北京房价虚实：仅有学区房一夜20万，量涨价平

一向被房地产行业视为“最稳定”的北京房市，近两个月突然变得不太平。

中原地产研究中心统计数据显示，2021年1月，北京新建住宅网签4832套，同比上涨68%；二手房住宅网签17513套，同比上涨104%。

自2017年“317”调控新政出台后，北京楼市就呈现出平缓慢涨的态势。但随着这一轮成交量上涨，一部分购房人的心态发生了变化。特别是在深圳、上海房价上涨的刺激下，北京似乎有些坐不住了。

不过，更严的稳房价政策已经在路上。几天前，北京市住建委主任王飞公开表示，要维护和整顿房地产市场的秩序，尤其是打击中介、自媒体恶意炒作，以及违规资金进入房地产市场，而且近期北京已就此展开了专项行动。在链家、贝壳等头部中介机构的APP上，原先可以查询“区域行情周报”的入口和成交量信息早已暂停对外公示。

这一轮房价异动似乎已经进入了新的调整期。

房市异动，有人被中介忽悠冲动买房

近日，我们走访了北京的中介机构，多位房产经纪人颇为感叹。他们说，从上个月开始，北京的二手房成交量明显增多，周末带看量甚至有去年的5倍之多。

“1月份库存量去化很多，但新增房源跟不上来。很多业主对自家房子的预期很高，我们遇到过一位，第一天挂牌价还是430万，第二天就涨到450万。”链家经纪人王金金表示，自今年元旦以来，不论是业主还是客户，心里都对房价有着过高的期待。

图/视觉中国

上周，王金金半夜11点接到客户来电，预约第二天去看房，他有点懵了，因为这原本是个不着急买房的长线客户。去年10月，王金金第一次认识这对夫妻，对方预算400多万元，打算在五环外买一套150平米左右的三居室作为改善住宅，但他带看过后，对方却说想再等等。

“他们名下有一套房，本来打算今年6月把父母户口迁到北京后，就可以再按首套房40%的首付比例进行购买，少花点钱，因此一直拖着。”王金金听客户说，他们是受上海、深圳的房市变化影响了，担心北京市场也有变化，所以突然有点着急。

于是，三天时间里，王金金带他们看过六次房，筛选了30套，最后对方按照二套房的首付比例，选择了西城区一套“老破小”的开间。“现在西城区的房子，只要挂牌价格别超出市场价太多，基本登记三天就能成交。”

AI财经社了解到，在西城区最有名的德胜门学区房，有业主挂牌仅2个小时，排队看房的客户就超过30位，有些客户不看房直接跟业主约谈，业主则更倾向能全款支付的客户。

不止是西城区，海淀区的学区房在去年半年内，每平米房价的上涨幅度超过2万元。一套50平方米左右的一居室，平均上涨100万元左右十分常见。

不过，这一轮北京市场变化实则十分复杂，并非人们口中的一律看涨。据贝壳研究院统计，2020年以来，4个远郊区除外的12个城区中，仅有3个区房价上涨，分别是海淀、西城及朝阳，东城基本持平，其余城区均下跌。学区房因锁定教育资源，也成为这一轮房价上涨的特例。整体来看，这一轮北京房价上涨城区区域比例实际并不高，仅为25%。其中，海淀区均价同比上涨2.4%，领先其他各区，西城以1.9%的涨幅位列第二，在多校划片实施的影响下，价格涨幅实际是在收窄。

希望隐去所在机构名称的中介店长刘波告诉AI财经社，客户的焦虑情绪，的确有部分是被同行点燃的。上个月，一直跟他看房的客户，突然找到别家中介机构带看，“当时我们有同事悄悄跟着听，对方一直告诉客户房源紧俏，说业主在外地很难配合时间，如果不尽快签合同，很快业主就要涨价，要么就被别人抢先了。”据该中介介绍，那是一套朝北的一居室，挂牌很久，在他看来属于不太好卖的房子，但是在这位中介的煽动下，当晚，这名客户就签约了。

被牵着走的买房人

在这之前，深圳、上海已经完成了一轮楼市的涨幅，在各地以学区房为开端的房价涨势，带动了整个二手房，乃至新房的成交热潮。资本的轨迹往往是如出一辙的，北京楼市学区房涨价苗头显现之时，涨价的恐慌也自然开始在买房人群中蔓延。

