佳兆业：稳打“漂亮仗” 上半年三道红线转绿、净利润增长30.5%

随着中报季开幕，A股地产股、港股内房股纷纷发布中报，各家房企的业绩表现也是有喜有忧。

上半年，政策层面对房地产行业可谓是严防死守。在拿地方面，新规要求22个重点城市每年出让土地次数不得高于3次，这种低频放量式的“集中供地”，让本就饱受“三道红线”压力考验的房企们更加捉襟见肘。一边忙着降本增效、回流资金，一边积极寻求商业转型、战略调整，成为几乎所有房企2021年的主旋律。

在严峻的行业环境下，房企优胜劣汰的行业分化现象更加显著。据统计，今年有203家房企递交破产文书，其中绝大多数为地方中小型房企。专家认为，未来房地产市场将成为资金实力雄厚、经营管理经验丰富的大型地产商的竞技场。

近年来，随着大湾区腾飞，湾区龙头佳兆业发展步伐就愈加稳健。8月25日，佳兆业发布2021年中报，营收利润双增三成、去杠杆成效显著，“三道红线”提前转绿，城市更新综合实力领跑行业。

财务稳健 追求“有利润的增长”

“保价保量保增长，以现金、质量、总量来思考未来发展。”这是在8月25日业绩发布会上，佳兆业集团董事局主席郭英成的定调。

在当下严峻的行业环境下，在手现金才是房企的防弹衣和缓冲垫，既能体现财务安全的边际，也为房企转型或业务收放提供更加自如的空间。

财报数据显示，今年上半年，佳兆业集团在手现金487.4亿元，同比增长20%，较上年末增长3.4%；佳兆业集团CFO吴建新介绍，管理层通过专项计划、回款管理办法等方法提高回款效率和金额，积极实现现金回流。同时也通过量入为出，保障现金流安全。

除了丰沛的现金流，提前完成“三道红线”转绿，也是佳兆业今年中报的一个亮点。财报数据显示，上半年佳兆业集团净负债率、剔除预收账款的资产负债率和现金短债比分别为93.7%、69.9%和1.53倍，“三道红线”监管指标全部达标，初步实现监管绿档要求。

实际上，实现监管绿档，是佳兆业多年努力的结果。2017年佳兆业就开始主动积极进行债务管理，到今年，净负债指标已经实现八连降。

关于未来如何持续降低负债水平，佳兆业集团CFO吴建新表示，下半年佳兆业仍将主动控制有息负债规模，调节长短债结构。审慎稳健投资，必须拿有现金流且有利润的项目。同时，引入战略投资者，优化资本结构。充分利用大运营管理体系，狠抓“精细化管理”，降本增效，提升产品溢价能力、加快供货、销售及回款。

房地产行业从粗放式发展到精细化管理，今年可谓是“见效之年”。过往的无序扩张是否留下“遗毒”、是否曾经依靠“舍管理、取速度”，这些都会成为房企能否闯关的关键。

显然，佳兆业此次中报披露的“闯关成绩”在行业名列前茅，特别是核心净利润这一项。财报显示，上半年，佳兆业集团核心净利润39.3亿元，同比增长28.9%。而稳住核心净利润，与企业降本增效的成果分不开。

佳兆业集团董事局副主席、执行董事兼总裁麦帆表示，佳兆业集团持续实施PMO（项目管理办公室）大运营管理，适度高周转，快速回笼资金，狠抓产品品质和服务端，创新营销与管理手段，增强精细化管理的颗粒度，坚持以利润为导向的考核机制。

展望下半年的经营利润提升，麦帆表示，佳兆业将通过投融结合谋利润，通过高效运营争利润，通过降本增效提利润，通过资产运营赚利润。同时盘活资产，增加收入，通过资本运作创利润，多元板块、分拆上市。

占领先机的“城市更新专家”

在“集中供地”新规影响下，城市更新成了受房企热捧的、获取项目的“蹊径”。城市更新项目的产权获取，重点在于和掌握土地使用权方的沟通。与招拍挂相比，城市更新获取难度更小，而且建设内容更加丰富，潜在利润点可期。其种种裨益，导致城市更新今年备受房企追捧。

今年也是城市更新大年，承担先行示范作用的《深圳经济特区城市更新条例》今年3月正式实施，明确了深圳城市更新的具体目标和制度创新。

起家于深圳的佳兆业，在1999年成立之初就改造了深圳的烂尾楼“桂芳园”。这个项目位于深圳市龙岗区布吉镇，是一个超大国际花园社区，占地约50万平方米。项目引进了香港先进的规划设计理念和优质的住宅管理服务。项目连推8期，成为布吉楼王，也成就了佳兆业在地产界特别是城市更新的开山之作。

