上市门槛收紧，越秀、俊发等小物企还能赶上IPO的最后一班车吗？

房地产行业开发增速放缓的时代里，所有房企都不得不面对一道灵魂拷问——什么才是自己的第二增长曲线。

一场“疫情”过后，物业站在了资本市场的风口。多家房企分拆物业公司单独上市，以此打造业绩第二曲线。而在“后疫情”时代的2021年里，物业上市的浪潮依然节节攀升，只不过，想要获得资本市场的掌声却并不容易了。

6月27日晚，越秀服务正式于港交所主板上市。但在上市首日，越秀服务的股价便迎来了破发，开盘报4.77港元/股，跌2.25%，总市值约70.53亿港元。同日，一家名为俊发七彩服务的物企，也向港交所提交了IPO申请书。根据中指院2021年物业服务百强企业排名显示，俊发七彩服务位列第23位。

物业上市浪潮里，越秀服务、俊发七彩服务已经属于赶了一个“晚集”。但在港交所门口排队的物业公司，却远远不止这两个。据AI财经社不完全统计，截至6月28日，有22家物业公司正在港交所递表排队中，而通过上市聆讯的共有5家物业公司，分别为融信服务、中骏商管、越秀服务、阳光智博生活、长城物业。

相比往年，2021年的物企上市潮来的更为火热，仅仅今年上半年排队上市的物企数量，便已超过了去年全年之和。但无论是从盈利指标、经营质量、管理规模来看，这波上市潮的物管企业都较之逊色，它们大多面积较小，且盈利不佳，排在物管规模的尾部。

在物业板块分拆成潮的当下，小型物管还能否继续登上资本快车？这些“扎堆”上市的中小物企们，期望赶在风口期，登上资本市场的列车。但无论是资本市场还是房地产市场来看，留给它们的时间都不多了。

门槛收紧前，中小物企集中闯关

过去两年来，几乎所有房地产企业旗下的物业公司，不是在上市，就是在准备上市的路上。据AI财经社统计，自2018年以来，资本开始正式进驻物业市场，这一年仅有5家物管企业成功赴港上市， 2019年则共计12家公司上市，2020年物业上市潮更是凶猛，当年上市共计18家公司。

进入2021年，这股上市热潮愈演愈烈。

只不过，相比往年同期，今年不少物业公司的IPO进程却多了些许波折。尽管有21家物企提交IPO，但在2021年，仅有宋都服务、新希望服务、越秀地产等5家于上半年成功上市。

与此同时，不少物企还面临着上市失败，甚至二度递表的境遇。2021年初，三盛控股旗下的伯恩物业被叫停IPO，朗诗、融信服务则出现了多次递表的情况。

多位业内人士分析道，中小物企扎堆IPO，与最近的港交所提升交易门槛有关。

据了解，2021年5月21日，香港联交所刊发咨询总结称，计划于2022年1月1日起，将上市申请人主板盈利规定调高60%，并修订盈利分布规定。

新规的出台，主要影响的是这一类市盈率较高，但盈利较低的小型企业。而对于那些规模不够大、盈利不够稳定的小型物管将被直接拦在资本大门之外。

根据新规要求，上市企业需满足最近一个财务年度的归母净利润不低于3500万港币。 以此来看，20家物企中明宇商服、领悦服务、朗诗地产生活未能达到要求。此外，根据前两个财务年度归母净利润不低于4500万港币的要求，则有祥生活服务、融信服务等未能达标。

新规出台，无疑将让正在排队的或正酝酿上市的小型物管，增加更多压力。对于处于排队状态的企业来说，如果年底前不能通过聆讯，也面临着在2022年1月1日后重新递表，受到新规制约的情况。

中国物业管理协会副秘书长、中物研协总经理杨熙预计，截至2021年末，中国物业行业市场上的上市物企将达到70家。此外，中指研究院报告亦提出，预计到2021年末，物业板块上市公司总数量有望达70家，较2019年底的24家增长超150%。

上市门槛收紧前，预计下半年，将有更多中小物管集中闯关，赶在年底前递表。

分拆物业上市，估值真的“香”么？

房企们青睐物业公司的原因，是众所周知的。一方面，物业公司作为嫁接存量市场的通道，让此前以开发业务为主的地产公司，有了更多业务拓展的可能。打通物业公司，也成为打入存量市场的一道关口。但对于多数房企而言，物业上市最直接的意图，大多在于减轻母公司的债务压力。由于被资本市场热捧，物业公司的高估值，也给房企缓解资金链危机的空间。

譬如，2021年5月，碧桂园服务与雅生活先后进行配股，融得资金逾130亿港元，为进一步扩张疆域提供"弹药"。

据我们不完全统计，截至6月28日，共有43家来自内地的物业管理公司在香港挂牌上市。这43家企业全部在主板上市，从市值上来看，这43家物企合计市值已经突破万亿大关。

高估值、高市盈率，是物业成为房企眼中“香饽饽”的重要原因。但一个不可忽略的现实是，从2020年四季度开始，随着各大房企物业纷纷上市之后，上市物企的数量变得越来越多，资本对物业也逐渐恢复理性。

根据克而瑞物管统计显示，2020年超6成物业股股价涨幅低于板块均值，另有近半物业股沦为"僵尸股"。

一定程度来看，物企的确赶上了风口，但也不是谁都能飞起来。旭辉总裁林峰近期便公开表示，物业分拆上市的风口已过去，除了一两个巨无霸（像万科、龙湖），其他基本会被主流投资机构忽略，资本只会关注行业TOP10的企业。

从中小物企上市的股价表现，便能窥一二。据公开数据显示，以往41家登陆港股的物业服务企业，总市值已从2020年初的2062亿元增至2021年6月10日的7861亿元。其中碧桂园市值已经达到2644.84亿港元（截至2021年6月28日收盘），而不少物企的市值却还不到40亿港元。

随着物业股的大量上市，曾经火热的物业股概念逐渐失去光环。尽管房企们分拆物业板块上市的热情不减，但资本市场已逐渐回归冷静，破发成了常态。

对于等着扣响资本大门的中小物企来说，他们需要重新向资本市场讲一个新故事。以往，物业公司的资本故事，始于规模。这也迫使物企们迈出了规模扩张的步伐，并购频频。据烯牛数据显示，2020年物业服务行业并购案高达76起。

但如今，行业竞争愈发激烈的情况下，市场上的物业公司业务布局开始呈现两极化，一部分物业公司专注于传统的物业+服务体系，另一些物业公司不再拘泥于物管服务，而是往多元化的方向发展，讲起了新的故事。譬如，此次上市的越秀服务提出了“地铁+物业”的路线，中骏商管则以“商业+物业”独辟蹊径。

上市潮下，拆分物业上市变成了房企的"曲线救国"。 但在新规的要求下，规模论变得不再行之有效，盈利质量将成为上市成功与否的重要指标。上市闸门收紧情况下，排队冲刺IPO的小物企们，能否迎来关键一跃呢？