楼市调控再出大招：多城市一年卖地不超3次，对房价影响几何？

近日，有关国家自然资源部发布住宅用地分类的调控文件引发行业热议。文件要求，22个重点城市住宅用地实现“两集中”：一是集中发布出让公告，且2021年发布住宅用地公告不能超过3次；二是集中组织出让活动。原则上全年不超过3次，时间间隔和地块数量要相对均衡。

这也就意味着，如全年某市供应60宗宅地，供应节奏最好以“20+20+20"的比例出让，同时每次供地时间也尽量间隔2-3个月，保持均衡。据多家媒体报道称，上述22城的名单中，既包括北上广深4个一线城市，也包含了南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡18个二线城市。

尽管权威部门没有正式回应这一消息，但随后，青岛、天津、郑州等城市陆续发布的通知及流传的文件，也侧面印证了该消息的真实性。

值得一提的是，自然资源部要求22个城市一年发布供地公告和组织出让活动不超过3次，但未明确各地具体出让月份。据流传的文件显示，天津集中公布宅地出让公告的3个批次定于3月、6月、9月中旬。济南则将集中发布宅地出让公告的时间定在5月上旬、8月下旬、10月下旬。

在“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目标下，土拍“两集中”政策的发布，得以保障土地的均衡出让，防止因土地出让的数量或时间不均衡，引发部分土地过热或流拍，引导房地产市场健康平稳发展。

对此，中信建投地产首席分析师竺劲表示，土拍"两集中"政策出台后，土拍市场由各区政府的"零售市场"转向市级统一的"批发市场"，叠加大量宅地年内限次集中出让，单一地块参与的房企数量也有望得到控制，使得土拍市场的热度降温，土地市场的溢价率下行，最终有利于行业利润中枢的企稳回升，促进房地产行业健康平稳发展。

但在一些业内人士看来，该项政策的落地实施，未必能真正引导房地产市场的理性发展。中央财经大学副教授、中房智库研究院执行院长柴铎认为，由于开发周期的不确定性，即便开发商同时拿地，也未必同时开发，同时销售。即便个别开发商降价促销回笼资金等待拿地，也不可能所有开发商步调一致。因此，指望集中供地导致集中供房，控制房价的想法很可能只是“一厢情愿”。反而，新政可能导致住房需求释放周期与供地周期（将来的房屋供应周期）出现错位，加大房价的波动。

根据以往的模式，一直以来，房企拿地多通过滚动开发的模式，拿地后通过高周转回流资金，再进行下一轮拿地。而集中供地、集中拿地，可能会打乱房企原有的拿地节奏，进一步增加了房企的资金压力。

从房企的拿地心理来看，某房企投拓副总监认为， “高周转房企的资金无法快速滚动，挤压的现金集中面对供地，竞争烈度其实并不会低。长期来说，有可能剩下大型房企协作拿地，小房企拿地难度更大。”

华泰证券研报也表示，更加集中的出让政策，一定意味着房企在同一时间可能面临着一些城市土地的集中供应，具备更好现金流匹配能力和融资能力的房企才能有机会，更加利好头部同时具备加杠杆能力的房企。

该报告进一步指出，这对于中小型房企的挑战将更大，本身已经面临融资上的压力，在土地获取上的容错率降低会使得中小型房企经营环境更难，不仅需要做好高周转，还得做好拿地研判到最后销售的一系列精确操作。

去年“三道红线”新规出台之后，房地产行业进入降负债、降杠杆的阶段，销售回款成为房企们“回血”的重要途径。集中供地政策的落地实施，也将进一步改变房企原有的营销节奏。但从目前来看，“两集中”土地供应节奏的落地效果究竟如何，仍要看后续的细则。