29亿债券将到期压力剧增，浙江老牌房企逆势发债“补漏”

为了避免债券违约，导致融资更加困难，滨江集团（SZ.002244）开启“逆势”发债。

8月3日，据深交所消息，滨江集团拟发行 8.56 亿元公司债券，发行期限为 2 年，起息日为 2021 年 8 月 5 日。

据了解，此次滨江集团发行债券募集的资金拟用于偿还8月10日到期的"16滨房01" 。

在此之前，7月初，滨江集团发行6亿元为期两年的公司债，同样也是为了偿还“16滨房01”。

“借新还旧”的发债模式

7月27日，中诚信国际发布评级报告称，基于房地产行业整体运营环境对行业内企业信用质量的影响分析，决定将中国房地产行业展望由稳定调整为负面。

并且，中诚信国际预计，下半年房地产行业政策持续偏紧的趋势仍然不会改变。加上“集中供地”政策或将使得房地产企业盈利空间进一步压缩，对其资金调配及运营能力提出了更大的挑战。

面对重压，房地产股价近日开始出现集体下挫的趋势。

8月2日上午10时32分，多只重点房企股票集体下跌，其中滨江集团领跌2.56%。据了解，其年初至今累计下跌了13%。

来源：雪球

截至8月3日收盘，滨江集团3.92元/股，上涨1.29%，总市值121.97亿元。

经风云地产界查询WIND数据，目前滨江集团存续债券共有18只，存续规模为131.28亿元。

其中，今年即将到期的两只债券共计29.26亿元，包括20.56亿元的"16 滨房 01"，将在8月10日到期；8.7亿元的“20滨江房产CP004”，将在12月10日到期。

据滨江集团年报显示，2020年公司总资产为1720.16亿元，归属于上市公司股东的净资产为183.69亿元，分别较上年同期增长了32.7%和10.88%。

2020年末，滨江集团有息负债规模419.6亿元，其中银行贷款占比为71%，直接融资占比为29%，净负债率为83.57%。

在债务期限构成上，截至2020年底，滨江集团短期债务为109.45亿元，占比为26.08%，低于其185.22亿元的期末货币资金，因此，可有效覆盖短期债务。

迎难而上频繁拿地

滨江集团与众多房企的扩张路线一样，自2019年进入千亿规模后，拿地也更频繁了。

据年报数据显示，滨江集团2020年销售额为1363亿元，2021年的销售目标为1500亿元。

另外，滨江集团2021年计划新增30幅以上土地，其中杭州拿地比例50%，浙江省内杭州外25%，浙江省外25%。

年报数据显示，截止2020年末，滨江集团累计土地储备建筑面积为1255.87万平方米，其土地储备可售货值约2800亿元，其中杭州内占了65%。

据中指研究院数据，1-6月份，杭州拿地金额TOP10门槛为53亿元，滨江集团以220亿元拿地金额排第一。

值得一提的是，在5月7日-8日的杭州首批集中供地中，融信与滨江集团联合体共同拿下4宗地，总价172.5亿元。

另外，滨江集团还单独拿下了1宗总价为10.07亿元的地块。

不过，虽然滨江集团以及联合体拿地的区域都在城区和郊区，权益拿地总价约为96.4亿元，但其平均拿地成本仍高达3.5万元/平方米。

5月14日，滨江集团董事长戚金兴在2020年度业绩说明会上表示：公司最近在杭州集中土地出让中，共获取了5块土地，在滨江团队的高效管理下，公司融资能力提升等因素下，努力做到1%-2%的净利润水平。

实际上，近年来越来越多的房企开始争夺一二线城市市场，到杭州掘金的外来房企应接不暇，这显然已对滨江集团业绩构成了实质性的威胁。

因此，为了稳住其在杭州的地位，同时也为了更好的完成销售目标，哪怕盈利空间极低，滨江集团也是果断的“该出手时就出手”。

戚金兴8万创业之路

滨江集团的果断抉择，离不开其掌门人戚金兴的领导。

对于地产行业，戚金兴从一开始就很坚定，80年代初，25岁的戚金兴就已经与房地产结下了缘分。

戚金兴出身于杭州江干区一个普通家庭，早前在乡镇企业局工作了几年。1992年，被调去筹建一家集体所有制的房屋开发单位——滨江房屋建设开发公司，也就是今天的滨江集团。

当时团队有7个人，而且刚开始创业没有什么钱，戚金兴等人就向相关部门借了8万块钱作为启动资金，并在江干区租了一层办公楼，开启了他的地产之旅。

1996年，戚金兴放弃了出任江干区副区长的机会，选择继续在地产行业打拼。同年，杭州滨江房产集团有限公司成立。

三年后，戚金兴带领滨江集团成为了杭州第一家成功转制的房地产企业，戚金兴曾在接受每日商报采访中表示，这是滨江集团的一个转折点，挣脱了体制的束缚，使得集团有了更广阔的发展天地。

2008年，滨江集团在深交所上市。

而后，经过了7年的沉淀，2015年滨江集团开始走出浙江，扩大版图，进军一线城市——上海。

2018年，滨江集团销售额达850.1亿元，较上年增长38.23%。2019年，滨江集团累计销售金额突破1120亿元，成功晋级千亿房企。

从7个人的小团队，8万块钱的启动资金，到突破千亿规，模戚金兴用了27年。