最近一段时间，此前仅是线上关注新房交易趋势的张晨，开始转身投入到买房阵营中。他没想到的是，工作日下午的售楼处现场，人头攒动，即使到了晚上7、8点，这里的人们还是乌央乌央的一大片，不肯散去。这与他往常的看房场景大不相同。张晨记得，上一次密集看房还是去年国庆前期，但那个时节的售楼处现场还是一副门可罗雀的冷清氛围。

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在密集走访了大兴、亦庄、昌平等区域多个项目的售楼处后，张晨直观感受到，人们的买房情绪的确是突然高涨了起来。但真正让他讶异的，还是在实际订房过程中。无论是新房的成交速度还是成交价格，都超过了张晨此前的预期。

“我在订房过程中发现，如果前天看的房子没有订，第二天很快就没了，而且不少房子的价格也会有所上升。比如前几天看的融创的项目，昨天二期开盘均价直接涨了2000元。这种情况下，很难不着急。”

经历了几轮房源被抢的失落后，张晨不得不改变此后的看房流程，从单一的咨询房源改为先付定金锁定房源。“后来我看房流程就变了，去了先交定金定下来，然后再看房。这样的话就能提前锁定价格和房源。”

尽管看上去有点疯狂，但用这种方式，两天之内，张晨提前锁定了4-5套房源。张晨心里打定了主意，赶在楼市行情爆火之前，应该抢先下手。像张晨一样因担心楼市涨价，转而买房的人还有很多。

刘波坦言，2020年下半年他就发现，随着交易量的平稳上涨，好房子卖得很快。“翘尾从12月底开始，因为网签破了两万套，刺激了客户年底买房的心态。”

贝壳研究院统计显示，2020年北京二手房市场即使在疫情影响下，购房需求仍持续释放推动市场韧性复苏。虽然一季度成交腰斩，但疫情之后“奋力”追赶。从北京链家二手住宅成交数据看，2020年前三个月，在新冠疫情影响下，北京二手住宅成交量同比下滑56%，尤其是疫情最严重的2月，成交同比下滑86%。随着疫情逐步得到控制，被阻滞需求逐步释放。4月起，单月成交同比转正，年内后8月二手住宅成交量同比增加43%，这使得全年总成交不降反增。

事实上，北京房价的升温与房贷利率下降也有一定关系。在2020年上半年宽松的货币政策影响下，房贷利率下调促进自住需求正常释放，这一情况延续到了2020年12月，北京首、二套主流房贷利率同比均下降15个基点。

进入1月以来，市场甚至有消息称，北京市场已经火到让中介都取消了中介费折扣，但AI财经社向西城区链家的一线工作人员询问，发现在实际操作中，目前中介费折扣仍有商谈空间。另外，我爱我家在原2.7%费率基础上的8折优惠还在，低于8折需要领导层层审批，并且工作人员称，在1月29日到5月15日，连环单的客户则可以享受5折优惠。

那么问题也就来了，在当下这轮紧张的购房氛围中，市场是否反映出了一个合理的行情发展态势？

房价上涨虚实

“‘逢涨必查，逢炒必办’，势必稳住房价市场预期。”进入2021年，北京市政策开始集中出台文件，严厉打击恶意炒作和违规资金进入楼市，整顿房地产市场秩序。

1月25日，北京市住建委主任王飞表示，北京市住建委将加强对长租企业的严厉监管，禁止企业形成资金池和租金贷。严查资金违规进入房地产市场和中介炒房、投机炒作。

图/视觉中国

紧接着1月30日，北京银保监局严查个人信贷资金违规流入房地产市场。

2月1日，北京房地产中介行业协会组织包括链家、我爱我家、麦田房产、中原地产在内的经纪机构，发布《关于稳定首都房地产市场的承诺书》，要求从业人员承诺：不渲染、不炒作、不介绍、不答复任何无关住房居住属性的概念或噱头；不鼓动业主提高委托价格；不参与经营贷、首付贷、消费贷等违法违规金融活动。最重要的是，降低热点区域看房频次，每套房屋内周带客户看房不超过2组。

