苏宁张近东“质子求生”，碧桂园杨国强“借船出海”？

在苏宁自救之战当中，苏宁置业成为排头兵。

据工商信息，4月12日，苏宁置业集团有限公司出质滁州苏宁置业有限公司全部股权，数额1000万元，质权人为新余瀚宇碧江资产管理有限公司。

穿透后发现，新余瀚宇碧江资产管理有限公司与碧桂园集团存在关联关系，前者法人周锦新同时担任佛山南海区碧家文化传播有限公司法人，该公司由碧桂园旗下国强公益基金会控股。

这不是苏宁置业第一次向碧桂园求救。

今年3月23日，苏宁置业将旗下江苏银河物业管理有限公司（下称银河物业）股份质押给碧桂园生活服务集团股份有限公司（下称碧桂园服务），出质股权数额为3001万元，与注册资本金相当。

近期有市场消息称，碧桂园将并购银河物业，交易对价30亿元，股权质押实为交易之保证。截至发稿，苏宁和碧桂园均未置评。

碧桂园之外，兴业银行、恒大和阿里也是苏宁置业的质权人。

今年1月，苏宁置业股东苏宁电器出质部分股权给兴业银行南京分行；1-3月，苏宁置业还多次出质股权给恒大人寿保险。

去年12月，苏宁控股集团全部股权被质押给淘宝，与此同时张近东将6.5万股苏宁置业股份出质给淘宝。

对于这笔股权质押，苏宁易购方面当时表示：“股权质押是正常的商业合作，对苏宁易购战略发展和正常经营无实质影响。苏宁30年来创新发展，离不开战略合作伙伴和有关部门长期以来的大力支持，今年以来，面对疫情挑战，苏宁充分调动智慧零售前瞻性布局的优势，实现了企业的稳健发展。苏宁和阿里长期保持良好合作，双方将进一步深化合作，拓展线下商业场景。”

资深行业人士分析称，股权质押融资一般要打5折。股权质押融资对企业而言贷款成本低、时间快，且对上市公司股价影响相对较小。

去年年末，张近东宣布下个十年苏宁要聚焦主业，“该砍的砍，该转的转”。

江苏足球俱乐部是苏宁砍下的第一刀， 2月28日，江苏足球俱乐部（原名江苏苏宁足球俱乐部）发布公告称，由于各种无法控制的要素叠加，俱乐部无法保障继续征战赛场，即日起停止运营。创下“中超球队夺冠即解散”的尴尬纪录。

江苏足球俱乐部即为苏宁置业100%控股。

2005年苏宁置业集团有限公司成立，截至2020年6月，苏宁置业的总资产885.27亿元，净资产145.94亿元，营业收入12.47亿元，净利润为1.02亿元。据克而瑞公布的数据,2019年和2020年苏宁置业全口径销售额分别为89.3亿元、179.1亿元，位列房企第169位、第134位。、

银河物业为苏宁置业的全资子公司，成立于2000年，张近东持股65%，苏宁电器持股25%，儿子张康阳持股10%。张近东实际控制着银河物业77.5%的权益。

截至2020年，银河物业在管面积5979万平方米，合约面积7998万平方米。在管项目包括商业物业、科技办公物业、高端住宅物业、产业园区物业、公共服务物业等。

苏宁置业是苏宁电器除苏宁易购外最重要的资产。在母公司聚焦主业的大战略下，苏宁置业被视为苏宁智慧零售线下最大的流量入口。

地产分析师严跃进指出，在当前地产和零售企业股权被收购的情况下，商业地产的发展规模是比较大的，如果苏宁本身参与了合作，不排除后续地产业务的扩张也会有调整。另外，在当前特殊时期，转让股权能够增强现金流，对于企业首先是一个正面效应，但后续也要关注类似合作是否会影响包括零售、地产等相关板块的业务。

苏宁置业还要再挨几刀？未来在苏宁体系内如何定位？尚待观察。

分拆物业公司上市募资，是近年来地产开发商颇为普遍的动作。

截至去年末，已经有超过40家物业公司登陆资本市场，其中有38家左右的物业公司登陆港股市场，3家左右登陆A股。

需要注意的是，和2019年相比，投资者对物业股已经趋于冷静，市场对其估值正在下调。此前第一服务、世茂服务、合景悠活等开盘即破发的情况便是警钟。但不管怎样物业平台如果上市，对于母公司拓展新的融资渠道，至少是个利好。

苏宁电器选择质押或变卖物管公司股份，而非谋求分拆IPO，或因债务压力太大，短期内需要输血。

据企业预警通数据，截至2020年三季度末，苏宁电器的总负债高达2995.49亿元，一年内到期的非流动负债为539.99亿元，短期借款497.34亿元，而期末现金及现金等价物仅230.03亿元.

2020年上半年，苏宁电器的营收为1232.43亿元，同比下降11%；净利润7.84亿元，同比下降69.6%，经营性现金净流出6.12亿元。

碧桂园服务是物管行业龙头，2018年6月它从碧桂园集团分拆并在港交所成功上市截至2020年末管理项目3277个、服务业主424万户，在管面积3.8 亿平米、合约面积 8.2 亿平米，处于行业领先地位。全年营收157亿元，是目前二级市场物业板块营收第一。此外公司还手握百亿现金及等价物。

碧桂园服务执行董事兼总裁李长江曾公开表示，公司今年的在管项目或会超4000个，并提出五年要实现一千亿的营收目标。

目标远大又不差钱的碧桂园服务开启“买买买”模式，去年24.5亿收购满国康洁环卫公司，15.2亿收购城市纵横（电梯广告商），以及较小型的港联不动产物业、嘉凯城和各地的区域性物业公司。

在传出30亿收购银河物业同时，碧桂园服务还有近49亿元收购蓝光嘉宝的“物业最大宗并购案”仍未落锤。

如若30亿元对价属实，碧桂园给苏宁的报价溢价率比较高。作为对比，今年年初恒大物业15亿元并购浙江雅太，后者在管面积超8000万平方米；在管面积是银河物业的两倍的蓝光嘉宝，报价不过50亿元——在管面积仅6000万平米的银河物业，即便算上苏宁商业综合体带来的附加值，值不值30亿元也需要打个问号。

银河物业目前覆盖全国超200个城市，项目包括商业综合（各地苏宁广场）、住宅和售楼处、产业园区（小镇和物流中心）、办公楼以及公共服务，在江苏省的项目数量远多于其他省份。