共享办公迎生死时刻：出租率下滑，地产巨头进场布局

优客工场上市的这一天，真格基金创始人徐小平亲自拍摄了一段接近3分钟的个人solo视频，用以表达他的狂喜之情。视频里的他，时而手舞足蹈，时而双脚离地弹跳，开心的像个三岁的孩子。

在这个喜庆的日子里，徐小平不忘谈起毛大庆创业早期的故事，“我说大庆，咱们创业吧。我其实是说着玩儿的。创业有风险，大庆需谨慎。但大庆当真了！优客工场，诞生啦。”

故事最早要追溯到2015年2月14号的晚上，毛大庆和几位基金公司的老友，来到了徐小平家里。20多天之后，地产圈传来了一个震惊的消息——毛大庆毅然辞去万科北京区域首席执行官一职，投身创业。自此在北京四惠一间狭小的办公室里，毛大庆开启了他的创业征途。

短短几年，优客工场从一家初创公司，估值一度攀升至30亿美元。如今在资本退潮的背景下曲线上市，市值跌到了只剩4.8亿美元。此一时彼一时，毛大庆或许已有体会。

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优客工场的未来，并没有随着曲线上市变得光明起来。登陆资本市场后，优客工场的股价破发并开始一路下行。根据招股书，过去3年里其亏损合计超14亿元。毛大庆也坦言，今年可谓是优客工场诞生五年来的最艰难时刻。

优客工场并非个例，在联合办公的赛道上，大量企业已然倒下。两年前的价格战、盲目收房源等无序竞争，让联合办公市场烧起了熊熊烈火。然而，风口过后，只剩下一片狼藉。

自2018年资本退潮后，沉寂了两年的联合办公企业们下一步该走向哪儿？这已是留给整个联合办公行业悬而未定的疑问。

这届共享办公之死

如果不是优客工场上市的消息，人们几乎快要忘记了，曾经火爆一时的共享办公空间。在装修洋气的巨大办公空间内，驻扎着来自各行各业的公司。每到午休时分，不同格子间里的打工人会涌入公共区域内，打一杯免费的咖啡，摊在舒适的沙发上小憩。

如今再次走入联合办公场所，此情此景不复。不仅免费的茶水饮品没有了，不少办公区域都空着，甚至面临被房东赶走的窘境。

把工位租在上海一家名为RICHBOX的联合办公空间的张昊就在为这件事发愁。张昊是一家做Lolita服饰的淘宝店主，今年11月底，他突然收到了物业公司的搬家通知。由于该联合办公企业未能如期交付租金，物业公司决定清退现有商户。

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实际上，这已经是张昊今年第二次搬工作室了。“今年上半年疫情原因，租的办公室空了快6个月，赔了十几万元，没钱了换成联合办公，现在又要搬家。”

随着长租公寓爆雷声响，租户维权等负面消息层出不穷。张昊一度以为自己也有可能成为维权的一份子。好在和物业公司的协商过程相对顺畅，他如约收到了应得的赔偿，唯一棘手的问题是，接下来他该搬到哪里。

回想起五年前，乘着创业大潮与共享经济概念两股风，联合办公企业曾吸引无数创业者入场。主打共享经济，以租赁灵活、装修高档、价位低廉等优势吸引一众租户。

2015-2018年的三年间，是联合办公市场最疯狂的时间段，其中据腾讯研究院发布的《2016创新创业白皮书》，仅2015年，国内众创空间数量从50余家迅速增长至2300多家，增长近46倍。但转眼到了2018年底，受经济环境影响，国内投资热退潮，不盈利的联合办公行业进入洗牌阶段，市场热度迅速遇冷。

自2019年开始，大部分联合办公企业资金状况就已吃紧。包括纳什空间、氪空间在内的多家联合办公头部企业相继爆出裁员、欠薪等消息。实际上，自海外共享办公鼻祖WeWork倒在IPO前夜，资本就丧失了对共享办公赛道的信心。“WeWork失败后，基本上国内就没有公司拿过融资了。”一位业内资深人士表示。

