中小房企排队上市:大唐地产终过聆讯，净负债率曾超1000%

11月25日晚，大唐集团控股有限公司（以下简称“大唐地产”）通过港交所上市聆讯，拟筹集资金2亿美元（约15.6亿港元），计划11月底建簿，并于12月中正式挂牌上市。

据披露，大唐集团集资所得将用于物业开发项目、偿还部分银行借款及作一般营运资金。

近几年来，大唐地产迅速扩张的同时，负债率也不断高涨。2016年至2018年，大唐地产净负债比率连续三年超过400%，分别为1085.3%、1087.9%、408.8%。尽管2019年大唐地产的净负债率大幅降至119.2%，但主要系2019年股东注资增加所致。

业内认为，大唐地产面临较大资金压力，在房企融资持续收紧的背景下，上市或为大唐地产的救命稻草。

高负债下急于扩宽融资渠道

实际上，发迹于福建的大唐地产上市之路并不顺利。早在2008年，大唐地产就开始计划上市，结果因金融危机爆发以及创始人辞世导致搁浅。2019年11月29日，大唐地产第一次递交招股书，在招股书6个月有效期刚过一天后，今年5月31日其再次递交招股书。

更新后的招股书显示，2017年、2018年、2019年以及2020年上半年，大唐地产实现自销售物业产生的收益分别为34.03亿元、52.31亿元、77.72亿元及15.84亿元，分别占同期总收益的约84.7%、95.2%、95.9%及88.7%。公司总收益的复合年增长率约为42.0%，纯利复合年增长率约23.2%。

2017年，大唐地产销售额首次过百亿元，公司步入发展快车道。快速增长的背后，离不开大量资金的撬动。招股书显示，2016年至2018年，大唐地产的净负债比率分别为1085.3%、1087.9%、408.8%。

2019年，大唐地产净负债比率大幅下降至119.2%。大唐地产对此解释称，主要由于保留盈利于2017年至2019年上半年持续增加及本公司股东注资于2019年上半年增加所致。

截至2020年6月30日，大唐地产备考资产负债率为84.7%，净负债比率为128.5%；现金与短期借款比率为1.34，踩中两道融资红线（净负债率大于100%、现金短债比小于1倍)。

值得注意的是，大唐地产融资渠道过于单一。截至2019年12月31日，大唐地产来自银行的借款占比为56.6% 。其中，从民生银行获得的贷款支持为25.06亿元，占截止日借款总额的32.3%。

随着严监管政策的出台，房企面临融资渠道的进一步收紧。在此背景下，大唐地产奔赴港股上市，被认为是缓解其资金压力，分散融资风险的有效渠道。

只为续命？中小房企排队上市

大唐地产赴港上市，也折射出当下中小房企的发展困境。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，行业融资持续两年收紧、新冠疫情的突袭、被打乱的境内外融资节奏，到期债务压顶，每一道槛对布局单一且还没上市的中小房企来说，都很难迈。

上市融资成为不少中小企业的续命药。从多家上市房企融资原因看，偿还前期到期债务、补充运营资金是主要原因。此外，房企加快上市还与行业整体开发投资处于高位需要大量现金流有关。

据贝壳研究院数据，截至11月24日，今年以来成功赴港上市的房企有5家，但排队赴港上市的房企尚有8家（含招股书已过期）。在成功上市的5家房企中，仅有祥生控股是一次递表通过，正在排队的多家企业都是经过二次递表尚未完成IPO。

“如果不能满足连续三到四年之内业绩正增长，抑或是市场规模不大，负债率高等，这些对通过审核都是有影响的。”在业内人士看来，企业递表失效，与其本身业绩和房地产企业的发展相关。

2019年3月，港交所发布“窗口指导意见”，明确列出了拒绝企业IPO上市申请的9大原因。其中，包括上市、财务表现倒退、董事/有重大权益关系人士或控股股东不合适、业务是否可持续、申请人不符合港交所的上市资格中的扣除非日常收入后未能符合最低纯利规定、申请人不符合港交所的上市由GEM转主板的资格规定、保荐人未能符合独立规定。

不过，上市虽能缓解中小房企的燃眉之急，但上市之后仍可能面临认购不足、股价破发、估值低迷等多重风险考验。