又一明星物管公司登陆港股：红杉中国为最大外部机构股东，市值达374亿港元

港交所又迎来一家明星物业股。

2020年10月30日，世茂服务正式在香港联合交易所主板挂牌上市。本次上市共发行5.88亿股，每股定价16.6港元，共募集资金97.6亿港元。截至发稿前，世茂服务股价为15.9港元，市值达374.12亿港元。

世茂服务成立于2005年，是世茂集团附属子公司，是中国领先的综合物业管理及社区生活服务供应商，拥有超过15年的物业管理经验。世茂服务深耕高能级城市，77%的在管项目位于一线、新一线及二线城市。

就在2020年5月，世茂服务还迎来了红杉中国与腾讯这两大资本巨头的战略注资，投资总金额达2.44亿美金，约合17.28亿元人民币。红杉中国成为世茂服务首家且最大的外部投资机构。

红杉资本中国基金投资合伙人苏凯表示：“世茂服务作为世茂集团‘大飞机’战略的重要‘双翼’之一，与集团资源共享、协同发展的同时，也在不断主动开展外拓。这不仅带来规模效应，也使企业增值服务的潜力与空间也很宽广。红杉中国始终致力于做‘美好生活’的创新者和实践者，我们将凭借丰富的生态资源和跨领域的协同能力，持续助力世茂服务数字化升级与多元服务生态的构建。”

腾讯投资董事总经理夏尧表示：“我们相信，基于腾讯长期以来的技术积累，结合消费互联网的成功经验，我们将以C2B的独特优势和企业服务能力，与世茂服务这样领先的物管品牌携手打造更先进的智慧物业解决方案，为老百姓提供更优质、更丰富多元的物业服务和增值服务，从而在产业互联网赛道共创更大的价值。”

背靠世茂集团，红杉为最大外部股东

作为世茂集团旗下的物管公司，世茂服务生来就站在了巨人的肩膀上。

世茂集团是一家国际化、综合性的大型投资集团，由低调的地产大亨许荣茂一手创立。许荣茂的发家史充满传奇色彩，市场形象地将其创业过程总结为“去香港闯荡-回故乡福建投资—到北京地产市场淘金—在上海大展拳脚。”

许荣茂1950年7月出生于福建省泉州市，父母亲均是医生。20多岁时，许荣茂选择去香港发展，第一份工作就是在香港的一家药店里当伙计。

然而，由于语言不通，不久后，许荣茂又去了一家工厂打工。“我当时只会讲闽南话和普通话，所以从事中医没有先决条件，病人说什么我都听不清楚。”许荣茂曾如此表示。

一个偶然的机会，许荣茂成为了证券经纪人，也因此赚得了人生的第一桶金。据悉，32岁时，许荣茂的身价已超千万。

1989，许荣茂正式进军房地产。当年，他在家乡福建进行了一系列项目开发。1994年，许荣茂又大举进入北京，将目光转向了高档房地产项目。据悉，许荣茂几乎占了北京1/3以上的高档住宅市场。

2000年，许荣茂又将业务重心放到了上海地区。也正是在这一年，世茂成功入主万象集团，并将其更名为世茂股份。许荣茂的名字也从此进入公众视野。

在许荣茂的带领下，如今的世茂集团旗下包括世茂集团和世茂国际两大核心模块，其中世茂集团涉及地产、商业运营、物业管理、酒店经营、文化娱乐、金融、教育、健康、高科技等产业领域，世茂国际负责在香港和海外的投资业务。

截至2019年底，世茂集团总资产规模约4714亿元。

背靠世茂集团这棵大树，世茂服务在上市之前也吸引了红杉中国与腾讯的注目。2020年5月中旬，世茂服务获得了红杉中国和腾讯共计2.44亿美元的战略投资。其中，红杉中国出资1.30亿美元，腾讯出资1.14亿美元。

战略投资完成后，红杉中国持续输出赋能型增值服务，不仅通过全方位的招聘平台吸引优秀人才加入，还运用云计算、大数据、物联网等科技领域的领先优势，推动公司信息化和数字化升级，帮助公司未来在以城市管理服务为核心的“智慧城市”领域开疆扩土。

据悉，红杉中国于2018年与易居中国联合宣布发起“美好生活联盟”，致力于推动生活服务数字智慧化发展，携手行业领军企业共同引领中国社区生活方式新未来。凭借15年来积淀的丰富资源，以及在医疗健康、科技、消费/服务等多个领域的前瞻布局，红杉中国致力于扩充公司社区增值服务的品类和能力，为用户提供更为高品质的服务。

IPO前，世茂集团持股为90%，红杉资本持股为5.332%，为最大外部机构股东，腾讯持股为4.668%。按照计划，上市完成后，世茂集团将持有世茂服务不少于50%的权益，后者仍为世茂集团附属公司。

