顺丰房托基金通过上市聆讯，成为国内首支物流地产公募REITs

顺丰要将旗下30.76万平米的物业拿出来上市了。

近日，港交所披露了顺丰房地产投资信托基金SF Estate Investment Trust通过聆讯后的招股书，这也是国内首支物流地产公募REITs。

简而言之，REITs是从投资者中募集资金，并指定专业的管理公司进行管理，管理公司再通过购买房地产项目或者投资不动产项目等获得对应的收益与租金，然后再向投资者定期发放分红。

此次距离上次发布相关的公告发布不足70天。2月10日，顺丰控股发布了公告，拟筹划设立房地产投资信托基金并上市。

2月9日，顺丰表示将以176.55亿港元要约收购港股上市公司嘉里物流51.8%的股权，完善国际业务的战略布局。据了解，嘉里物流业务涉及全球55个国家及地区，拥有约833万平米物流设施，在综合物流、物流地产、供应链等市场领域具有较强的影响力。

顺丰房托旗下包括香港物业、佛山物业、芜湖物业三大现代物流地产，包含配有自动分拣及供应链支持设施的分拨中心，三者加起来的建筑面积超过30.76万平方米。

兴业证券指，顺丰房托基金的物业组合分别位于国际核心城市、一线城市的卫星城市及具有发展潜力的强三线城市，资产包具有新旧物业搭配、平均出租率水平高、抗风险能力强的特点。

其中，三大物业94%的租户来自物流行业，其余的租户包括药品、科技及其他行业。顺丰房托由顺丰控股100%持有，收益也高度依赖顺丰关联租户，顺丰关联租户占比顺丰房托总收益的60%以上。顺丰自己也曾表示，客户与顺丰的关联度较高。

招股书显示，2018年至2020年，顺丰房托收益为2.56亿、2.69亿、2.79亿港元，净额为1.94亿、2.07亿和2.16亿港元。公司拥有人应占年内溢利为2.97亿港元、1.74亿港元及0.27亿港元。

物流地产行业是典型的重资产行业，具有投资金额大、变现能力弱、回收周期长等特征。物流地产项目可以通过发行REITs，降低运营物流地产企业的自有资金需求量，轻资产运营也能够利于提高资金使用效率，优化收益渠道。

至于成立顺丰房托并上市的原因，顺丰表示，这是为了盘活资产，拓宽融资渠道——若成功上市，顺丰房托将会寻找合适的收购机会，收购优质的物流地产。

顺丰首席战略官陈飞也指出，房托上市主要是希望将现时集团的重资产慢慢减少，套现更多现金，因物流公司的全球趋势都是以轻资产方式经营，"未来物流需要的不是资产，是科技，所以这个交易都会将嘉里物流的仓储业务拿走。"

前不久，因支出扩张、新业务投入等原因，顺丰一季度亏损了近10亿元，未来顺丰还将继续走“下沉市场”。顺丰也表示，新业务的发展，势必需要较大的资金投入。