佳兆业上市11年：旧改为矛穿越周期

       2009年的四万亿强刺激标志房地产黄金时代的末尾，那一年，佳兆业首登资本市场。往后十余年，房地产行业暴利不再，开发商比拼内功，摸索白银时代生存之道。

      认真做好一件事，旧改还是护城河

一个月前，一座深圳新地标封顶，为特区建立40周年献礼。楼高258米，地上50层，地下4层，总建筑面积约13万平方米，名为佳兆业金融科技中心。

自2003年接手子悦台项目并将其改造成深圳佳兆业中心开始，佳兆业集团打造城市地标建筑的步伐从未停止，陆续打造了广州中石化大厦、惠州佳兆业中心、北京佳兆业广场、大连佳兆业中心、珠海佳兆业中心、上海佳兆业金融中心等一系列区域商务地标。

旧改起家的规模房企不在少数，好处显而易见：旧改拿地价格低，且相较招拍挂开发商的规划调整空间更大，毛利率更高。很长时间以来，佳兆业的毛利率都在30%甚至40%，同行则大多在20%-30%徘徊。

但同时，旧改也存在开发周期长，风险高，产权分散等难题，和政府、拆迁户打交道的繁琐，让许多地产商对旧改望而却步。真正要把城市改造做得专业、漂亮，远不是砸钱就能完成的。

2011年，佳兆业集团组建了国内第一家专业城市更新公司——佳兆业置业发展（深圳）有限公司，之后更名为佳兆业城市更新集团。精通规划设计、商业谈判、法律专家等旧改专业人才扎根于此，形成一整套系统的旧改作业流程和管理规范。

今年上半年，佳兆业有3成的合约销售额来自深圳，住宅成交均价高达55000元/平方米，而深圳旧改的土地成本仅约1.4万元/平方米，存在很大的利润空间，反映到财务数字里，佳兆业的核心净利率及股东应占核心净利率分别高达14%和16%。作为对比，艰难年月里行业净利率已普遍下滑到10%以内。

潮水退去，方显英雄本色；后白银时代，佳兆业穿越周期，老手艺愈发精纯。

更让人惊叹的是佳兆业的粮食储备。截至 2020 年 6 月 30 日，公司土地储备约 2680 万平方米，（权益比约 72%），足够未来五年发展，其中过半土储位于粤港澳大湾区内。

中国地产看华南，华南楼市看深圳。佳兆业生于厮长于厮，先发优势从未丢失。

在深圳、广州及中山等大湾区市场内，佳兆业拥有560万平方米的旧改土储，旧改土储占总土储面积的 21%，旧改土储货值约 2400 亿元，占总货值约 41%。

11月30日，佳兆业击败近20位对手通过摇号拿下广州南沙湾热门地块，成交楼面价打破了南沙区的楼面价纪录，旧改护城河优势进一步提升。

生态联动初长成，多元业务分散风险

高手的武器库里总不会只有一把武器。

上市后不久，佳兆业的战略开始转向 “中心城市旧改”加“二三线城市快速周转”的两轮驱动模式。迈过百亿门槛后，佳兆业又在行业里率先多元化布局，寻找新的盈利增长点。

现在，佳兆业“地产+城市更新+产业”三驾马车齐头并进，纵深布局城市运营全产业链，以地产为核心，以相关多元产业为支撑，发挥产业协同优势，打造独特的市场竞争力。

佳兆业的多元化逻辑佳兆业集团首席经济学家、集团控股副总裁刘策做过阐述：“现在不少地产商为了现金流而活，盈利沦为次要目标。地产商已经无法控制拿地成本了，它们在一二线城市布局重合，招拍挂公开市场激烈地竞价拿地。”刘策说，“如果企业要实现盈利，则要比拼运营能力，尤其是周转速度和资金成本。”

因此，当房地产业的高盈利、高估值难以为继时，地产商要充分利用现金流，找到新的赛道，探寻多元化业务发展的机会。

如果只看佳兆业本身规模，它依旧保持了中高速增长，全年销量迈入千亿几无悬念，但放眼整个行业早已进入存量时代，因为调控政策、融资环境，以及城市布局等原因，小房企在去年成批倒下，头部房企活得也不轻松。

如前所述，依靠旧改上的优势——毛利相对高，经验难复制——佳兆业可以维持较高的增速。但资本市场对纯地产公司已经失去兴趣，相反一些房地产服务链条上的优质企业，价值得到挖掘、释放。

事实上，用房企来定义佳兆业集团已显得过时，目前集团投资项目涵盖了综合开发、城市更新、健康医疗、旅游产业、文化体育、物业管理、航海运输、商业运营等超20个产业和细分领域。