年营收近25亿元，合约总建筑面积超1亿平米

依托世茂集团这一地产巨头，世茂服务拥有先天的规模优势。

根据招股书，世茂服务的业务已拓展至全国各地。截止2020年6月30日，世茂服务的合约总建筑面积达约1.26亿平方米，覆盖中国26个省份108个城市。具体而言，公司管理293项物业，总在管建筑面积为8572万平方米。

值得注意的是，近年来，世茂服务的项目数量及在管建筑面积以及合约建筑面积迎来大幅增长。招股书显示，从2017年到2019年，世茂服务的合约总建筑面积规模扩张超50%。

而基于集团物业管理面积的高速增长，在营收业绩方面，世茂服务也已行驶进入“快车道”。2017年、2018年、2019年及2020年上半年，世茂服务的收入分别为10.43亿元、13.29亿元和24.89亿元及15.65亿元；同时期内，世茂服务的利润分别为1.09亿元、1.46亿元、3.85亿元及2.55亿元，复合年增长率为88.0%。

从收入构成来看，世茂服务的收入主要来源于三大业务，分别为物业管理服务、社区增长服务及非业主增值服务。其中，物业管理服务为公司创造收入及扩大业务规模的基础，并为增值服务提供不断增长的客户群。

另外，值得一提的是，公司的社区增值服务录得重大增长，所得收入占总收入的百分比由2017年的6.0%上升至2018年的7.1%及2019年的26.0%，并进一步上升至2020年6月30日止六个月的26.7%。

世茂服务的社区增值服务主要包括社区资产管理、停车位销售相关服务、家装服务、智慧社区解决方案及包括向业主及住户提供的家务及家具电器维修保养服务等其他服务。

“我们认为社区增值服务将推动我们未来增长及有助我们定位为领先增值服务提供商。”世茂服务在招股书中表示，公司计划投放更多资源于发展社区增值服务，并推出其他各项提升业主及住户居住体验的社区增值服务，如房产销售及出租协助服务、家具服务、社区教育服务及社区空间运营服务。

据悉，世茂服务本次IPO所得款净额约65%将用于通过多种渠道继续扩大业务规模，其中，约55%将用于收并购、约10%将用于建立及推出城市管理服务；IPO所得款净额约15%将用于增值服务；约5%将用于升级信息技术系统；约5%将用于吸纳及培养人才；约10%将用于营运资金。

物业上市潮仍在继续，头部企业集中度不断提升

2020年，不仅是创新药企IPO的爆发年，物管行业也掀起了公司密集上市潮。

据不完全统计，仅2020年上半年，就有约21家涉房企业提交上市招股书。中国物业管理协会副秘书长杨熙曾表示，2020年将有不低于12家物业企业成功上市，未来两年上市物业企业数量将超过50家。

除了世茂服务外，融创服务、合景悠活等物业管理公司均纷纷加入这场大潮。恒大集团在欲分拆物业管理业务独立上市之时，也为其物管业务拉来了一波豪华的投资阵容，包括马云旗下的云锋基金、马化腾的腾讯、以及红杉资本中国等多家顶级投资基金。

“这两年物业上市的力度明显增强，尤其是TOP20的房企纷纷把物业板块进行分拆，进而积极筹划上市动作。当然上市本身有助于扩大融资渠道，也有助于形成更好的品牌推广。”对于此番物业的分拆上市潮，知名地产分析师严跃进曾对投中网提到。

与此同时，也需要看到，大批物管公司寻求上市、吸纳资本的背后，也是因为物管行业“强者恒强”的马太效应正在加速显现。

兴业证券研报就指出，物管公司获取新的在管项目一般通过三种方式，分别是来自关联公司、独立第三方招投标以及收并购，而收并购可以加快在管面积的扩张。

不过，整体而言，物管行业拥有万亿级的市场空间，仍旧具有巨大的增长潜力。根据中物研协研究报告表明，中国城镇化进程加速及人均可支配收入的提高，将推动优质物业管理服务的需求增加，而商品房充足的供给和巨大的市场扩张潜力，将为物管行业提供有利的发展机会。

红杉资本中国基金投资合伙人苏凯表示：“物管行业是房地产后市场的主力军，具有收入确定性高、叠加式增长、市场容量大且快速头部集中等特点，表现出了抗周期性和稳定性强的优势，发展潜力巨大。”

腾讯投资董事总经理夏尧表示：“物业管理作为重要的线下入口级场景，关系到民生的方方面面。我们看到万亿规模的物管市场具有较大的长期发展潜力和较高的天花板，未来集中度将持续提升。同时，数字化转型正在成为各行各业的新趋势，尤其在疫情后，线上线下的进一步融合与企业数字化转型将是大势所趋。”

国信证券房地产团队认为，增量开发、基础物业费提升和业主增值服务深化，将在未来十年共同驱动物管行业规模提升，预计2030年行业规模有望达到3.2万亿。