存续641亿债券！三道红线全踩，绿地控股将如何化债？

1月25日，有消息称，绿地控股（600606.SH）已经准备好足够资金用于兑付2021年2月12日到期的4.6亿美元债（ISIN：XS1760376878，票面利率为5.25%）。

1月26日从绿地控股品牌负责人处了解到，“绿地控股统筹安排现金流，2月债券资金已排好计划。”

1月21日，绿地控股在上海举行媒体会暨2020业绩交流会。

此前有消息称，“某十强房企欲收购某十强房企”。1月21日，有传言说被收购方是绿地控股，而收购方可能“万科+诚通组成的国企改革基金”或“中海和其他投资者组成的投资人”。

绿地控股董事长张玉良在业绩交流会上辟谣了上述传闻，并透露了混改进展，“目前有两家，一家金融机构、一家央企正在洽谈中，具体名称不便于透露，春节后会进一步明朗化。”

债市观察注意到，若按照此前绿地控股公告信息估算，新战投要拿下绿地混改中转让的17.5%股权，大约需要花140亿元。

绿地控股品牌负责人表示：“金融央企是重要的、较理想的潜在股权受让方，目前已与相关方进行了深入沟通。”

至于被收购传闻抢了“风头”的2020年度业绩，绿地控股董事长张玉良表示：“虽然有些指标不理想，但是总体而言还是比较理想。”

数据显示，2020年绿地控股实现营业总收入4812.96亿元，同比增长12.43%；营业利润312.99亿元，同比下降1.14%；利润总额307.52亿元，同比增长0.52%；归属于上市公司股东净利润137.21亿元，同比下降6.93%。

“不理想”的地方或许是销售规模。2020年，绿地控股实现合同销售额3583.53亿元，同比减少7.7%，合同销售面积2909.3万平方米，同比减少10.7%。

与过去的高光时刻形成明显对比。2014年，绿地控股销售额一度超越“宇宙第一房企”万科，登上房地产销售额第一的宝座。一年后，绿地控股又借壳金丰投资，正式登陆A股。

2018年，绿地控股实现销售额3875亿元后几乎无增长，2019年完成了3880亿元销售额，2020年销售额则出现负增长。克而瑞2020年房企销售排行榜上，绿地控股是房企十强中“操盘销售金额”唯一下降的房企。

昔日“带头大哥”，为何陷入了增长的“怪圈”？

“云峰债事件”是一个较为重要的转折点，在其他房企融资冲规模时，绿地控股在长达四年的时间里失去境内发债融资渠道，多多少少影响到其发展的曲线。

今年1月，绿地控股旗下核心子公司——绿地控股集团有限公司完成发行2021年第一期公司债26亿元，其中品种一10亿元，期限3年，票面利率7.0%，品种二16亿元，期限3年，票面利率6.5%。募集资金将用于偿还到期债券。

发债利率不低，而且此前募集书显示，绿地控股原本计划发行30亿元公司债。

对此，一位深圳资深券商人士告诉记者，从去年12月底到现在，受华夏幸福事情影响，地产商都不太好发债。

关于对绿地控股后续发债的建议，上述行业人士称：“这几年绿地控股跟市场沟通相对较少，包括对投资者需求的了解，要多跟市场做沟通。”

值得注意的是，这是绿地控股逾四年来首次重返境内债市。2016年，绿地控股陷入闻名债市的“云峰债违约”风波，银行间交易商协会和交易所接连暂停了绿地控股的发债。

虽然境内发债受阻，但绿地控股近年来积极通过其它融资渠道。企业预警通显示，绿地控股累计进行了107次租赁融资、566次应收账款融资、105次银行借款融资、7次信托融资、48次股权质押融资。

在境外发债方面，绿地控股及子公司存续16只境外债券，票息在5.25%~7.25%区间，总规模74.3亿美元（约合人民币481.54亿元），其中28.1亿美元（约合人民币182.12亿元）将于一年内到期。

此外，绿地控股境内的参、控股子公司也存续155.27亿元的债券。其中，广西建工集团有限责任公司的债券规模最大，为77.85亿元；其次是绿地控股集团有限公司、上海新华发行集团有限公司、北海银都城镇化建设有限公司、绿地控股金融投资控股集团有限公司、西安建工集团有限公司，存续规模分别为26亿元、20.2亿元、16.2亿元、9.62亿元和5.4亿元。

图片来源：企业预警通

整体来看，绿地控股及子公司的境内外债券存续规模高达641亿元。

绿地控股品牌负责人告诉记者：“公司高度重视在包括债券在内的资本市场的信誉，严格安排现金流，保证按期足额偿还债务。”

据了解，绿地控股近期以自有资金为主，按期偿付了总额约180亿元的债券，具体包括“15绿地控股01、15绿地控股02”和“16绿地控股01、16绿地控股02”。

相较于业绩不前、一度境内发债受阻，“三道红线”才是绿地控股头顶的达摩克利斯之剑。

财务数据显示，截至2020年三季度末，绿地控股“三道红线”全踩，即剔除预收款后的资产负债率82.38%超过70%的标准，净负债率183.45%超过100%的标准，现金短债比0.78低于1倍的标准。

截至三季度末，绿地控股的短期有息负债和长期有息负债分别为1029.84亿元、2206.85亿元。账面货币资金有805.72亿元，不能覆盖短期负债。

实际上，长期以来，举债扩张、高杠杆运营成为房地产行业的关键词，同时也存在不小的风险。在此背景下，降负债成为房企的主旋律。

而经过半年的加速，绿地控股的去杠杆效果明显。

2020年，绿地控股几大核心指标均有好转。业绩快报显示，绿地控股现金短债比累计提升超40%；净负债率累计下降近50个百分点；有息负债总额较高点下降约450亿元。

对于降负债方案，绿地控股方面表示，公司后续将围绕“三年三步走”去杠杆计划，有计划、分步骤、多管齐下降负债去杠杆。

具体而言，包括降有息负债、优化土储结构、调整生产供应节奏、加快销售金回笼等6个核心措施方式降负债。绿地控股计划在今年6月末完成降一档的任务。每年降一档，三年降三档。

今年1月，绿地控股时隔四年得以重启境内发债，募集资金26亿元。前述券商人士表示，“通过公开市场融资恢复，有利于未来获取资金来改善财务指标。”

踩中“三道红线”，加上参、控股子公司在内共存续641亿债券，绿地控股已经开始谋变。