平安人寿330亿接盘6家来福士股权，凯德集团平安了！

6月28日，凯德集团发布公告称，与平安人寿签署合作协议，向其出售国内6个来福士项目部分股权。

据悉，本次合作涉及项目包括上海来福士广场、北京来福士中心、宁波来福士广场、成都来福士广场、长宁来福士广场以及杭州来福士中心，该资产组合的总资产价值为467亿元，平安收购其中部分股权。

凯德为何急于出售核心资产？

据平安人寿在中国保险协会发布的公告，平安人寿本次收购投资金额预计不超过330亿。

交易完成后，凯德在各项目中的持股比例有所减少，从交易前通过私募基金持有的30.7%至55%，变更为12.6%至30%。

来源：公告截图

据凯德集团（中国）投资与投资组合管理首席执行官潘子翔披露，该交易预计为凯德创造超过20亿新元的净收益，折合成人民币为96.2亿元。部分资金将用于重点投资数据中心等新经济资产，凯德计划在中国将旗下新经济资产的规模从2020年底的15亿新元扩大到50亿新元。

凯德集团已深耕中国大陆市场27年，其投资组合横跨多元房地产类别，包括办公楼、购物中心、产业园区、住宅等。

据公告显示，来福士广场是凯德集团旗下标志性旗舰综合体，品牌自2004年进入中国，发展至今在国内已开业了9座。

据年报数据显示，截至2020年底，凯德在中国的资产总值达292亿新加坡元，折合成人民币为1460亿元，但因受到疫情影响，2020年购物中心物业净收入同比下滑了13.2%。

其中，在商业地产领域，除了工业、物流、商务园区，商业零售和办公物业均为负利润，并且商业零售下跌幅度最大，同比降幅超过200%。

截至2020年底，凯德集团在中国大陆地区共在管44个购物中心项目，总出租率达89.0%，同比下降7.4个百分点；总物业净收入、客流量和租户每平方米销售额同比分别下降13.2%、32.0%和22.0%。

那么，凯德为何选择出售“心头肉”来福士广场的部分股权呢？

凯德集团首席执行官李志勤已经给出答案，他表示凯德进入中国以来，目前已构建的投资物业储备超过244亿新元，折合成人民币为1173.4亿元，而且拥有良好的资本再循环表现。与中国国内机构投资者建立更广泛的资本合作，可以使凯德的投资者基础更加多元化。

而收购完成后，资产组合的运营管理将继续由凯德集团负责，李志勤表示，凯德有能力推动并参与来福士项目的未来增长。

对此，IPG（IPGlobal 环业投资集团）中国区首席经济学家柏文喜对风云地产界表示，凯德出售莱佛士股权给平安人寿，实际上与凯德的商业模式与平安人寿的特定诉求有关。

凯德作为商用物业资产管理机构，它的商业模式和盈利模式决定了在持有和运营一段时间之后，必然会将已升值的资产以各种方式套现，来实现盈利的落袋为安与保持资产流动性。另外，保持资产组合的动态调整而买卖资产包中的部分物业，也是保证资产安全和盈利最大化的必然之举。

柏文喜还表示，凯德此次向中国平安出售来福士股权，除了旨在将股权溢价获利变现以取得非经常性收益之外，还可以收回较大规模的现金来改善自身的流动性，从而推动公司基本面的改善与市值的提升。

平安人寿为何选择了凯德？

根据2010年发布的《保险资金投资不动产暂行办法》，规定保险公司可以投资基础设施类不动产、非基础设施类不动产及不动产相关金融产品后，多家险资公司开始积极投资不动产，平安也不例外。

截至目前，在中国平安对外投资124家公司中，有很多都是地产相关的。其中，持股华夏幸福25.06%；持股中国金茂14.03%。

经地产风云界查询，加上来福士项目，这已经是平安人寿投资的3笔大额不动产项目。

来源：中国保险行业协会截图

其余两项目分别为北京丽泽商务区D-03、D-04不动产和平安香港总部大楼，前者累计出资金额为69.41亿元，后者累计出资跨境人民币45.17亿元、89.73亿港元，这两个项目已进入实际出资阶段。

中国平安首席投资执行官陈德贤在接受《中国证券报》专访时曾表示，“不动产项目投资期限长，租金收益相对稳定，能够很好匹配寿险资金规模大、久期长的负债特性，因此合理配置一定比例不动产也是中国平安的长期投资策略之一。”

陈德贤表示中国平安现在手头持有的物业占总保险资金规模2%，租金回报率达到7%，每年为险资提供约42亿元的租金收入。

对于平安人寿为何选择了凯德这一问题，柏文喜表示，即使在租金水平与满租率、租金清收率都明显下降的情况下，全球央行反周期与抗疫操作引发的流动性过剩所带来的强烈通胀预期之下，核心城市的优质物业的抗跌性也让其成为一些长线资金避险性投资组合所青睐的标的，比如险资、养老基金、退伍基金、大学基金等。这是凯德选择出售，同时也是平安作为险资选择买入的基本逻辑。在物业估值不高的时候，买入更为划算。