中梁控股加速减债，争做“三好”房企

从2018年进入千亿门槛以后，中梁控股（2772.HK）一改往日“黑马”的高复合增长势头，转向倡导以“稳”为基调的高质量增长模式。在全面改善财务结构后，中梁控股仍有实力冲击更高的业绩目标。

据最新数据显示，2021年1-8月，中梁控股累计实现合约销售金额约为1190亿元。若以此推算，截至8月末，中梁控股已完成1800亿元年度目标的66.11%。

日前，在中梁控股的中期业绩会上，其管理层也大方对外表示，对完成2021年度的合约销售目标充满信心。

“稳”字当头 业绩增长达预期

面对目前较为严峻的市场环境，中梁控股仍然交出了一份亮眼的成绩单。

2021年上半年，中梁控股的营收、净利均实现了大幅的增长。公司实现总营业收入329.1亿元，同比增长38.5%；实现核心归母净利润15亿元，同比增长14.5%。

来源：公告截图

在销售业绩方面，中梁控股的表现也很出彩。上半年，实现合同销售950亿元，同比增长 40%，稳居全国20强；合约销售面积约750万平方米，同比增加39%。

并且，公司的经营情况也比较和缓，上半年中梁控股的合约销售均价为1.26万元/，较去年同期小幅增长，其主要原因得益于公司布局城市的能力提升。

多年来，中梁控股一直坚持全国布局，深耕城市圈。公司上半年的销售来自140 +城市的300 余个项目。其中，58%分布于长三角区域，22%分布于中西部区域。并且，今年上半年的销售业绩也主要来自这两大区域，其余城市业绩分布呈现较为平均的状态。

同时，依托于中梁控股精准的投资定位，今年上半年公司的平均去化率为70%，回款率更是高达85%。

为适应行业不断发展，中梁控股审时度势，主动出击制定“新的投资方向”。

2021上半年，公司避开了地价竞争激烈的城市，着重深耕二三线城市。并且，公司已控制年度土地投资金额在合同销售金额的40%以内，使其营运现金流为正。

同时，为了积极应对区域经济与政策变化，中梁控股始终坚持以“稳”为主的运营策略，公司投资项目大多以中小型规模为主。其中，总地价在5亿以下的，占比达到58%。总建面在20万平米以下的，占比达到88%。这一做法，有效地分散了部分风险。

中梁控股良好的运营能力，让企业更好的实现了自我造血功能。而充分的现金流可以让中梁控股在市场调整周期中，寻找更为优质的发展项目和机会。

因此，其管理层在中期业绩会上表示，未来将持续优化组织结构，提升公司经营效能。公司有信心和勇气迎接未来房地产市场的机遇与挑战，将继续保持务实、稳健的发展策略，继续稳居行业前20强。

“争做三好学生” 下半年继续减债降杠杠

在营收不断提升的同时，中梁控股也丝毫不放松对“三道红线”指标的改善。

2020年，中梁控股剔除预收账款后的资产负债率约为79.9%，净负债比率约为65.8%，现金短债比约为1.1，“由红转黄”，成功实现降档。

据2021上半年数据，中梁控股资产负债率已经改善到了79.3%。并且，在较高的现金回款率的支撑下，公司的流动性状况也比较稳定。其现金短债比，如果按照国家的计算方法，目前约为1.2。如果把所有现金都算上，公司的现金短债比是1.5。总之，无论哪种算法得出的数值，都相较去年年底相比有所优化。

中梁控股的净负债率，也从去年年底的65.8%降至今年上半年的56.1%，下降9.8个百分点。主要受益于现金回笼，以及持续的降负债措施。

不过，由此看来，截至2021年中期，中梁控股“三道红线”仍“踩”一条线。对于此，中梁控股表示，中梁现在是保持黄档的企业，也是少数在一年之内可以降档的企业。集团会在未来两年到三年时间，逐步以自身节奏把资产负债率降到国家所要求的70%。

值得一提的是，在今年整体较为艰难的环境下，中梁控股也较好的实现了安全与利润并存。其业绩稳步上涨的同时，财务水平也得到了很好的优化。

根据半年报，2021上半年，中梁控股持有现金及银行结余为355.4亿元，较2020年年末增加3.8%，足够覆盖短期负债。并且，其融资成本连续四年下降，2021年上半年，进一步下降至8.3%。

同时，中梁控股也积极主动进行了债务管理，其有息债务总额稳定在546亿元，与去年基本保持持平。

而在融资渠道方面，中梁控股主要依靠国内开发贷、国内非银行贷以及境外美元债筹集资金。

中梁控股一年内到期的债务占总体比例的42%，基本上与去年年底一致。中梁控股表示，下半年以及明年，会做大量减债务、稳债务的工作，将着重减少公司对境外美元债的依赖。

其管理层介绍道：“中梁将对364亿美元债务进行缩减，预计今年年底会降低不少于2亿美元。另外，在12个月以内，也会减少境外美元票据的存量，争取从现在45%左右降低到25%”。

持续优化债务结构，呈现稳健高质量发展的节奏模式，让中梁控股获得了行业领先的信用评级。

在今年的3月—5月期间，穆迪与惠誉两家国际评级机构，分别上调了中梁控股的信贷评级至“正面”。

其中，穆迪预计中梁控股的债务杠杆率将继续保持强劲，在未来12-18个月将从2020年的99%进一步改善至95%-100%的区间之内。这主要是基于穆迪对其强劲、稳定收入的估值，以及看到了公司在追求增长的同时，也在严谨的控制债务增长，而作出的努力。

并且，在2021年的中期业绩会上，中梁控股回应了关于此前市场质疑的“商票”问题。中梁控股表示，其现时商票规模较少，去年年底有6亿元。截至今年上半年，已经下降为4亿元，全部将依时偿还。

对于商票是否纳入“三条红线”，中梁控股则表示，暂时没收到政府通知，如果需要，会按照国家要求来做。

创新与激励 不断改良的组织架构

除了回应“商票质疑”，在2021年中期业绩会上，中梁控股也就近期地产公司裁员进行了解释说明。

在优化人员和组织架构方面，管理层透露，今年中梁调整幅度不大，组织架构整体稳定。但对内部人员提出了更高要求，公司将采用控编制、优结构，双管齐下的“新模式”，来提升人效，从而实现员工收入的增长。

所谓的控编制，顾名思义，就是减少外部的招聘。而控编制的核心，其实就是人才的精细化管理。主要目的是为了员工可以更好的适应和匹配当前公司发展现状，从而激发员工的潜在价值，使其与公司共同成长。

此外，为了让人才在组织内部流动起来，中梁控股还同步推出了内部“涌动计划”。通过梳理编制、合理分配人员岗位，从而建立完善的人才梯队，以此预防因市场变化带来的人才断档。

据了解，今年上半年，中梁控股一直致力于储备优秀干部以及内部竞聘，包括了运营、工程、成本、设计等各条线。

实际上，多年来中梁控股一直坚持寻找，符合中梁价值观，与中梁志同道合的人。其管理层表示：“愿意往长远发展的，公司会给予足够的激励。上半年中梁骨干加薪比例接近11%，这个数字已经远超同期行业其他企业。”

现今，随着“三道红线”融资新规的实施，对寻求弯道超车的‘黑马’房企们，提出了更高的要求。中梁控股主动出击，顺应行业发展节奏，在保持业绩与财务稳健的前提下，积极降杠杆、减负债，不断的优化与创新组织架构，力求走出一条行稳致远的高质量发展道路。

进入下半年后，这样的中梁控股，也更加让人期待了。