宋都股份17.8亿“退地事件”浮现神秘房企，5000万保证金被没收

7月20日晚，宋都股份（600077.SH）发布公告，宣布放弃今年5月在杭州首批集中供地中以17.8亿元竞得的一幅宅地。

这一退地决定让宋都股份损失了5000万元的保证金，占其2020年3.52亿元归母净利润的14.2%。

截至7月21日收盘，宋都股份股票下跌0.4%，报价2.51元/股，总市值33.64亿元。

有市场消息称，宋都股份拍得新城地块之前，已经有了意向合作方“宝X地产”，并且对方的商务合作意愿十分明确。

但成功摘地之后，“合作方”突然变卦，将宋都股份推入了窘境。

对于“宝X地产”的说法，宝龙地产负责人表示，宋都股份退地与其没有任何关系，公司从未与“该地块”发生过任何关系，也没有任何合作意向。如果仅凭坊间传闻的宝X地产，就联想到我们，不经核实进行报道，公司会保留诉诸法律的权力。

“临阵”退地能及时止损吗？

宋都股份要退掉的这块地，位于拱墅区运河新城，是其在今年5月7日，即杭州首轮集中供地首日，以“17.83亿元上限价+21%自持比例”的条件所得。

对比今年1月，同样是运河新城板块，保利和万科拿地的自持比例分别仅需5%和3%，而宋都股份则飙升至21%，开创了近年来运河新城的自持新高。

在5月的杭州拍地中，宋都股份的表现十分积极，总共抢下5宗地块，土地价款分别为17.83亿元、3.35亿元、8.91亿元、8.46亿元以及7.29亿元，总地价达45.84亿元。

通过比对发现，现今宋都股份退掉的这块地价格最高，其它的4块地均没有超过9亿元。

宋都股份表示，此次退地的原因是公司经营管理层审慎考虑市场风险因素，而作出的决策。截至目前，其同期竞得的另外4宗地块均已正常进入开发流程。

来源：年报截图

值得一提的是，新城地块这笔高达17.8亿元的土地款，对宋都股份来说不是小数目，需要其撬动资金的高杠杆。

据年报数据显示，2020年宋都股份营业收入约71.6亿元，同比上升71.86%。净利润则为约5.4亿元，经营活动产生的现金流量净额为约1.9亿元，其资产负债率为86.7%，出现了增收不增利的情况。

2019年，宋都股份实控人俞建午曾提出要实现300亿元的销售目标。2020年，宋都股份的全口径销售金额仅为 207 亿元，虽然较 2019年增长超10%，但仍然没有“达标”。

近年来，在“三道红线”的约束之下，房企融资环境趋紧，压力增大，单独开发规模较大的地块对房企的资金实力要求很高。

IPG（IPGlobal 环业投资集团）中国区首席经济学家柏文喜表示，因为“该地块”预期很难盈利，而且对于未来市场也不乐观，如果继续缴纳土地款和投入开发的话还要增加很多资本性开支和负债，也许会对公司业绩造成拖累，还不如认罚诚意金。宋都股份如果不停止拿地，其“损失”有可能会更大。

身陷融资担保困局

在本次退地风波之前，宋都股份还始终被融资担保所困扰。

7月4日，宋都股份发布公告表示，因全资子公司“颂都投资”的资金安排需要，为其提供了11.8亿元连带责任担保。

来源：公告截图

截至公告当日，宋都股份及控股子公司对外担保总额为 156.4亿元，占比达宋都股份最近一期经审计净资产的331.64%，其担保总额已经超出其净资产的3倍。

3月23日，宋都股份对外发布公告称，该公司实际控制人俞建午为控股股东1.89亿元融资提供反担保。

截至公告发布当日，宋都股份对外担保总额为 146.76 亿元，占当时经审计净资产的 315.68%。对宋都控股提供的担保总额为 38.29 亿元，其中包括以存单质押形式担保的34.36 亿元和以信用保证形式担保的3.93 亿元，占公司当时经审计净资产的 82.36%。

在过去一年中，宋都股份为了不断扩大规模，大多采用了存单质押的融资方式，即控股股东借钱输送给上市公司，上市公司为控股股东提供担保，以此达到降低融资成本、减少负债规模、改善财务状况的目的。

据2020年年报数据显示，宋都股份担保总额为134.5亿元，占公司净资产的235.07%。并且，其直接或间接为资产负债率超过70%的被担保对象提供的债务担保金额达80.07亿元。

另外，因为频繁的质押担保，上交所曾要求宋都股份说明控股股东是否在存单质押事项中，涉嫌侵犯上市公司利益。

宋都股份的麻烦不仅于此，今年1月23日，宋都股份实际控制人俞建午还曾因涉嫌内幕交易股票，被证监会进行立案调查。

虽然宋都股份当时公告解释称，“此”调查事项是对俞建午的调查，与公司无关，且未涉及公司股票，不会影响其在公司的正常履职，公司日常生产经营活动也不会受到影响。