贝壳想再造一个“支付宝” 为堵住二手房交易的安全黑洞

01 违约率3%背后的万亿风险

中国房地产市场从增量市场变为存量市场已经是不争的事实。当改善型居住需求大幅提升，消费者往往需要通过二手房交易，改善居住条件。不过，在二手房交易过程中，由于房款支付渠道不正规、共有权人争端、物业交割不清、恶意违约等原因导致买房没成，资金遭受损失的现象并不少见。

据贝壳研究院发布的行业首份《存量房交易安全报告》显示，三季度以来，各城市二手房市场表现分化，深圳链家二手房成交量环比降幅逼近50%，大连、廊坊、济南三季度成交量环比减少33%、25%与18.6%。由于市场变动，三季度存量房交易的风险有所提升。从交易履约的情况来看，前三季度，贝壳平台交易中因故解除交易合同的单数比例为3%。解约单涉及的定金平均金额为6.7万元，最高的一笔解约交易定金金额高达1550万。

对此，中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长兼秘书长柴强认为，在交易过程中推动信息透明、规范作业流程，推动经纪人职业化，让客户的体验更好显得尤为重要，而保障交易资金安全则是核心环节。

柴强指出，当前经纪服务模式需要经纪人为客户利益着想，需要建立交易保障机制和交易信息披露制度。目前，国内的资金存管主要有三种方式：当地政策性监管，如住建部门资金监管；城市本地银行线下存管；第三方支付机构存管。

通常，只有当社会出现负面事故时，资金监管才会被外界提及，逞论重视。

实际上口号喊完后，到底由谁做、怎么做？业内一直没有特别明确。21世纪中国不动产联合创始人、总裁兼CEO卢航表示，比较知名的大型房产经纪公司，基本上都没有动客户资金的能力。“这件事不是经纪公司想这么做就能做的。客户不愿意，你不能强迫客户做资金监管，真的要强制性地做，只有政府有这个能力。所以我们看到天津、深圳等城市，之前出了比较多的负面事件后，政府强行出手才解决。”

作为二手房交易的一大平台，贝壳找房与中信银行、工商银行、光大银行等多家银行合作，由银行提供资金存管服务，购房资金在交易完成前将由银行存管，交易完成后再放款至业主账户。存管采取一站式便捷服务，用户签订房产交易合同同时即可委托存管，此后可在线查询交易进度与存管状态。目前，该平台交易使用资金存管的单量比例达到81%。

卢航表示，不管是政府推的资金监管方式，或者贝壳平台推的资金存管方式，本质都是一样，都是要解决资金的安全性问题，使之变成行业新基建的一个标准。

02 长租公寓仍是监管难点

我国存量房交易资金监管制度建立于2006年。今年3月，住房和城乡建设部等部门印发的《关于提升房屋网签备案服务效能的意见》再次提出建立交易资金监管制度。仅今年前三季度，佛山、廊坊、开封、株洲、海口、阜阳6个城市政府出台了二手房交易资金监管相关政策文件，明确资金监管的要求与实施方法。

资金存管，即将客户房款放在第三方存管机构中存管，待交易成功后，再将房款解冻至业主账户，若交易失败，资金会返还给客户，保障买卖双方交易资金的安全。

这点类似支付宝之于淘宝的作用，是为了解决交易的信任与安全问题。但买房子和买裙子不一样，由于交易周期长、频率低，消费者对于购房资金安全的问题，认知非常少。怎么样让客户业主接受如今的作业模式，在贝壳看来存在一定难度。

成都老牌房产经纪公司富房不动产，入驻贝壳找房两年多，总经理张晓舟坦言，推行资金监管存在难度，主要原因是消费者不愿意拉长交易流程，“尤其是离城市两三百公里的郊县，说服消费者去做这件事还是很难的，大家普遍希望交易流程更短。”

据了解，贝壳采取的这种存管方式是一站式服务，使用户签订房产交易合同的同时即可委托存管，之后部分城市可以借助于贝壳找房APP里的交易资金可视化，了解整个资金架构、每一笔资金的动向与状态，并可以对资金状态进行反馈、确认。

贝壳找房交易平台总经理伊凯解释道：“过去主要是线下作业，当客户支付了定金或者首付之后，业主有没有收到，我们经纪人是不知道的。今天通过线上的解决方案，购房者通过贝壳找房方案进行确认，资金支付完之后，业主会收到通知，由他来确认到底有没有收到，这样就可以帮助我们更早地去发现潜在的风险，并进行干预，来降低资金事故发生的情况。”

如今，企业和政府共同发力资金监管，不仅在二手房交易领域展开行动，新房市场的资金监管也在进行。10月21日，北京市住建委官微披露消息，为强化行业红线意识和底线思维，维护首都房地产市场平稳健康秩序，北京市近日陆续启动住房限购政策执行、商品房预售资金监管、住房租赁合同备案三个专项检查。

其中对商品房预售资金的监管，要求重点围绕开发企业预售资金收存、支取、使用的及时性、合规性，监管银行入账监督和出账审核，以及购房人贷款资金是否按规定发放至专用账户等情况开展检查，多措并举保障预售资金更加安全、规范、高效使用，防范延期交房、楼盘烂尾等风险。

不过，在租房市场的交易管控方面，贝壳还在尝试过程中。梁芳告诉AI财经社，资金存管服务应用在长租公寓的难度较大，“因为这对资金周转回流的要求更高，所以我们也在研究中。现在存量房涉及的金额特别大，远超租赁行业，我们会从最重的地方先抓住，以后更容易直接复制。”