今年3月份，深圳联合办公企业“创客驿站”因拖欠三个月、近600万租金，被业主方单方面解除租赁协议。而后不久，又传来了funwork上海总部正在走破产流程、杭州项目也将于4月9号关闭的消息。就连曾经宣布要将SOHO 3Q分拆独立上市的潘石屹，也不得不开始为SOHO3Q寻找新的买主。

至此，这场兴起于2015 年的联合办公热潮似乎终将迎来终局。

洗牌、并购、关店、裁员等，联合办公企业悉数跌落神坛。“我们平台上的监测数据推算，出租率最高的时候也就是2018年，能达到全年97.07%出租率，2019年初的时候出租率也是在92%左右，到疫情期间出租率骤降至不到82%。”创富港集团副总裁唐伟说道。如若不是疫情的影响，创富港今年原本计划的扩张任务是27个项目，但截至目前今年只扩张了19个项目。

从整个联合办公行业的数据来看，据《2020年中国办公行业疫情应对及诉求分析报告》显示，52.38%的联合办公品牌因为客户减少，业务骤停。

成也创业公司，败也创业公司

因都被诟病为“二房东”模式，共享办公曾被拿来与长租公寓类比。只不过，过去两年多以来，大批联合办公企业倒下，尚未引发大规模的商户维权事件。目前据AI财经社多方了解到，多位因联合办公企业撤租不得不搬家的租户们，也多数收到了正常的租押金赔付。

一位业内资深人士透露，这或许与二者金融模式不同有关。目前联合办公企业并未涉及到类似租金贷的金融杠杆模式。“联合办公早期也考虑过银行间的借贷。但后来发现，在借贷方面的处理特别麻烦。因为长租公寓是一个TO C的生意，银行会愿意和个人客户形成借贷关系。但联合办公做的TO B 的活儿，不可能有个人愿意以公司之名形成借贷关系。”

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但大规模的倒闭潮，难以掩盖联合办公行业的内在问题，有人将其归因于没有达到80%的出租标准线，也有人认为其To VC模式，导致WeWork上市遇阻后资本直接掐断了行业的资金来源。

“实际上，WeWork和疫情只是加剧了公司问题的出现，即使没有这两个因素，联合办公行业也会出问题，因为根本原因出在了业务模式的问题上。”前述业内人士表示。

得益于灵活性的租赁需求，国内共享办公空间起步时，初创型客户明显占比更高。联合办公通过将整租化为散租的出租形态，成功吸引了不少初创公司，帮助他们解决了早期的高租金成本。

这位业内人士分析，“2015年至2017年那段时间，国内的初创企业数量非常大，这种小型化的公司，对联合办公以工位形式出租的租赁需求非常高。另外，也承接了一部分大企业的新业务租赁需求，比如项目制团队或者公司部门团队，将联合办公作为他们的一个灵活办公渠道。以上这些因素，都让联合办公成为一种刚需。”

但也正是这种灵活性，让联合办公企业的运营难度大幅提升，尤其在如何留住用户上，十分考验成本和运营实力。“早期联合办公客户的存活率其实非常低，哪怕是签了一年的租期，没多过久企业就死掉了。没人能够有时间去筛选这个客户，大家都是能签一家是一家，但其实很多都是不可持续的。”

即使举着共享经济的大旗，联合办公不可避免采取传统的招商思维,通过第三方渠道即中介机构带来客户,中介机构招商成了联合办公绕不开的环节，但这恰恰成为了当前联合办公承受招商压力的主要原因。

企业想要找到市场上的商户，往往需要支付给中介公司15%的佣金，但由于联合办公类市场灵活性高，获客成本也就大幅提升。

“由于很多客户大多只签半年或者一年，很多中途都断约，导致联合办公企业的佣金即营销成本一年就不低于15%，此后为了持续获客，成本还要追加。而通常传统的二房东，签约时间会更长，三年之间的租赁期只需要付一年的15%就够了。”资深从业者张诚说道。

张诚甚至认为早期联合办公定价存在原罪。“最早的行业定价，都是行业从业者拍脑袋决定的，大家都不知道该怎么定，普遍都是参照传统办公行业规则。但是这里面涉及的问题远比传统写字楼多。”

“比如，写字楼给到中介公司的佣金是15%。传统的写字楼，中介要做的工作非常多，比如装修、选址、规划等等。但中介在联合办公的专业性是很有限的，装修、选址都是现成的，给不到多大的作用，那这个高佣金就是虚高的”。

