北京长租公寓新规发布！“租金贷”只能拨付给个人，禁止“长收短付”

长租公寓即将迎来监管新规。2月2日，北京市住建委、市市场监管局、市金融局、市委网信办、北京银保监局联合印发《关于规范本市住房租赁企业经营活动的通知》，新规将于2021年3月1日起正式实施。

1 严禁“长收短付”，租金贷只能拨付给个人

部分长租公寓因“长收短付”“高进低出”等问题暴雷引发了广泛关注。长租公寓向租客一次性收取半年甚至一年房租，而后按月或按季度支付给房东，一进一出之间，一个无形的资金池就形成了。部分运营商利用这一模式玩起了期限错配，一旦资金链出现问题就很容易引发暴雷，损害房东和租客的利益。

新规明确限定住房租赁企业向承租人预收的租金数额原则上不得超过3个月租金，同时，要求住房租赁企业收、付租金周期应当匹配。严格禁止“长收短付”，限制租赁企业充实“资金池”。

有关部门也关注到了租金贷的现象，其暴露出的最大问题就是，本该发放给租客的贷款，却直接转给了长租公寓，进入长租公寓的资金池。新规严控租金贷拨付对象，规定银行业金融机构、小额贷款公司等机构不得将承租人申请的租金贷资金拨付给住房租赁企业。

换句话说，在租客申请了住房租赁贷款，贷款可以发放给租客，也可以在签订协议后发放给房东，但不能发放给住房租赁企业及其关联企业或利益相关方。

媒体援引市住建委相关负责人介绍，此前已经预收的超过3个月的租金部分和存量“租金贷”，租赁企业要建立专户逐步化解；已经预收的押金，也要一并纳入专用账户托管，押金托管的具体方式和流程后续还会出台配套细则。

2 押金不得超过1个月租金，且须纳入专用账户托管

新规提出，住房租赁企业收取的押金数额不得超过1个月租金。同时，要建立押金托管制度，住房租赁企业向承租人收取的押金，须通过北京房地产中介行业协会建立的专用账户托管，企业不能擅自动用和挪用。

新规还明确了押金退还的期限和流程。住房租赁企业应于合同终止后2个工作日内通知北京房地产中介行业协会退还押金，北京房地产中介行业协会应在1个工作日内将押金的本金和同期存款利息退还给承租人。

针对霸王条款、强扣押金、装修矛盾等纠纷，新规也予以明确。

通知提出，住房租赁企业应当使用本市住房租赁合同示范文本，用示范文本避免因霸王条款、约定不明引发后续纠纷，并在签订承租或出租房屋合同3日内将合同信息在北京市住房租赁监管平台备案，未如实备案的企业将限制其通过互联网发布房源信息。

其次，新规中明确，住房租赁企业出资对租赁住房进行装修的，应当取得房屋产权人书面同意。住房租赁企业提前解除合同的，应依据合同约定履行各方责任，不得强制收取装修费用。

3 符合条件的租赁企业可享受税收、金融等优惠

据悉，北京将继续支持专业化、规模化住房租赁企业持有房屋并依法出租，符合条件的住房租赁企业可以按规定享受税收、金融等优惠政策。

不过，住房租赁服务企业存在违法违规行为较多的，将由市住房城乡建设部门列入重点关注名单并向社会公布，提示谨慎选择；情节严重的将列入风险警示名单并向社会公布，警示重大风险；根据住房城乡建设部门的意见，市场监管部门、网信部门将分别对违规企业采取相应处理措施。

不过，对于存在较多违法违规行为，屡教不改的，各部门也将加强联合监管。通知规定，住房租赁服务企业存在违法违规行为较多的，由市住建部门列入重点关注名单并向社会公布，提示谨慎选择；情节严重的列入风险警示名单并向社会公布，警示重大风险；根据住建部门的意见，市场监管部门依法依规责令有关主体停止发布相关广告。网络信息平台未履行核验发布主体和房源信息责任的，网信部门可根据住房城乡建设部门意见，依法对其相关业务采取整顿措施。

