然，此时会有不少读者认为，虽然举债方式融资受限，但还可以通过其他方式（比如抵质押）进行融资。在此，笔者很遗憾的告诉大家，荣盛发展核心资产受限占比较高，再融资恐很难。

据2021年半年报显示，截至2021年6月末，荣盛发展受限资产账面价值合计653.56亿元，占同期末净资产的112.24%，主要包括存货575.8亿元、货币资金28.52亿元、应收账款21.56亿元、固定资产13.75亿元和在建工程产11.24亿元。

资料来源：荣盛发展2021年半年报。

毫无疑问的是，荣盛发展被划为“红色档”，有息债务不得增加，但考虑到其短期债务压力逐年增长且处于高位，只有通过不断融资才能实现债务的滚续，而此时再融资能力受限，或对其未来房地产业务的发展造成较大的不利影响。

值得注意的是，与2021年半年报发布的同一日，荣盛发展还发布了关于为下属公司融资提供担保的公告，荣盛发展全资下属公司深圳市荣鹏房地产置业有限公司向青岛悦旺企业管理合伙企业（有限合伙）申请融资，融资金额不超过6.8亿元，由荣盛发展为上述融资提供连带责任保证担保。上述担保总额不超过 7.82亿元，担保期限不超过48个月。 

资料来源：荣盛发展官网。

值得注意的是，这并非荣盛发展首次为子公司提供担保，2021年以来已发布逾20份担保公告，足可见其担保规模很大。

02

裁员、降薪等负面传闻不断，面临很大或有风险

据中国执行信息公开网显示，1月5日荣盛发展新增1条被执行人信息，执行标的99.8万元，执行法院为香河县人民法院，案号“（2021）冀1024执恢1号”，案件系与北京科华消防工程有限公司建设工程施工合同纠纷。

资料来源：中国执行信息公开网。

据企查查官网显示，截至8月30日，荣盛发展上述被执行人信息加上历史被执行人信息已达58条，被执行金额合计7550.35万元。

资料来源：企查查官网。

同时，荣盛发展因房屋买卖合同纠纷等涉诉。

荣盛发展自2014年以来新增逾1000封裁判文书，案由多涉及房屋买卖合同纠纷、商品房销售合同纠纷、劳务合同纠纷及合同纠纷等，上述案件分别为267起、210起、132起和130起，其中荣盛发展作为被告/被申请人的案件占比高达逾8成，涉诉金额高达1.43亿元。

资料来源：企查查官网。

荣盛发展曾多次被列为被执行人以及新增数百起诉讼纠纷，足可见其信用质量存在较大瑕疵，面临很大的或有风险，或进一步加大资金流动性压力。

此外，2021年年初，荣盛发展被曝降薪和裁员。

据悉，荣盛发展暂停一切不必要招聘，执行裁员20%的计划，且员工降薪。但目前该裁员信息仍尚未得到回应。

资料来源：《华夏幸福债券大跌、荣盛发展裁员降薪、海通期货等因结构化发债被警告》。

综合来看，自2020年以来，荣盛发展利润持续下滑，且一直延续到2021年上半年，“橙色档”升为“红色档”的同时，短期偿债压力逐年上升，核心资产受限占比较高，再融资受到极大影响，此外多次为子公司提供担保，担保规模很大；叠加曾多次被列为被执行人以及新增数百起诉讼纠纷，信用质量存在较大瑕疵，面临很大的或有风险，裁员、降薪等负面传闻不断。毋庸置疑的是，上述因素短期内不可消除，荣盛发展未来业务的发展必将受此制约。

荣盛发展是否会走华夏幸福债券违约之路？尚需市场给出答案，我们拭目以待。