房车宝“借策”欲赢上市对赌，同策二度“卖身”条件严苛

4月22日，据财联社消息，恒大与同策房产咨询股份有限公司（以下简称“同策”）已签署收购协议，但目前尚未交割股权。

财联社透露，同策考虑将公司业务整体转让，而恒大与同策签署的协议，或开出了比较严苛的条件。恒大收购同策后，拟将其注入旗下房车宝集团。

我们针对此事向恒大方面核实，对方并没有否认，只表示“暂时还没有对外的口径”。

同策二度“卖身”

同策成立于1998年，深耕房地产行业22年，是中国领先的房地产服务企业之一。主营业务同策咨询，除了新房业务、咨询顾问及数据服务外，还辐射同策金融、同策商业、同策产业、同策养老等一系列业务模块。

数据显示，同策董事长孙益功通过直接和间接控股28.2%，为同策的实际控制人和最终受益人。副董事长刘哲直接持股25.3%，同为同策的最终受益人。

其中，孙益功通过拉萨同坤投资咨询有限公司（下文简称“拉萨同坤”）间接持股6.83%，拉萨同坤的实际控制人亦是孙益功，股权比例42.5%，另一大股东刘哲，股权比例同为42.5%。

来源：企查查

同策曾冲击上市多年，公开资料显示，同策于2015年12月开始在A股排队上市，2019年10月终止IPO审核。

冲击上市未果后，2019年12月，同策第一次“卖身”。

当月，世联行发布公告称，公司拟通过发行股份及支付现金方式购买同策房产咨询股份有限公司81.02%股权，同时向不超过10名（含10名）特定投资者以非公开发行股份方式募集配套资金。

但因“交易各方对相关合作条款和交易方案未达成完全一致意见”， 2020年6月28日，同策“卖身”失败。

根据世联行与同策的交易披露数据，2017、2018年、2019年1-11月份，同策的归母净利润分别为1.28亿元（单位人民币，下同）、6771.3万元、-8208.78万元。

同期，它的净资产分别为17.57亿、17.98亿、12.32亿；资产负债率分别为22.56%、24.65%、39.76%。

业内人士认为，盈利能力下滑，是同策“卖身”的重要原因之一。

与世联行“分手”不足一年，4月12日至4月18日，同策又开展了一系列动作，先后将16家全资子公司转让给拉萨同坤。子公司密集整合，也被业内看作是同策二度“卖身”的前兆。

房车宝的上市对赌

本次“接盘”的房车宝于2020年12月30日正式揭牌，系恒大与全国152家中介机构重组成立。

房车宝的前身恒大“恒房通”，本身也是恒大的网上购房平台，随着恒房通的拓展，如今已有几千万的客户，成功形成了买房和卖房的闭环。

自2020年11月底开始，全国很多城市的中介门店都收到了房车宝抛出的橄榄枝。短短几个月就做到了线下门店数量超3万家，拥有全民经纪人会员2162万，门店4.3万家，年精准导流实地看房客户超2000万，预计今年交易规模超过2万亿元。

但与同策一诞生就一直在做代理业务不同，房车宝是由恒大孵化和分拆出来的代理企业，无论从行业的监测能力还是代理的渠道能力，都存在相应不足，行业经验的积累无法与纯粹的代理商媲美，这也是恒大房车宝的短板，IPG中国区首席经济学家柏文喜表示。

知名地产分析师严跃进也指出，对于恒大来说，其面临的压力在于，没有线下的代理机构，所以同策的资源非常重要。

柏文喜认为，恒大房车宝如果能收购同策，那么在行业经验的借鉴方面，以及渠道短板方面，都能对恒大目前欠缺的东西做一个很不错的弥补，形成协同效应。

他表示，房车宝背靠恒大集团，财力雄厚。同策的行业经验若与恒大的资源组织能力及市场背景嫁接起来，是比较容易实现双赢的。

3月29日，恒大公告房车宝成功引入弘毅投资、中信资本、周大福、大圣资管等战略投资者，投资总额合计约138.02亿元，并计划在美国纳斯达克或其他合适证券交易所挂牌上市。

恒大在公告中还表示，此次签订投资协议签订后的5日内或经投资协议各方统一的其它日期，进行了一年之内的上市对赌。如果未能合格上市，每个投资方都有权要求中国恒大以溢价15%回购股权。