“杭州龙头房企”发债10亿“借新还旧”，144亿集中兑付债务压顶

8月17日，绿城集团完成回售并注销“18绿城09”的5亿元公司债券，其回售资金兑付日为2021年9月6日。

在前一天，8月16日，绿城集团发行的10亿元公司债，正是拟用于偿还在2021年9月回售的“18绿城09”、“18绿城11”的本金部分。

其中，“18绿城09”公司债余额为5亿元，到期时间为2023年9月4日；“18绿城11”私募债余额为10亿元，其回售日为2021年9月21日，到期时间为2023年9月21日。

并且，上述两只债券余额共为15亿元，其拟用募集资金刚好为10亿元。

144亿集中兑付债务压顶

来源：WIND

据WIND数据显示，绿城集团所有债券合计余额约为395.38亿元。其中，1年以内到期的债券共有9只，余额为143.53亿元，面临短期集中兑付压力较大。

截至2021年3月末，绿城集团资产总计为4357.35亿元，负债合计为3582.86亿元，其资产负债率为82.23%。

地产风云界分析其债务结构发现，绿城集团主要以流动负债为主。其流动负债为2757.69亿元，非流动负债约为825.16亿元。由于其短债规模较大，因此面临短期偿债压力。

8月10日，据上交所公司债券项目信息平台显示，绿城集团2021年度应收账款资产支持专项计划项目状态更新为“已受理”，其发行金额为17.82亿元。

8月16日，中诚信就绿城集团2021年发行的10亿元公司债维持了稳定评级，并判定其主体信用等级为AAA。

中诚信认为，绿城集团近年来拿地力度有所加大，土地储备面积持续增加，对其未来销售业绩的提升提供了保障。截至2020年末，绿城集团项目储备面积为4895.92万平方米。

拿地金额“预警”

频繁发债似乎违背了公司当初立下的“承诺”。绿城中国（3900.HK）曾表示，会逐步去掉房企靠发债谋发展的依赖。

之所以计划减缓发债，是因为截至2020年末，绿城中国“踩中”一道红线。

2020年年报显示，绿城中国净负债率和现金短债比分别为66%和2.0，符合监管要求，但剔除预收账款的资产负债率为71%，“踩中”一道红线。

绿城中国表示，接下来将通过提升销售回款力度、拓宽拿地手段等方式控制公司的债务规模，计划在2023年成为“绿档”房企。

另外，年报数据显示，2020年绿城中国实现营业收入657.83亿元，同比增6.8%，但股东核心净利润从2019年的43.36亿元下降到了2020年的39.93亿元。

绿城中国董事会主席张亚东曾表示，绿城中国最大的短板就是投资和运营。为了应对这些难题，绿城中国一改往日的保守投资态势，开始积极拿地。

8月5日，据绿城中国公告显示，2021年1-7月，其累计实现总合同销售额1945亿元，同比增长约77%。7月单月绿城中国自投项目销售金额约达146亿元。

据中指研究院《2021年1-7月全国房地产企业拿地排行榜》显示，绿城中国拿地金额为744亿元，行业排名第四。

此外，据中指研究院《2021年1-7中国房地产企业权益销售业绩TOP100》显示，绿城中国前7月权益销售额为788.2亿元。

依据上述数据来看，绿城中国1-7月拿地销售比约为94.39%，严重超出此前财联社报道的“被纳入‘三道红线’试点的几十家重点房企，已被监管部门要求买地金额不得超过年销售金额的40%”的限制。

实际上，2020年，绿城中国就在土地市场频频拿地，对于规模拓展野心可见一斑。有分析称，绿城中国优势是第一大股东中交集团央企的信用背书，为其在资本市场融资提供便利。

在IPG中国区首席经济学家柏文喜看来，40％拿地金额占比上限限制了房企运用财务杠杆和高周转来做大规模回转空间，但总体而言有利于房企财务运行与现金流回归到安全稳健区间。

绿城的“混改”之路

绿城集团创始人宋卫平，在大学毕业后被分配到了舟山党校做历史老师。5年后，宋卫平去珠海做了一段时间的刊物编辑。1994年，宋卫平从珠海回到杭州开始投资房地产，先后借款300多万元，同创始团队一起，在1995年1月建立绿城。

1995年，宋卫平在杭州开发了丹桂花园、金桂花园、银桂花园、丹桂公寓、月桂花园等项目，初步奠定了绿城在浙江的品牌房产地位。

2006年7月13日，绿城中国在香港联交所顺利挂牌上市，成为浙江省第一家在香港主板成功上市的房地产企业。

来源：绿城中国官网

据2006年财报显示，绿城中国实现营业收入约为64亿元，同比增长152%。其中，来自物业销售的收入占99%。

2007年，绿城中国销售规模首次破百亿，宋卫平便把2008年的目标定为200亿元。

然而，猝不及防的金融危机加政府的宏观调控，使绿城中国没有完成2008年的预定目标，最后以151亿元的销售额收官。

2009年初，绿城中国遭遇“清算”危机。

当时，绿城中国计划实行的一笔19.83亿元的信托融资，其条约多项违背2006年绿城发行4亿美元高息票据时的契约。在这种情况下，债券持有人可以要求绿城中国提前赎回债券。

截至2008年，绿城中国只拥有17.18亿元的现金，但却有161.18亿元贷款。最终，绿城中国以债券总金额8.5折的价格回购了上述高息债券，成功走出困局。

2012年6月，绿城中国引入九龙仓集团作为战略性股东。2014 年12 月，绿城中国与中交集团签订战略合作协议，成为绿城第一大股东。

由此，拥有央企、港资、创始人团队等多方股东的绿城中国，开始走上了中国房地产行业中极具代表性的“混改”企业发展之路。

2016年，绿城中国销售金额突破千亿。2018年，绿城中国现合同销售1564亿元，同比增长6.9%。但没有完成1600亿销售目标，并且增幅也创下近三年最低。

2019年7月，当时62岁的创始人宋卫平正式辞任董事会联席主席，退出管理层。同年，张亚东接任了绿城中国的董事会主席。

2020年，绿城中国实现合同销售面积1385万平方米，总合同销售金额2892亿元，同比增长43%，重回行业前十地位。

张亚东在2020年业绩发布会上表示，2021年，公司的合同销售目标是3100亿元以上，新增3000+亿元土地货值，成为有特长且全面发展的“优等生”。