推进百亿租赁协议，国美在下什么棋局？

今年以来，国美零售的转型步伐明显加快。

从国美APP改名为“真快乐”转型娱乐化零售，到近日以发行股份的方式获得国美管理三个物业的20年使用权，在零售业的持续变革中，昔日的行业霸主国美，仍有再度冲击巅峰的野心和筹码。

零售革命

说到国美，必然离不开零售。

不到40年的时间，中国零售业走完了西方发达国家150年的商业历程。这40年中，共经历了8次零售革命，前3次用了30年，后面5次用了不足10年。

在新技术和新需求层出不穷的形势下，中国零售业态的变化之快，超乎所有人想象。

上一次引领中国零售业变革的网络购物，距今不过10来年的时间，但是也已过了快速发展阶段。网上零售额增速从2014年的49.9%急速下滑到2020年的10.9%，线上流量获取成本、难度不断上升。

事实证明，线下实体零售的地位，并没有被电商革命真正颠覆。

根据国家统计局的数据，2020年，我国社会消费品零售总额391981亿元，网上零售额117601亿元，其中，实物商品网上零售额97590亿元，占社会消费品零售总额的比重仅为24.9%。显然，网络零售虽然已具备广泛的群众基础，但是中国零售的主体，仍然在线下市场。

一面是增速放缓的网络购物，一面是根基尤存的实体零售，如何让线上线下相融合，更好地促进行业的发展，正是新零售革命的重要使命。

所谓的新零售，指的是不但能通过线上技术提供便捷的产品展示和交易服务，同时需要在线下具备充分的实体店，通过线上线下的协同，为用户提供更好的消费体验，以此做大整体市场规模。

政策上看，近年来国家对新零售的支持力度，正不断加大。

今年年初，商务部等12部委发布了全面促进消费政策，“消费下沉”成为政策重要导向，线下渠道作为农村等下沉市场的主要途径，重要性再次凸显。

7月，商务部等11部门印发的《城市一刻钟便民生活圈建设指南》，提出了“百城千圈”、重点发展品牌连锁店、鼓励“一店多能”及延展拓宽服务模式，“城市客厅”等。

与此同时，对互联网行业的监管日趋严厉。从信息安全到平台企业员工的福利保障，近年来的监管措施，几乎将各个政策漏洞全部堵死，互联网企业钻政策空子的机会大大减小，线上平台赢者通吃、无序扩张的态势受到极大压制。

宏观形势上看，目前我国最终消费在GDP中占比仍不到60%，而发达国家占比达到80%，伴随着国家对教育、医疗、房地产等行业的整顿、以及收入分配和社会保障体制的优化，国内未来的消费潜力巨大。

最近几年，中国消费增速实际上已远超GDP整体增速，成为经济重要支撑，零售市场在新一轮零售革命引领下，既有巨大发展空间，也在酝酿行业变局。

▲数据来源：国家统计，Wind，方正证券研究所

国美的韧性

在传统零售时代，国美无疑是业界顶流和行业传奇。凭借强大的供应链、庞大的线下门店数量和独特的营销模式，迅速成长为中国零售之王，成就了属于线下零售巨头的高光时刻。

网络零售时代的崛起，并没有动摇国美的根基，国美一边增固线下渠道，一面增强线上资源，在转型过程表现出足够的韧性。

2017年，国美推出“家·生活”战略，宣布从单一电器经营为主的零售商，扩展到涵盖家电、家装、家居、家服务、家金融五种业态在内的“家·生活”整体解决方案提供商和服务商，提出了数字化、平台化、娱乐化和生态化四位一体的“家·生活”模型。

2020年，国美通过开放供应链的方式，引入拼多多及京东战略投资，并达到深度合作，在获得精准的消费数据和庞大流量资源的同时，国美的线上能力得以进一步升级。

进入2021年，国美“家·生活”战略进入升级阶段，通过打造线上平台、线下平台、供应链平台、物流平台、大数据&云平台、共享共建平台六大平台系统，国美形成了以线上平台为主，线上线下双平台+自营/第三方外部供应链的“社交+商务+分享”的覆盖全场景、全渠道闭环零售生态模式。

