融创：2020年核心净利润超300亿元，降负债、增营收、拓赛道

2020年是房地产行业“最揪心”的一年。房企在抢收内部回款的同时，也在接受外部调控的挑战。中原地产研究中心统计数据获悉，2020年1-12月份全国房地产政策调控累计498次。然而，再严峻的行情里，也有跑得快的企业。

3月12日，作为头部房企的融创中国率先发布年报。数据显示，2020年公司销售金额约为人民币5752.6亿元，位居行业第四；毛利约为人民币484.0亿元，较去年增长约16.9%；公司拥有人应占溢利约为人民币356.4亿元，较去年增长约36.9%；核心净利润约为人民币302.6亿元，较去年增长约11.8%。

业绩会上融创高层透露，2021年业绩预期保持双位数增长，预计2021年全年目标不低于6400亿元，预期去化率超过71%。在房地产行业逻辑调整的新周期，融创的战略目标与路径似乎更加清晰，如何平稳走入均衡增长阶段？从2020年的公司表现看，严控拿地节奏，强化土地储备，以及开拓“地产+”产业能力，都在为融创巩固行业综合竞争优势。

“三道红线”由红转黄，融创主动“降杠杆”

2020年8月，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，明确了重点房地产企业资金监测和融资管理规则,被称为“三道红线”，在重塑行业游戏规则之外，也宣示着房企高杠杆扩张时代的终结。

从当时的财务指标看，包括融创在内的多家头部房企同时踩中“三道红线”。然而不到半年时间，融创净负债率同比下降76个百分点至96%；非受限现金短债比提升至1.08，剔除预收款项后的资产负债率降至78%，“三道红线”成功“由红变黄”，债务风险进一步下降。

融创做了什么？其实自2019年下半年起，融创便开始增收降负，优化资本结构，在持续获取高质量土地的同时，推动产品升级。

掌舵人对行业的理解，反映到公司的经营决策上一目了然。财报显示，截至2020年底，全年新增土储5877万平方米，新增货值约7261亿元。截至2020年末，融创平均土地成本约4270元/平方米，仅为2020年销售均价的30.5%，成本优势明显，2021年融创全年可售货值预计超过9000亿，其中超过78%位于一二线城市。西南证券认为，由此看来，可以对融创的销售恢复可以形成强力支撑。

此外，融创还通过剥离非核心资产“瘦身”，内部要求持有型物业和长期股权投资占总资产比重不超过15%的红线，要求其酒店、商业、乐园等持有型物业都是代售商品，其中也包含对投资标的（金科股份）的快速变现，公开资料显示，截至上半年，融创累计出售13亿股金科股份，合计变现约104.5亿元。

贝壳研究院分析指出，融创在2020年做对了三件事：一是控制拿地节奏，受益于早年逆周期拿地的红利，2020年的融创更为谨慎；二是处置非核心资产，将低效资产变现，比如提早撤出与金科的股权之争。但更重要的是第三点，注重资本市场的积极操作，比如分拆物业与配股融资等。

地产+业务加速建立竞争优势

的确，融创服务于去年11月成功登陆港交所独立上市，抓住了物业高估值的轮动周期，增益了母公司。3月11日，融创服务披露年报，公司2020年实现营业收入46.2亿元，归母净利润为6.2亿元，同比增速分别达到64%和130%，毛利率持续提升至27.6%。

据兴业证券观察，截至2020年末，公司在管及合约面积分别为1.35和2.64亿平米，分别同比增长155.1%和67.2%，合约在管比为1.95倍。此外，融创中国仍有1.27平米土储待与公司签约，公司实际合约面积约3.9亿平米，公司规模增长确定性强。

“公司在整合开元、环融外拓人才基础上，建立了约130人的投拓团队，同时依托融创中国的政企资源，有望实现多业态、高质量的市场拓展。”兴业证券预计，公司2021年在管和合约面积分别为2.35和4.23亿平米，分别同比增长74.0%和60.4%。

为积极响应政府对房地产行业发展长效机制的管理要求，促进房地产市场平稳健康发展，近年来，融创持续增强地产主业综合实力及抗风险能力，不仅在物业方面加大投资力度，还在文旅、文化、会议会展、医疗康养等产业赛道布局。

2020年，融创文旅发展势头迅猛，通过开放式经营、主题夜游、业态权益互通、构建“融创文旅俱乐部”线上会员平台等持续创新的经营策略，疫情后业绩得到快速恢复。数据显示，2020年下半年，客流量同比提升33%，全年总客流超1亿人次；2020年收入约38.8亿元，同比增长36%，管理利润达约6.27亿元，同比大幅增长311%。

据了解，作为中国最大的文旅产业持有者及运营商，融创文旅已拥有文旅城、旅游度假区、会议会展和文旅小镇四大板块，采取轻资产管理输出模式，目前已进入39个城市。首创证券指出，融创文旅已快速形成核心城市布局，按照超级IP长链运营模式完善新消费、新场景下的IP商业化运营平台。

此外，融创文化集团已完成全产业链布局，在动画领域布局7大动画工作室，IP衍生和实景运营能力持续提升，并开始持续稳定输出头部内容。截至3月16日，融创文化参与的春节档电影《刺杀小说家》和《熊出没：狂野大陆》票房分别达到亿元10.08亿元、5.82亿元。业内人士指出，以地产开发为核心主业，融创多元业务开花，在保持均衡高质量发展的同时，有助其快速建构头部竞争优势。

房地产行业的周期对于开发商来说，既是朋友，又是敌人。在抵抗住2020年的压力后，提升企业综合竞争力成为融创决胜未来的关键。孙宏斌是乐观的，他在业绩会上谈及2020年公司表现时说，“这个行业太好了，还早着呢。”