而在商户端，受WeWork影响打造的共享办公氛围，却难以与国内办公市场相融合。“美国人的社交文化比较强，自由职业的比例比较高，但是中国整体的情况则是，小型的私营企业倒闭的非常厉害不说。一旦团队超过了7、8个人，都希望有个相对独立的办公室。”

那么，在初创公司客源不稳定下，联合办公拥抱中大型公司，是否是一条新出路呢？现实可能要更残酷。实际上，当一家企业的工位超过4个人之时，联合办公企业的低价格就会失去优势。“在一线城市里，联合办公企业单个工位1个月1500元左右，当然是便宜的，但只要超过4个人，就意味着工位成本高达6000元，而同等价位租传统的办公室可以租更大面积。”

地产商来了

在如何摆脱“二房东”诟病的问题上，联合办公企业苦苦挣扎多年却始终未果。

从某种程度上来说，联合办公一直寄希望于摆脱单纯的赚取租金差的模式。在传统的办公空间之外，不少联合办公企业还推出了如日常物业管理、投融资撮合、孵化加速、工商税法外包等增值服务。而后者往往被联合办公企业视为转型的救命稻草。

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比如，意识到二房东模式不可持续的优客工场，提出了新的发展重点，即不提供办公空间，仅向业主输出品牌、设计、管理和咨询服务，收取市场和品牌服务费。

2019年以来，优客工场加大了轻资产业务的比重。2019年前9个月，优客工场8.74亿元的营收中，二房东模式收入为4.19亿元，占比48%；轻资产模式的收入为4.03亿元，占比46%。而2018年前者占比为88%，2017年这一占比更是高达92%。

但对于始终处于亏损状态的优客工场而言，轻资产模式并不被业内多数人看好。从事联合办公企业的业内人士表示，“我们认为轻资产未必有前途，因为这个事情是个悖论，轻资产是拉入第二方，从而实现1加1大于2的效应，但在一方本身盈利还没解决掉的情况下，轻资产实现不了双赢。”

除了轻资产的探索之外，不少联合办公企业，专注在企业的附加值收入上下功夫，比如，探索社区运营，或者智能化的科技服务。但在摸着石头过河的状态下，并没有企业真正能够闯关成功。

关键问题还在于客户无法买单，一位联合办公的从业人士表示，“这些附加业务的核心问题在于无论是智能化，还是社区，一旦做这个，就意味着有人会为你的隐形附加值买单，但现在的客户显然无法分担，那么附加值业务也就没有存在的意义。”

不过，在联合办公企业洗牌之余，另一边的巨头房地产公司开始杀入市场布局。AI财经社了解到，不少头部地产商们正在悄悄推出联合办公品牌，万科推出了“牛小时”，金茂资本推出办公空间品牌J SPACE，恒基兆业推出办公品牌BCos等。

这些项目的共性是均主打高端市场，虽然还是联合办公的模式，但这些公司基本上不再对外宣传联合办公的概念，也不再提第三方服务。

与创业型的联合办公选手不同，地产公司们大多利用自有物业来试水共享办公，这也是地产商的最大优势。

在众多联合办公选手里，张诚最为看好地产公司的联合办公前景，“地产公司的自持物业，相当于革命性的降低成本，基本上没有租金的压力，这是创业型的联合办公企业比拼不了的巨大优势。另一方面，地产商定位高端市场，这就意味着他的客户群体相对优质，有稳定的客源可以支撑。”

但在唐伟看来，资金优势并不能成为这场比赛的输赢关键，“基于业务差异性，房地产企业不太可能真正地去做精细化的管理，但联合办公市场又是一个非常考验运营能力的领域，需要专业的团队和运营人员不断深耕，它和房企天然就有一个逻辑性的差异。”

联合办公市场棋至中局时，早期的玩家们已经死了多半，而被空出来的那部分市场需求，正在被巨头们重新收割。经历过联合办公高低起伏后，张诚再回看如今的市场变化，已经淡然了很多，“这也没什么可惜的，只要没有产生实际经济效益的公司，肯定会被市场淘汰，早晚的事儿。”

（应受访者要求，文中张诚为化名）