中骏集团旗下物业公司中骏商管正式在香港联交所主板上市,投资方现安踏、恒安系家族

AI财经社李逗2021-07-05 09:41 大公司
2021年7月2日,年仅34岁的中骏集团少东家董黄伦,站在了港交所敲钟现场。

2021年7月2日,年仅34岁的中骏集团少东家董黄伦,站在了港交所敲钟现场。伴随着钟声响起,中骏集团旗下物业公司中骏商管正式在香港联交所主板上市。首日开盘价报每股3.81港元,较此前公布的发售价每股3.7港元上涨约2.7%。截至当日收盘,中骏商管股价每股4港元,总市值达80亿元。

在此之前,中骏商管曾公布股价发售结果,共计发售股份数目约为5亿股。其中,在港发售5000万股,国际发售4.5亿股,在港公开发售获1.3倍认购,按3.7港元发行价,募得款项净额17.68亿元。

从股价首日表现和发售结果来看,中骏商管的股票认可度并不低。对此,知名评论员柏文喜对AI财经社表示,“中骏商管的在管面积中商用物业的占比较高,而来自商用物业的收入比较市场化,成长空间较大,不像住宅物业的管理费属于政府指导价而成长空间受限。因此在管物业商用面积占比较高的物业股会估值较高,且这类物业股相对于住宅物业为主的物业股而言更为稀缺,更受市场青睐与追捧。

中骏商管,是中骏集团扩大购物中心组合战略的一部分。中骏商管从2019年开始提供购物商场的开业前管理服务,服务内容主要包括市场研究及定位、前期咨询及规划、建筑设计咨询,为业主的商业物业建设开业提供一揽子服务。其背后母公司中骏集团,则是一家闽系房企,2020年销售额1015亿元,在克而瑞百强房企榜单中排名41位。

在TOP30房企大多分拆物企上市的潮流下,中骏商管的上市可谓赶了个“晚集”。不过,由于其主营业务不仅包含传统物业,还涉足了商业管理,在港股上市物企中仍具有一定的差异性。AI财经社了解到,目前主打“物业+商业”的物企公司中,仅有中骏商管、宝龙商业、华润万象生活、星盛商业、新希望服务、合景悠活、绿城管理控股、奥园健康8只股。

值得一提的是,就在上市前两天,中骏商管发布了一份澄清公告,称上市后基石投资者禁售股份占公司股权的7.35%,并非29.36%。

事实上,对于冲刺港股的物企来说,基石股东的名单和认购比例,起着关键性作用。总体而言,基石知名度越高越好,认购额和认购比例则越多越好。

对比前不久上市的越秀服务来看,其10家基石投资者按发售价认购总额占比达到总募资额的三分之一。柏文喜表示,对于港股物企而言,基石投资者的禁售股票比例过低则市场信心不足,过高则意味着流动性不够。

AI财经社查询了解到,上市之前,中骏商管曾宣布引入4名基石投资者,投资者名单里有安踏体育、恒安国际、九牧王等企业。而安踏体育、恒安国际、九牧王以及上市成功的中骏商管,都同为闽系企业。

对此,北京睿信咨询董事总经理、睿观研究院院长郝炬对AI财经社表示,“目前,物业公司的基石股东主要分为3类:第一种是利益相关方,比如像恒大物业上市时,恒大集团合作的股东。第二种,是以商家为主的一些招商企业,比如中骏和安踏、九牧王等以商业为主的公司合作,双方进行深度绑定;第3种是科技公司,比如主打人工智能的商汤科技,就参与到上市物企体系,以进行更多智慧社区方面的探索。”

不过,尽管已经成功上市,中骏商管依然面临着不小的业务挑战。与大多数物业公司一样,中骏商管存在着严重依赖母公司收入的问题。招股书显示,截至2020年末,中骏商管住宅部分由中骏集团开发和共同开发的,占住宅总收益的97.7%,商业部分的数据则为99.4%,而来自第三方项目的收入几乎可以忽略不计。

与此同时,尽管主打商管业务,但其商业体量在中骏商管的业务中占比依旧非常小。截至2020年末,中骏商管商业物业在管总建筑面积仅为约99万平方米,而住宅物业的在管总建筑面积约为1525.5万平方米,是商业物业的15倍有余。

正因此,中骏集团曾提出“百城计划”,其表示,到2025年在全国布局100个中骏世界城项目。不过,目前已开业的中骏商管在管的仅有5个项目。中骏商管招股书显示,截至2020年末,中骏商管拥有104个在管商业及住宅项目,进驻55个城市,在管总建筑面积约为1620万平方米,总签约建筑面积约为3660万平方米。

100座世界城的目标,对中骏集团来说并不轻松。过去一年,中骏集团新增38幅土地,新进入14个城市,新增货值1200亿元。但想要完成百城扩张计划,中骏集团仍然需要大规模的拿地扩张,以及大量的资本投入。

与此同时,三四线商业市场的不确定性,也给中骏集团的商业运营带来更大挑战。2020年,中骏新拓展20座中骏世界城,已开业和在建项目41个,而这些新拓展的商业项目大多主要集中在三四线城市。而与一二线城市不同,三四线市场的商业环境更复杂,消费能力更低,盈利不确定性更大。也正因此,2021年4月,第三方评级机构标普给予中骏“B+”评级,将展望从“稳定”下调至“负面”。

由于业务严重依赖母公司,中骏集团“百城计划”的不确定性,将直接影响中骏商管的经营业绩。对于重点发力商管的中骏商管而言,降低母公司依赖,加大第三方项目拓展能力,才是中骏商管当下最需要留心的问题。

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