总债务减少374亿元“富力信贷”状况改善，加速布局城市更新

过去的一年，粤系老牌房企富力地产一直专注于去杠杆及改善集团的信贷状况。从2020年的财报数据来看，最终取得的显著成效也给为其债务和融资情况担忧的投资者们吃了一颗定心丸。

3月25日，富力地产发布的2020年年度业绩公告显示，去年公司实现权益协议销售额1387.9亿元，较2019年有所增长。另外，公司去年实现营收858.9亿元，净利润为91.5亿元。在2020年疫情影响下，富力地产的经营业绩仍保持了稳定。

与此同时，富力地产加快了去杠杆的步伐。2020年公司总负债降低374.1亿元，期末净负债率大幅下降69个百分点。富力地产董事长李思廉表示，2020年，新冠肺炎疫情以及管理行业财务杠杆的新政策出台为中国房地产行业带来挑战。随着“三道红线”债务监测指标的引入，集团在2020年积极削减债务，使整体信贷状况显著改善。

有息负债规模下降，货币资金增加

如果用一个关键词概括富力地产的2020年，那就是“降负债”。在资金密集型的房地产行业，高负债对房企并不友好，一方面融资成本和难度会提高，另一方面会挤压经营性现金流。

2020年，富力地产积极削减债务，特别是在监管部门“三道红线”的指标提出后，公司通过积极促销售、去库存，出售非核心资产，以及减少投资支出等策略，优化债务指标，改善财务质量。

财报显示，报告期内富力地产有息负债减少 374.1 亿元， 货币资金增加 15.1 亿元，以及发行 H 股筹资 25.24 亿港元增加了所有者权益，使得净负债率下降了69 个百分点。

从具体的动作来看，去年富力地产决定出售非核心资产，向黑石关联的基金以市场估值人民币63亿元出售广州富力国际空港综合物流园70%权益。李思廉表示，集团的信贷状况于年结后持续改善，总负债进一步减少约人民币150亿元。“集团将继续寻求机会以延长近期到期债务，并继续寻求资产变现的潜在机会，以进一步降低总负债水平。”

此外，在销售方面，富力地产探索线上售房新边界，通过直播将房产交易从线下转移到线上。据了解，由其自主打造的全新购房开放应用平台“富力好房”现已覆盖全国32个地区，210多个楼盘，22000多套优质房源，在为富力集团汇聚流量，开拓增量客户，提升交易机会和成交量等方面发挥着重要作用。

在这一系列动作背后，是一份让投资人心安的财报成绩。财报显示，2020年全年，公司完成权益销售金额约1387.9亿元。在第三方机构克而瑞地产研究发布的权益口径销售金额排名前100强中，富力地产排名第18位。

经大幅减债后，富力地产手握399.5亿元的现金。公开资料显示，在近期约2个月时间内，富力地产已累计完成超200亿元债券本息兑付，流动性压力骤减。

加速布局城市更新

财报显示，2020年富力地产在拿地方面采取审慎的投资策略，在12个城市和地区收购地块16幅，对应权益可售面积385.50万平方米。截至2020年年末，富力地产土储权益可售面积约为5200万平方米，可保障未来3-5年的开发业务所需。

富力地产董事长李思廉对媒体表示：“今年富力仍然集中在旧村改造项目，招拍挂参加的机会不大。于城市更新项目方面，集团2021年目标转化约300万平方米。”

亿翰智库分析指出， 富力地产拥有较多的土地储备，并且在过去积累了较多的旧改资源，因此在优化财务质量的诉求下，2020 年企业采取审慎的土储投资策略，新增土储总量减少。财报显示，2020年富力地产维持重点挑选具较平衡的资金需求、在转换时实现高盈利能力的城市更新项目。

据了解，富力深耕广州“三旧改造”二十余年，是广州实施项目最多的开发企业之一。2020年，一二线城市及大湾区的城市更新项目转换成130万平方米的建筑面积。

目前，富力已签约城市更新合作项目规划总建筑面积超8000万平米，可售面积超4100万平方米，这其中，一二线城市占比超94%，大湾区占比60%。2020年以来，富力城市更新板块进入新的战略收获期，其中2020年广州富颐华庭单盘销售突破50亿元，西安富力开远城项目销售超过70亿元，呈现加速迸发的新局面。

观察富力城市更新全国化发展的方向，一方面继续巩固在大湾区的领先优势，包括2020年在广州新增大同村、赤沙村、石壁村、吉山村等城市更新项目；另一方面在广州大本营之外，将城市更新的触角伸至山西、陕西等富力传统优势地区。

2020年12月28日，富力集团成功竞得太原敦化坊2宗城改用地，宗地总面积约为169.6亩。项目将培育太原中心商圈和特色商业街及打造优质住宅。根据企业披露的信息，2021 年富力地产可售资源将达到 2700 亿元，预计 56%以上的去化率即可完成1500亿元协议销售目标。