与此同时，对线下渠道的拓展和数字化改造也在快速推进。

截至目前，国美门店数量近4000多家，遍布在全国500多个城市，其中县域门店占比超过40%，在下沉市场的影响越来越大，线下的渠道优势极其明显。通过“一店一页”数字转型升级，国美成功实现了门店降本增效网格化发展。

国美在新零售领域的转型足够敏锐而坚定，基于多年积累的线下资源和日益强大的线上能力，国美的转型具备了更大的综合优势。伴随着新零售的悄然到来，韬光养晦的国美迎来了重新崛起的契机。

百亿棋局

国美最新的一个大动作，来自于国美零售和兄弟公司国美管理的合作。

8月13日，港股上市公司国美零售发布公告，宣布于9月6日召开股东特别大会，以通过4月7日与国美管理签订的长期租赁协议。

根据此项协议，黄光裕旗下的国美管理，将向国美零售出租三处位于北京和长沙的物业——包括国美商都、鹏润大厦和湘江玖号，租期从2021年7月1日至2040年12月31日截止，总代价为178.65亿元。

据了解，此次交易的三大物业分别位于北京中关村、北京朝阳燕莎商圈和长沙滨江新城，都属于重点城市的核心商圈，总建筑面积72.56万平方米。

粗略计算一下，国美零售以178.65亿元的代价拿下72.56万平方米物业的20年使用权，意味着这三处物业的平均租金价格大概只有3元/平方米/天左右。

综合各大中介平台的数据，北京中关村地区的商业综合体租金在8元/平方米/天左右，北京朝阳燕莎商圈的商业综合体租金在10元/平方米/天上下，而长沙湘江玖号的租金在6元/平方米/天左右。也就是说，国美零售的租赁成本，实际上大大低于市场价格。

在优质物业租赁价格不断上涨的预期下，作为承租方的国美零售签订这项长期租赁协议，是非常有利的，不但可以一次性锁定未来20年的租赁成本，而且，较低的价格也保证了未来有更好的收益。

从协议细节来看，本次交易对价将使用股权方式支付，不会增加上市公司现金压力，同时使用权资产的注入，将大幅增加公司净资产规模，降低上市公司的资产负债率，公司的资产结构和财务安全度都会得到很大的改善。

本次代价新股发行价，为每股2.11港元，较4月公告的前一交易日收盘价1.51港元，溢价约39.74%，较近日约0.85港元的收盘价，溢价率145.35%，相比每股0.24港币的净资产，溢价率更高达到近10倍。

此次增发之后，黄光裕及其一致行动人持有的国美零售的股权将由51.17%增加至65.52%。能够接受如此高的溢价率，说明大股东黄光裕对国美零售的价值是高度认可的。

最重要的是，优质线下资产的长期租赁协议，为国美新零售战略的持续推进奠定了重要基础。

租赁协议显示，国美零售租赁的三处物业中，除鹏润大厦继续用作办公区外，其它两处都将用于探索线下新零售服务模式。其中国美商都将被打造为以科技、体验为消费场景的全品类电器及电子消费品展示售卖场所；湘江玖号将开发成符合科技前沿潮流的地标式城市综合展厅，实现线上线下打通，以一站式服务满足消费者多样化的需求。

同时，在长期租赁协议下，国美零售将在国美商都和湘江玖号引入创新型零售概念，以北京和长沙这两座极具消费能力的城市为试验田，与知名品牌合力打造城市全品类体验展示厅，相互赋能，形成场景互联，实现共赢。

2021年，是中国对新零售支持力度特别大的一年，也是国美“家·生活”战略加速推进的重要一年，本次将推进落地的百亿租赁协议，显然是一次极为重要的资产配置和优化布局，不但和政策导向极为契合，对国美的长远发展也将产生深远影响。

时代风云变幻，零售的终局远未到来。作为资深零售平台，国美具备深厚的行业底蕴和不断进化迭代的能力，仍是当下行业格局演变的重要变量。