在这一轮城市更新的热潮中，佳兆业占得先机。

中报显示，截至目前，佳兆业现有城市更新项目213个，占地面积超5370万平方米，其中项目位置在广深占比73%、在大湾区占比则高达99%。

仅在今年上半年，佳兆业新拓城市更新项目15个，占地面积363万平方米。其中，东莞南城胜和社区、深圳坂田五和枢纽等新项目体量大、地段好、能级高，未来将成为集团新的标杆作品。

据了解，深圳坂田五和枢纽城市更新项目汇聚了包括两条地铁、三条城际在内的五条轨道线,将连通粤港澳大湾区所有核心城市，在未来深圳城市发展中具有重要战略地位。此次能够从激烈的竞争中脱颖而出，是佳兆业在国内“城市更新TOP 1”的实力体现。

在转化方面，上半年，佳兆业城市更新项目转化面积112.5万平方米，可售货值达727亿元，转化货值金额已超2020年全年，转化效率明显加快。随着集中供地政策的实施，通过城市更新获取土地将成为集团的突出竞争优势。

对于佳兆业在城市更新领域的优势，董事局主席郭英成也十分有信心。在业绩发布会上，郭英成表示：“城市更新需要很强的专业性，项目周期长、资金占用大，所以要有相当强的团队和相应的能力和资金才能做好。佳兆业在这个领域里能够保障优先的创新发展水平，则来自于团队。因为团队是一步一个脚印走出来的，是很难复制的。城市更新最核心的问题是它的价值观和理念有所不同，特别是在对于城市规划，包括村民、拆迁户等，我们怎么让这些拆迁户和村民征收、创收？首先是体现在企业行业责任和公民责任，这是非常重要的。”

对于具体的业务定位，麦帆表示，佳兆业城市更新的理念不是简单的拆除重建，而是城市综合运营服务商。未来一到两年，佳兆业将转化城市更新项目预计可售面积382.8万平方米，对应的货值超过1400亿元。

与佳兆业今年1300亿的销售目标相比，预计城市更新项目未来将成为佳兆业集团核心且稳固的利润来源。

多元化成效显著 国际乐园9月开业

除了亮眼的业绩和城市更新成绩单，此次中报发布会，佳兆业也披露了多元化发展战略下，新兴业务的最新进展。

麦帆介绍，9月2日，深圳佳兆业国际乐园中的儿童世界、水世界将率先开业，未来还有20多个度假项目陆续面市，将成为引领中国、面向世界的“深圳旅游名片”。

据了解，佳兆业金沙湾国际乐园是位于深圳大鹏金沙湾的世界级海滨度假胜地，包括5大主题场馆、5家国际豪华度假酒店、购物商场及滨海顶豪公寓等。共引进了100多项高规格游乐设施，包括世界唯一的360度地下观光剧场。

在最近正火热的教育板块中，佳兆业旗下首家K12国际学校也将开门迎客。麦帆介绍道，深圳华朗学校将于9月正式开学，雄厚的师资力量和先进的教学理念，已获得社会热烈关注。华朗学校是一所十二年制学校，总占地面积5.4万平方米，总建筑面积9.6万平方米。

据悉，除了已经上市的物业板块佳兆业美好外，佳兆业集团旗下的文体科技、商业运营、健康制药等板块已在分拆上市的轨道上。

2021年是房企艰难的一年，根据choice数据显示，截至8月26日已有46家行业类别为房地产的个股发布中报，其中仅有29家营收呈同比增长，其余全部为同比负增长，出现负增长的个股占比为37%。更值得注意的是，同比数据的对比对象是受疫情影响而突陷停滞的2020年。今年房企有多难可见一斑。

而佳兆业对于承诺业绩完成度颇有信心，上半年佳兆业已完成1300亿销售目标的49%，佳兆业集团执行董事兼联席总裁李海鸣表示，集团下半年预估可售货值有1270亿，将加快推盘节奏，尤其是在深圳、广州等核心城市有多个项目陆续入市，我们有充分的信心确保1300亿销售目标顺利完成。

对于佳兆业股价是否被低估，董事局主席郭英成表示，“只要我们把企业经营做好，把负债控制好，我们希望看到更长远一些，不要看眼前的事情，所以对目前的表现，管理层还是继续努力。”