佳兆业每踏入一个领域，便选择优秀的人才去做专业的事，通过收购来避免不必要的试错，比如进军医疗健康，便收购杭州三甲医院树兰医院，未来将探索健康小镇新模式；做足球，就引入国际团队，完善训练场地，深圳球队时隔七年得以重返中超。

从低估值的房地产业向高估值的多元化产业转移，打造产业链闭环，佳兆业一直在变，同时坚守初心。

目前佳兆业旗下拥有佳兆业集团控股（1638.HK）、佳兆业美好（2168.HK）、佳兆业健康（0876.HK）、佳云科技（300242.SZ）、南太地产（NTP.US）、双林生物（000403.SZ）等六大上市平台。

其中物业板块可圈可点，因为母公司城市更新项目的强大实力，佳兆业美好在项目品质、财务利润和项目规模等方面的持续增长提供良好的支撑。截至2020年6月30号，佳兆业美好进驻全国44个城市。总管理项目323个，管理面积达5923万平方米，品牌估值达58.02亿元。

近期，佳兆业美好还获评亚洲公关“2020杰出上市公司大奖”。

接近佳兆业人士向野马财经透露：“接下来佳兆业将在聚焦地产主业的同时，发力大文旅、大健康、新科技作为主力方向，打造新的增长极。”

       深耕湾区有回响，机构评级亦可期

旧改项目周期长、前期投入大，对企业现金流要求较高，佳兆业的杠杆率一直备受关注。。

截至2020年6月30日，公司在手现金405亿元，较 2019 年末增加 9%，已能覆盖短期债务。疫情影响下的佳兆业顶住了回款压力，持续优化财务结构。

2017年1112亿元、2018年1105亿元、2019年1172亿元，2020年6月30日1217亿元，3年半的时间佳兆业有息负债仅增加100亿，复合增长率不到3％；但三年半合约销售规模的复合增长率约40％，结转收入的复合增长率约20％，始终保持着发展与债务之间的动态平衡。

从2017年至2020年中期，公司净负债率实现五连降，超预期完成降负债目标。佳兆业盈利能力持续提升，2020年中期，核心净利润和股东应占核心净利润分别为31亿元和35亿元，同比分别上涨13%和26%；自2017年以来，佳兆业集团核心利润增幅位居行业前列。

资本市场、权威机构对佳兆业降负债的努力给予高度肯定，12月3日，2020第十届香港国际金融论坛暨中国证券“金紫荆奖”颁奖典礼在深圳举行。佳兆业集团首席财务官、高级副总裁吴建新获评“最佳上市公司CFO”。

财务上平衡有术为佳兆业保驾护航；更是大大缩短旧改周期，给佳兆业施展拳脚的机会。

随着近年来大湾区各项利好政策频频出台：例如，广东省政府提出“旧改项目2/3业主同意即可实行政府裁决和司法裁判”的指导意见；深圳提出“已签订搬迁安置协议的合法产权比例不低于95%，可依法对未签约部分房屋实施个别征收”的征求意见；广州日前印发多个关于加快城市更新的文件等。

这意味着湾区旧改周期将大大缩短，佳兆业的资金和时间成本将大大降低，佳兆业巨额货值将更快释放。

机构看准这些利好，给出正向评级。

截至2020年9月，穆迪、惠誉、标普三家国际权威机构重申对佳兆业的B1、B、B评级，展望稳定;境内知名评级机构中诚信国际、联合评级相继确定佳兆业集团控股有限公司主体信用等级为AA+，评级展望为“稳定”。此外，海通证券、西南证券、中达证券、中信里昂等机构大行发布研报坚定看好佳兆业集团未来发展，并上调目标价格。

伴随特区成长的佳兆业，因时代红利赚得第一桶金；当市场形式复杂莫测，深耕湾区又为佳兆业书写想象空间。

二十年间，佳兆业始终没忘记回报社会，投入公益。一方面通过城市更新，提升土地使用率及完善公共利益配套设施。另一方面增加绿色环保项目投资，从而减少运营对气候和环境带来的负面影响

至今，佳兆业在扶贫、济困、教育、医疗、环保等公益慈善领域资助项目超80个，累积金额近16亿元。在深度参与扶贫济困，乡村振兴工作外，经过长期社会公益事业的实践，佳兆业逐步构建成完善的“三金一会”公益平台，即佳兆业公益基金会、佳兆业白衣天使关爱基金、佳兆业玉树助学基金、佳兆业环卫工关爱基金。