尽管在刘波看来，这里没有规定一组客户是几个人，中介很有可能把三四个客户按照“一组”客户上报，这种规定仍存在一定的操作空间，但政府部门和行业协会的表态已经非常清楚。前几天，北京市住建委主任王飞公开表示，要维护和整顿房地产市场的秩序，尤其是打击中介、自媒体恶意炒作，以及违规资金进入房地产市场，而且近期北京已就此开展专项行动。

不久前，不少长期关注北京交易走势的人们也发现，链家的新房交易数据突然被下架，而一些热门学区房也对中介有了限制带看量的要求。

政策带来的效果是立竿见影的。常年从事新房销售的房地产行业人员李明发现，“年初，西城、海淀、东城这三个区域的房子涨幅和成交速度都是相对较快。但在这之后，这股交易热潮并没有蔓延开来，被某种力量限制住了。”

从最能反映市场热度的二手房成交情况来看，据链家内部人士透露，“学区房市场的交易价格相应有所上升，但过去一年直至今年年初，大部分的二手房成交价格涨幅相对有限，买方和卖方还是处于一个平衡的博弈状态。”

以李明所在的区域为例，他所管辖的区域因为成交热度不高，二手房价格相比年前涨幅并不大。也正因此，他所在区域的带看量并未受到管控。

事实上，过去一年，相比深圳和上海，北京楼市始终处于平稳状态。自2017年"317调控政策"之后，“限购和限贷”政策双双升级，楼市调控力度始终未能放松，楼市里的投资性需求被彻底挤压出去，并形成了区域化的成交特性。

亲历过楼市调控周期的李明，能明显感受到调控带来的市场变化。他发现，北京的新房交易市场中，不同环线间的交易形势大不相同，而房价的成交幅度也主要视区域基本面的利好而定。

“从17年到现在，如果是四环以里的房子，基本上市供不应求的状态。5-6环内的新房，逐渐接近去化完的状态。6环外的房子，价格一直是比较低的状态，有些跌的还比较厉害。”

实际上，在刚刚过去的2020年里，北京楼市合计成交新建商品住宅达49189套，创5年来新高；二手住宅累计成交达168839套，也是近4年来最高纪录。但成交量的大幅上升，并未带动价格的相应上涨。

据国家统计局数据显示，2020年截至11月，北京一手房上涨基点不到沪深广的一半，相对市场化的二手房上涨基点虽与上海/广州差不多，但远远跑输深圳。

造成这个局面的原因，与北京楼市近两年独特的产品结构有关。过去几年，北京推出了大量的限竞房。仅在2020年，限竞房几乎贡献了北京新房的半壁江山。但占比越来越大的限竞房给楼市带来的直接影响是，它不仅拉低了整体楼市的一手房房价，同时也抑制了二手房房价的表现。

中原地产首席市场分析师张大伟也认为，北京本轮房价上涨主要是西城、海淀等地的学区房需求，其他区域房价有些还在下降，特别是供应井喷的限竞房区域，比如亦庄、顺义等。“学区房带动的涨势很难带动全市房价上涨，目前看限竞房供应量还会有一年的高位，限竞房供应少的区域很可能被拉动，但顺义、大兴、房山等限竞房供应多的地方，短期内房价不会大涨。”

不过，限竞房对北京楼市的搅动正在迎来拐点。2020年的北京土拍市场中，不限价宅地开始重新占据市场的定价权，成交量占比75%。这也意味着，未来市场将重新回到商品房主导的局面。

多宗不限价地块的出让，进一步带动了人们对房价抬升的预期。但土地结构变化带来的涨价趋势，并不足以支撑像深圳、上海一样的上涨行情。李明说道，“这个跟北京的政策基调有关。北京楼市一直在求稳，行政管控力度比较强，而深圳，上海的行政管控力量相对较弱。另外也跟整个城市的底蕴有关系。北京的开发商，中介公司都比较谨慎，传导气氛没有那么强。”

作为全国调控最严厉的城市，北京的楼市风向具有举足轻重的意义。即使在上海、深圳因为炒房频登头条的2021年里，北京楼市依然处在最严调控的高压下。年初的一系列“打补丁”政策再次说明，当资本风暴席卷而过的时候，楼市暴涨行情的主角里，没有北京。