“三道红线”年报大考，融创如何红档变黄档？

2020年，全国商品房销售额超过17万亿元，又一次刷新历史记录。从0到17万亿元，这片广袤的地产江湖诞生了数家各有千秋的房企巨头，它们有的大、有的稳、有的快。

融创中国是属于快的那一拨。2010年刚上市的时候，融创总营收不过67亿元，归母净利润15亿元，在巨头林立的地产业根本排不上号。十年后的2020年，融创营收2305.9亿元，年均复合增长48%；归母净利润356.4亿元，十年复合增长率高达42%。

有意思的是，融创不仅扩张快，收缩得也挺快。2020年，国家加大房地产调控力度，出台了“三道红线”等一系列调控措施，其中最重要的一个目的就是控制房企杠杆。

以2019年底的数据看，融创三线全踩，妥妥的红档企业。到了2020年底，公司净负债率同比下降76个百分点至96%，非受限现金短债比提升至1.08，两线达标，档位由红变黄，距绿档仅一步之遥。

与此同时，作为重要盈利保证，融创在土地储备方面未有丝毫落后。2020年，融创新增土地储备5877万平方米，新增货值约7261亿元。截至年底，公司土储其中78%位于一二线城市，平均土地成本仅4270元/平方米。

财报发布当天，融创股价上涨近7%，过往表现获得市场认可。

2021年两会期间，“房住不炒”第三次出现在“政府报告”中，调控预期依然偏紧。行业分化、高质量发展不再只是口号，而是沉甸甸的现实。

未来已来，融创还能继续快人一步吗？

红档变黄档

房地产调控是老生常谈，但从2020年银保监会主席郭树清喊出“房地产是金融风险方面最大灰犀牛“开始，监管围绕“稳地价、稳房价、稳预期”的政策目标展开了一系列强有力的调控政策。

8月份“三道红线”，掐住了房企主动融资加杠杆的口子；年底商业银行房地产贷款集中度管理的“两条红线”，管住银行放贷冲动；今年年初又从卖地方面入手，22城将实施供地“两集中”，集中发布出让公告、集中组织出让活动，且一年卖地不能超过3次。

对房企来说，最担心的莫过于“三道红线”。所谓“三道红线“，指的是剔除预收款后的资产负债率大于70%，净负债率大于100%，现金短债比小于1倍。按照这三条标准达标与否，房企被划分为“红、橙、黄、绿”四档，分别对应0、5%、10%和15%的有息负债增速。

“狼”真的来了，听话的“孩子”最幸运。

众所周知，高杠杆曾经是房企实现快速发展不可或缺的手段，碧桂园、恒大、万科等巨头概莫能外，融创亦是如此。根据媒体报道，融创是“三道红线”首批12家试点房企之一，有券商根据其2020年6月财报数据测算，融创三条红线全踩，是红档房企。

融创新近发布的2020年财报显示，其非受限现金短债比为1.08，较上年底大幅提升0.51；净负债率为96%，较上年底大幅下降76.3个百分点；剔除预收款项后的资产负债率为78.3%，较上年下降5.6个百分点。半年之内，“三道红线”中两道合规，档位由红变黄，大大超过预期。

为啥降得这么快？

一方面是由于其精准把握，提前布局。早在2019年，融创就开始主动降杠杆，优化资本结构。2019年底，公司资产负债率已经开始下降。

另一方面则与执行力有关。2020年下半年，融创通过严控拿地节奏和质量、加速销售、严控债务规模、优化债务结构、加速竣工结算、减持金科股份实现快速变现等方式，多管齐下压降杠杆。

从债务规模来看，截至2020年末，公司有息负债总额为3034.4亿元，较2019年下降约200亿元，负债规模下降。同时，短期负债占比约30%，较上年下降约12个百分点，大大缓解其短期偿债压力。

截至2020年末，融创现金余额高达1326.5亿元，其中非限制现金为987.1亿元，较上年同期增加超过200亿元。从财报来看，增加的现金主要是由于经营业务现金流入。

在房地产调控周期趋紧，手里现金越多，意味着公司抵御周期的能力就越强。此外，黄档房企有息负债年增速可达到10%，实际可撬动的资金又多了一些，未来调整步伐也将更加从容。

主业依然能打

“三道红线”出台之初，业内一直认为压力很大。从融创发布的财报数据来看，大踏步降杠杆并没有影响到其业绩表现。

2020年，融创实现营业收入2305.9亿元，同比增长36.2%；归母净利润356.4亿元，同比增长36.9%，业绩增长不俗。其中，物业销售收入占比约95%，主业依然能打。

从盈利能力来看，公司2020年毛利率为21%，较2019年的24.5%有所下降。值得注意的是，融创去年部分物业估值变化导致其毛利润减少了127.9亿元，如果剔除这部分公允价值变动影响，其毛利率应为26.5%。

