融创服务登港交所，92亿港币融资规模创新高，物管行业迎新玩家

热闹的港交所又多了一位物管新玩家。

11月19日，融创中国旗下的物业板块融创服务（股票代码 01516.HK）终于正式登陆港交所。至此，中国TOP5 房企中又一家完成了物业板块分拆上市。

十年前，融创中国董事长孙宏斌四度闯关，才带着融创中国站在了香港联交所；十年后，公司旗下物业板块“融创服务”独自赴港，在母公司的品牌背书下，这一次的敲钟可谓顺风顺水。

上市首日，融创服务就行情大涨，早盘以11.6港元平开后稳步上升，盘中最高涨幅达22.76%，股价最高涨至14.24港元，最终以14.14港元收盘，涨21.9%。截至收盘，融创服务市值424.20亿港元，在物业板块中位居前三。

据悉，在公开招股前，融创服务已成功引入腾讯、IDG资本、高瓴资本及雪湖资本4名基石投资者，总认购3.7亿美元。其中，腾讯认购1.5亿美元是其在物管行业最大手笔的一次基石投资，而IDG认购的1亿美元是其在物管领域进行的首次基石投资。

豪华的投资阵容背后，最终融创服务定价11.6港元，绿鞋后融资规模达到92亿港币，创下了目前物管上市公司融资规模的新高。近两年，资本对物管公司的青睐渐入高潮。2018年共有6家企业上市，超过了此前上市物管公司的总和。据AI财经社不完全统计，截至目前，世茂服务、金科服务、建业新生活、融创服务等13家物管公司已完成上市，另有华润、远洋、恒大等7家公司也递交了物业板块的招股书。

如今，随着坐上资本市场牌桌的物业服务行业玩家越来越多，整个行业是千帆竞发还是泥沙俱下？检验“新手玩家”牌技的时刻到了。

牌桌上的新变量

融创进入物管上市赛道，在去年9月就有端倪。当时融创中国通过首席财务官变更公告宣布，曹鸿玲获委任为融创服务集团总裁。

曹鸿玲是融创的老臣，孙宏斌还在顺驰时期，她就一路跟随，从财务经理一步步走到集团CFO的位置。对于资本市场、财务管理和审计内控，融创内部恐怕没有人比她更有话语权。这番职位调整，也能看到融创决策层对物业板块上市的高度重视。

图/融创中国董事会主席孙宏斌

拆分物业上市，融创除了看好物业服务行业未来的发展空间和潜力外，另一原因是，拆分后的物业板块将独立于母公司，可直接进入资本市场进行股权及债务融资。这将为其未来发展提供资金。毕竟拆分后的融创服务还是融创中国的附属公司，后者通过合并其财务报表及收取股息分红，也能从中继续受益。

最关键的是，拆分上市将使融创中国及融创服务在各自业务方面实现更集中的发展、策略规划及更好的资源分配，从而提升物业的整体运营能力和市场竞争力。

今年8月初融创服务递交招股书，10月下旬通过港交所聆讯，11月19日正式于香港主板上市。在谙熟资本运作的曹鸿玲手里，这家运营了16年的物业公司，顺利坐上了资本市场的牌桌。

不过，东方证券分析指出，近期受上市潮影响，物业板块经历了一定程度的回调，行业发展受到质疑，说明市场对于物业行业如何实现价值创造以及高估值来源尚存在分歧。“从单一的规模指标或者增速指标不足以完全解释物管公司的成长与分化。”

的确，物管行业并非绝对地以规模论英雄，但在发展初期，企业之间争地盘、拼市场占有率往往是确保自身身位的重要手段。规模的快速增长给企业带来的盈利是显而易见的。数据显示，截至2020年6月30日，融创服务录得营业收入17.9亿元，同比增长52.9%，2017年-2019年的年复合增长率为59.5%；同期录得利润2.51亿元，同比上涨367.6%，2017年-2019年的年复合增长率为150.7%。

尽管融创服务在上市初期收获了足够的资本关注和社会讨论，证明其在未来一段时间内有稳坐牌桌的可能性，但万亿“蓝海”的行业也充满着变数，想要实现高开高走，除了跟上行业趋势，融创显然还需要一套独门招式。

好牌还需硬牌技

融创服务的主要业务有三块：物业管理服务、非业主增值服务和社区增值服务。

与同行相比，母公司融创中国是其最大助力之一。得益于此，融创服务管理及合约规模由2017年12月31日的 5740万平方米，增长至2020年9月30日的2.469亿平方米；在管建筑面积从2017年12月31日的2000万平方米，增长至今年9月30日的1.155亿平方米。

图/融创北京壹号院

然而判断一家企业的真正实力，不是看它已经有了什么，而要关注它未来能拥有多少。融创服务显然也意识到，在母公司的规模及成长优势之外，企业要想长远发展，必须不断提升自身造血能力。

2019年起，融创服务开始发力并购及外拓。同年11月完成了对成都环球世纪的整合；2020年5月又以收购开元物业的方式，兵不血刃地打开局面，增加了文旅、会议会展等业态。

今年6月，融创服务继续外拓，与阳光郡置地集团有限公司达成战略合作协议，锁定了其大量储备项目；2020年8月，融创服务再与南昌市政公用资产管理有限公司合资组建江西融政物业服务有限公司，在城市服务整合管理领域展开深度合作，试图打造出江西省最大的公众物业集成服务商。自2019年起至2020年8月31日，融创服务累计获取提供物业管理服务的外拓项目合计43个。

目前，融创服务的业务涵盖了住宅物业、商业物业（如写字楼、购物中心、酒店式公寓及酒店） 及城市公共及其他物业（如学校、医院、游乐园、会议中心及政府设施）等。外加一些案场咨询，以及面向业主和住户的各类社区增值服务。同时，从收入占比和当前融创服务正在着力提升的增值服务运营能力看，其社区增值服务仍有很大的发展想象空间。

数据显示，融创中国约80%的土储货值位于高能级的一二线城市，让融创服务的业绩增长和高能级城市的深耕发展前景得到较好锁定。另外，外拓能力也助其提高了市场份额，保障中长期的规模增长。

除了对内深耕和向外拓展，2020年9月，融创服务完成对锋物科技的战略投资，将云计算、物联网、大数据和人工智能等技术引入物业管理的环节中，打造了“专业服务+智慧平台+多元经营”为一体的新型智慧物业管理模式。

通过智能化服务集合平台，融创服务设置了归心App、400呼叫中心、归心服务中心，将线上与线下的服务融合。赛普咨询研究员认为，从突发因素来看，2020年新冠肺炎疫情重构了业主、社会乃至政府对物业企业的认知，物业企业成为政府联防联控的好帮手，业主对物业企业的依赖性和信任感大大加强。

8月1日，物业管理业监管局开始落实发牌制度，累计收到超过2300宗牌照申请预约。截至11月18日，监管局共发出超过1000个物业管理人及物管公司牌照。物管行业终于走到了爆发前夜。

据东方证券测算，到2030年，基础物管物业市场规模达到1.7万亿，行业总规模超过2.5万亿。由于物管行业具有消费属性，中长期来看，估值锚比较清晰。“随着中国的经济发展方式由粗放转向精细，很多轻资产行业都会受到追捧。其次，房地产存量时代到来，物管解决了存量资产保值增值的痛点，是一个可持续创造价值的行业。”