新湖中宝构建地产+金融+高科技驱动，从资源型企业到成长型企业

近日，新湖中宝（600208.SH)决定拟将旗下启辉实业35%股权及启隆实业50%股权转让予融创中国，近50亿元的资金回笼让公司更好实现降杠杆化的目标。

近几年，房地产行业的环境不断变化，新湖中宝作为民营房地产企业，其自身也展开了地产业务的转型工作。除此之外，在投资方面不断梳理投资结构，坚持金融行业的布局判断，注重投资项目的收益增厚公司业绩，实现地产、金融服务、高科技投资的多轮驱动体系。

新湖中宝转型的底气，来自于房地产主业的稳健支撑。

作为新湖中宝的原有主业、支柱产业，长期以来，新湖中宝审时度势，很少出现在土地拍卖市场竞价厮杀，却坐拥上海内环多幅稀缺土地资源，以及环上海周边广大的土地储备。

这就使得“不走寻常路”的新湖中宝具备了自己独特的地产板块优势：在成本较低的前提下保持了40%左右的毛利，高于行业平均水平；并在长三角一体化的强大区域优势下，通过前瞻性的布局，提前储备了长三角的大量土地资源，如今地价翻涨数倍，新湖中宝稳持家底。

有着“上海内环地王”之称的新湖中宝，为了改变销售一般、旧改周期较长的局面，其地产板块的整合与变现也在加速推进。

例如，为提前实现项目资金回笼，加速项目周转，新湖中宝与国内两大地产开发商融创中国（01918.HK）、绿城中国（03900.HK）不断进行深度合作。

2019年7月，新湖中宝将瓯瓴实业和上海玛宝的相应权益作价约67亿元出售给融创中国，涉及长三角区域约210多万平方米建筑面积的土地项目。同年12月，新湖中宝又将持有的上海明珠城项目35%股权出售给绿城中国，总对价36亿元。

仅在去年下半年就通过出售资产回笼资金超100亿元。

今年4月，新湖中宝与绿城中国达成深度战略合作：以41亿元的价格向绿城中国转让上海青蓝国际项目、沈阳项目35%的股权和启东项目50%的股权，实现项目层面的深入合作，同时投资30.685亿港元入股绿城中国，获得12.95%的股权，成为其第三大股东。

图片来源：天眼查

11月10日，新湖中宝再次与融创中国达成协议，转让子公司启隆实业50%的股权和启辉实业35%的股权，实现50亿资金回笼变现。

仅启隆实业的上海亚龙项目就回笼资金38亿元，实现了22亿元的利润，同时因项目出表减少了有息负债190亿元。

在未来的地产板块发展规划中，新湖中宝表示：“公司具备充足的成本空间，随时可以通过项目转让的方式实现未来现金流的变现，以加快周转率。”

值得关注的是，新湖中宝旗下多处楼盘也在快速推进，进入开发、销售拐点。

事实上，对存量土地加快开发是新湖从2018年就已经开始推进的工作。

数据显示，2018年，新湖中宝新开工面积同比增加12%、新竣工面积同比增加10%；2019年，上述两项指标的同比增幅分别增至15%、98%。

新湖中宝表示，受疫情影响，公司部分地产项目今年上半年开工、竣工和交付均有一定程度延迟，但在下半年得到充分的缓解。但在销售方面，新湖中宝基本保持了去年同期的水平，实现合同销售面积53.18万平方米、合同销售收入71.18亿元。

12月20日，拥揽约1.1km一线苏河景观的新湖明珠城三期迎来首次开盘销售45亿的业绩。此外，杭州项目房源547套，已于2020年12月14日开盘。还有多个项目处于预售阶段、计划开工阶段。

这也见证着公司逐渐从资源型企业向周转型企业过渡，加大销售开发力度、缩短经营周期，项目资源逐步进入收获期时，顺势完成地产业务的转型工作。

  去杠杆化，优化债务结构

整体而言，新湖中宝的一系列举措基本完成了所设定的目标，在财务指标方面也有着不错的成绩。

新湖中宝相关负责人表示，自2018年起，公司采取了一系列降杠杆举措。在降杠杆组合拳的努力下，公司已基本完成了所设定的降杠杆目标。

新湖中宝2020年三季报实现营收80.25亿元；实现归母净利润27.34亿元，同比增长11.27%；账面资产负债率为75.19%，相对上年末75.59%降低0.4%，在行业内相对保持低位。

据新湖中宝有关负责人透露，截至目前，公司自由现金流非常充裕，基本没有未支付的土地款，也没有需要刚性支付的现金流压力。

同时，公司有息负债从760亿下降到约540亿，资产负债率下降到70%以下，剔除预收账款的资产负债率下降到65%以下。降杠杆的同时，公司也有效控制了融资成本。到2019年末公司平均融资利率6.91%，当期公司融资利率持续下降，预计2020年末平均利率约6.5%。