事实上，由于特殊的预售模式，当期销售情况比营收、利润更能反应房企经营成果。2020年，融创实现合同销售金额5752.6亿元，同比仍保持增长，稳居行业第四，在55个城市的销售额进入了行业前十，其中12个城市销售金额排名第一。

值得注意的是，由于负债结构优化，公司融资成本显著下降。截至2020年年末，公司新增有息负债加权平均成本同比下降2.1个百分点，加之业务规模扩大导致的资本化利息占比提高，公司去年财务成本一口气减少36.5亿元。

要知道，此前不少暴雷房企本身业绩或许不错，最后却被超高债务拖累。对房企来讲，在业绩保持增长的前提下，负债和利息出现明显下降，实属不易。

与此同时，融创仍然保持了在土地储备方面的优势。财报显示，公司2020年新增土地储备5877万平方米，新增货值约7261亿元。截至年底，公司土储78%位于一二线城市，平均土地成本仅4270元/平方米。

在土地出让“两集中制”下，优质地块的争夺将更加激烈。融创此前大力布局一二线城市奠定的土储优势也将更加显著。优质土储加持，无异于给其主业未来盈利能力上了一道保险。

两条腿走路

时间来到2021年，“三道红线”即将扩围，房地产调控持续加码。两会期间，“房住不炒”第三次出现在政府工作报告中，“稳地价、稳房价、稳预期”主基调持续。

去年下半年开始，部分热点城市房价一度出现大幅上升，信贷资金违规入房市的消息不断。一方面金融监管迅速出手要求商业银行自查，处罚了一批违规银行；另一方面，上海、深圳等热点城市加强房地产调控，甚至出台二手房成交参考价格等强力措施。两面夹击之下，2月深圳等热点城市二手房成交量大跌，房价增速下滑。

监管调控决心尽显，意味着房企转型箭在弦上，再无回头路可走。事实上，今年以来，万科、金地、世茂、新城控股等房企纷纷宣布进行组织架构调整，俨然是互联网巨头拥抱变化的架势，大家喊了多少年的高质量发展转型真的来了。

方向是明确的，问题是怎么转？

有人说要转型做服务商、有人要用机器人盖房子、有人跑去造车，也有人决定两条腿走路，做好主业的同时，积极布局探索未来路径。

融创选择了后者。

疫情期间，全国人民都体验了一把足不出户的日子，许多人第一次如此强烈地感受到房屋质量、物业水平对生活质量的影响。贝壳研究院发布的一项调查显示，有63.3%的受访者表示更愿意为高品质的物业付费，在有换房计划的受访者中，更愿意为高品质物业付费的比例达74.5%，比例显著高于交通条件。

未来房子不再只是遮风挡雨的地方，而是需要不断升级品质的产品。

成都环球融创未来城

近几年，融创持续在产品创新上下功夫。财报显示，公司2020年围绕主力客群年轻化及科技化发展趋势，融创在高端精品定位的基础上，持续升级户型、社区、服务等方面的功能，打造“I AM I”年轻化生活新主张。在2020年亿翰智库“中国房地产超级产品力研究成果”中，融创位居产品力榜首。

另一方面，“地产 ”业务初具雏形，为融创打开未来增长想象空间。

顾名思义，“地产 ”就是基于地产主业赋能而来的新业务，比如物业服务、文旅、文化。

2020年11月，融创分拆旗下物业服务公司融创服务（1516.HK）赴港上市。截至2020年年底，该公司在管建筑面积约1.35亿平方米，同比增长155.1%，合约建筑面积约2.64亿平方米，同比增长67.2%。当年录得营业收入46.23亿元，同增长约63.5%，三年复合增长率达58%；归母净利润6.20亿元，同比增长约129.8%，三年复合增长率达152%。发展势头正猛。

文旅业务方面，上半年受疫情影响，旅游业景气度下滑。下半年，随着疫情影响减弱，融创文旅客流量同比提升33%，全年总客流超1亿人次，2020年管理利润达约6.27亿元，同比增长超3倍。

值得一提的是，2020年，融创冰雪完成市场提前卡位，在全国18个城市规划18个滑雪场，其中7个已开业，一跃而成国内最大室内冰雪运营商。冬奥会举办在即，冰雪经济持续升温吗，公司未来或将持续受益。

此外，融创文化2020年围绕真人电影、真人剧集、动画电影、动画番剧、短视频五大赛道持续进行深度布局和优质内容项目制作，旗下Base首部原创动画电影《许愿神龙》2021年1月上映后，收获超1.6亿票房。2021年春节档，融创文化参投的影片《刺杀小说家》和《熊出没狂野大陆》，分别收获超9.83亿和5.75亿的票房。

当然，“地产 ”目前仍处于培育阶段，未来能否成气候还很难断言，但固守地产无论如何再难维持黄金时代的辉煌。唯有快人一步拥抱变化，在积极探索中探寻未来方向，方能永立潮头。