京房字报道中提到，北京市住建委有关负责人表示，近年来各地长租公寓爆雷事件频发，究其原因，多为抢占市场、扩大规模，采取高进低出、长收短付、租金贷款等违规行为盲目扩张，导致其经营难以为继。

共性问题，一是以互联网思维主导经营，通过烧钱、冲量、包装上市方式实现套利，经营模式风险高。

二是长期依赖于股权融资，靠股东输血维持经营。资本在租赁市场等民生领域跑马圈地的同时，又千方百计规避社会责任。

三是通过银行租金分期贷款变相融资，直接形成资金池，走上高杠杆疯狂扩张之路，并转嫁风险，使社会被动埋单、政府被迫接盘。

希望在新规落地之后，住房租赁市场能够健康、规范地发展。

以下是新规全文：

北京市住房和城乡建设委员会 北京市市场监督管理局 北京市互联网信息办公室 北京市地方金融监督管理局 中国银行保险监督管理委员会北京监管局 关于规范本市住房租赁企业经营活动的通知

京建发〔2021〕40号

各有关单位：

为规范我市住房租赁企业经营活动，促进我市住房租赁市场健康平稳发展，按照住建部等六部委《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》（建房规〔2019〕10号）有关规定，现就有关事项通知如下：

一、本通知适用于住房租赁企业分散承租他人住房，再出租给承租人居住，并向承租人收取租金的活动。

二、住房租赁企业在本市开展业务前，应向注册所在区住房城乡建设部门报送开业信息和从业人员名单。未报送开业信息的企业不得通过互联网发布房源信息。

三、住房租赁企业应当使用本市住房城乡建设部门和市场监管部门制定的住房租赁合同示范文本。

四、住房租赁企业向承租人预收的租金数额原则上不得超过3个月租金，收、付租金的周期应当匹配。

五、住房租赁企业向承租人收取的押金应当通过北京房地产中介行业协会建立的专用账户托管，收取的押金数额不得超过1个月租金。

住房租赁企业应于合同终止后2个工作日内通知北京房地产中介行业协会退还押金，北京房地产中介行业协会应在1个工作日内将押金的本金和同期存款利息退还给承租人。

六、住房租赁企业应于签订承租或出租房屋合同后3日内，将合同信息（包括房屋坐落、面积、间数、价格和租赁双方等）录入北京市住房租赁监管平台备案。未如实备案合同的企业不得通过互联网平台发布房源信息。

七、银行业金融机构、小额贷款公司等机构不得将承租人申请的“租金贷”资金拨付给住房租赁企业。

八、住房租赁企业出资对租赁住房进行装修的，应当取得房屋产权人书面同意。住房租赁企业提前解除合同的，应依据合同约定履行各方责任，不得强制收取装修费用。

九、北京房地产中介行业协会应当建立纠纷调解机制，定期公布住房租赁企业被投诉情况，调解住房租赁企业和当事人纠纷。

十、本市支持专业化、规模化住房租赁企业持有房屋并依法出租。住房租赁企业可以按规定享受税收、金融等优惠政策。

十一、住房租赁服务企业存在违法违规行为较多的，由市住房城乡建设部门列入重点关注名单并向社会公布，提示谨慎选择；情节严重的列入风险警示名单并向社会公布，警示重大风险；根据住房城乡建设部门的意见，市场监管部门依法依规责令有关主体停止发布相关广告。网络信息平台未履行核验发布主体和房源信息责任的，网信部门可根据住房城乡建设部门意见，依法对其相关业务采取整顿措施。

十二、本通知自2021年3月1日起施行，此前已签订的合同继续履行。

北京市住房和城乡建设委员会 北京市市场监督管理局

北京市互联网信息办公室 北京市地方金融监督管理局

中国银行保险监督管理委员会北京监管局

2021年1月28日