即使在疫情爆发、境外融资市场不畅的情况下，公司还能够成功发行2.87亿美元境外债券。这也能说明资本市场对新湖中宝的充分认可。

此外，在保持不错的业绩同时，积极转型的新湖中宝已加快布局金融服务和高科技板块，投资了多家具有潜力的公司。

在整合地产业务的同时，新湖中宝积极构建新湖体系的金融服务板块。

今年5月，新湖中宝在金融服务业迎来了“双喜临门”。

同在新湖集团下的哈高科（600095.SH）通过发行股份＋定增方式，以106.38亿元收购湘财证券99.7273%股权的项目获无条件通过。

被哈高科收购的湘财证券是湖南省的老牌券商，如今也在证券行业拥有着丰富的资源。将会给新湖中宝带来更多的可能性。

而在湘财证券被收购的同一天，新湖期货也启动了上市辅导，新湖期货蓄势待发进入资本市场，意味着新湖的金融版图将进一步扩张。

此外，近年来，新湖中宝也进一步加快了金融服务布局的力度——通过对盛京银行、中信银行、阳光保险等企业逐步加码投资，扩大持股比例，使得其资产重心逐步在金融服务领域加重比例。

从2020年三季报中可以看出，新湖中宝金融服务板块投资资产约占总资产的30%。

同时，新湖中宝表示：公司每年经由金融服务投资板块获取的现金分红约6-8亿元，权益利润约20亿元，且公司投资的金融服务企业目前来讲估值较低，行业未来成长空间依然巨大。

总体来看，现在的新湖中宝在金融服务企业的投资，已使其拥有银行、证券、期货、保险等全方位金融牌照资源。

而所涉及的相关公司在业内的影响力及品牌效应也是有目共睹的，也从侧面证明了新湖中宝的实力和规范。

此外，值得关注的是，金融服务板块的公司大多不需要占用新湖中宝的管理资源，可以自成体系的进行运作。并且，其金融服务板块的稳定收益为新湖中宝带来了大量的现金流入，这就为新湖中宝在高科技板块的布局提供了重要利好条件。

近年来，新湖中宝在持续投资金融服务机构的基础上，还顺应国家战略，助力实体经济发展。

2017年起，新湖中宝首次将高科技投资纳入战略范畴，提出要加快布局区块链、大数据、人工智能等高科技领域，加大力度对高科技领域企业投资。至今，新湖中宝已累计对近20家高科技企业注入了超70亿元的投资，逐渐形成规模和体系。

新湖中宝通过投资借力实现了“全面开花”。

据悉，公司先后投资了万得信息、趣链科技、邦盛科技等一批拥有领先技术和市场份额的信息技术公司，成为其重要股东；同时，公司还前瞻投资于信息技术、芯片设计、智能制造、医疗健康等高科技企业。

比如，新湖中宝持股49%的趣链科技成为区块链龙头企业；持股约14.19%的邦盛科技订单合同金额同比增长150%以上。谐云科技、云毅科技、云天励飞等所投企业均在细分行业处于龙头地位。

而新湖中宝所投资的标的公司，大多数处于已上市，或正走在上市的路上。

其中，新湖中宝新湖中宝1.49%股份的晶晨股份是全球最大的智能芯片供应商之一，登陆科创板仅逾一年，目前账面浮盈约1.5亿元。

值得关注的是，新湖中宝持股比例25%的宏华数码，其在国内中高端纺织数码喷墨印花机市场占有率超过50%，公司于今年11月开启上市进程。

此外，在新湖中宝所投资的公司中，云天励飞已提交科创板上市申请，趣链科技、邦盛科技、聚创科技、龙芯中科等企业，也计划在未来两年实现上市。

总体来看，目前的新湖中宝已在高科技板块“自成体系”。其投资本土涉足区块链、大数据、云计算、人工智能、芯片等多个领域，成为公司高质量发展的重要一翼。

未来三年，新湖中宝持股的企业中，预计有近10家将陆续上市，可回流资金超过100亿元。

新湖中宝表示，随着我国资本市场以及金融工具的不断发展，公司在信息技术领域的股权价值将逐步显现，并且这些股权价值具备较大的潜在提升空间，有利于公司资产价值重估。未来，新湖中宝的战略转型将释放出更强劲的动能，构建更加多元化的产业版图。

新湖中宝前瞻布局、顺势而为，在投资领域，大规模投资布局基本成型，即将进入回报期。在地产领域，积极推进合作共赢，加速资产变现和品牌增值。同时自身财务经营层面，持续优化结构。