战投力挺背后，是对恒大业务基本面与系统性能力的信心

9月24日，一份关于恒大集团重大资产重组的“文件”截图在网上流传，这份文件在市场上引起轩然大波。

在刚看到这个文件后，一位朋友问我怎么看，我说：“这种消息我们一定要保持理性，在这个时候首先要祝愿恒大集团能顺利渡过危机。作为媒体千万不要在无法判断是非真假的情况下便妄加揣测，给其增加不必要的额外压力，而应让它在一个较好的舆论环境下去制定应对危机的措施。应对得好，是恒大集团自己的本事和底蕴，应对得不好也是由其自己承担自己的命运，而不是因为社会舆论的压力造成挤兑，而加剧危机的蔓延。很多事情，当我们无从知道真相时，就先心怀善意地保持安静，让子弹在天上多飞一会，而不要急于下结论。”

果然，在这封截图文件流传不久后，恒大集团便发布了这份文件为虚假捏造的公告，并采取了公开经营数据、发布各项利好等一系列举措进行从容应对，这场风波也逐渐开始平息下来，资本市场也随之大幅回暖。其中在9月28日，中国恒大（3333.HK）大涨21%，报收16.62港元；恒大汽车（0708.HK）大涨20%，报收20.25港元；恒腾网络（0136.HK）大涨10%，报收0.28港元。恒大的存续债也表现强劲，“19恒大02”开盘大涨20%触及临停，“19恒大01”、“15恒大03”分别上涨9%和5.5%。

而更为鼓舞人心的是，9月29日，恒大地产与1300亿战投中的863亿战投签订补充协议，战投同意转为普通股权长期持有，且股权比例保持不变。剩余的437亿战投中，恒大已与155亿战投商谈完毕，目前正在办理手续，282亿战投正在商谈中。恒大集团董事局主席许家印与苏宁控股董事长张近东、正威国际董事局主席王文银、广田控股董事长叶远西与嘉寓集团董事长田家玉等全体1300亿战略投资者高管出席签字仪式，这意味着恒大集团已经安然度过此次舆论风波。

而在股债双双大幅反弹以及战投出面力挺背后，笔者认为，一方面是资本市场对恒大良好业务基本面的看好，另一方面是对其系统性业务能力的高度认可。

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首先，恒大集团发布的公告内容显示，截至今年9月24日，恒大集团累计销售5049亿，同比增11.4%，回款4521亿，同比更是大增51.3%。截至6月30日，现金余额2046亿元。

充足的现金回款与现金储备，让恒大集团具有较好的资金流动性。并且恒大自9月3日还制定了更积极的销售及回款计划，全国楼盘实施大优惠活动，计划在9月、10月累计实现2000亿销售，1800亿新增回款。

另外，自3月31日起，恒大开始实施“高增长、控规模、降负债”的发展战略，其中“降负债”作为新战略的核心，更提出了具体的量化指标：有息负债每年下降1500亿。战略实施半年来，降负债成效显著。截至9月24日，恒大有息负债较3月末已下降约534亿元，融资成本下降2.24个百分点，并提前归还9月25日以后到期借款共435亿元。根据恒大披露，公司成立以来共20523笔借款，从未出现过利息晚付、本金逾期归还的情况，银行信用良好。同时，目前恒大集团在全国有866个在建项目均正常开工建设，这保证了恒大集团接下来会有源源不断的收入与回款产生。

良好的业务基本面，让德银、摩根大通、里昂、星展、银河联昌、华泰、野村、美银、巴克莱、瑞银、渣打等至少11家国际顶尖投行发布分析报告，看好恒大挺过这次危机。

其中，美银评价恒大流动性充足，其强劲的销售增长能力，已经表明其致力于走去杠杆化的道路；德银认为恒大拥有庞大的土储和出色的销售能力，将保持较高的流动性，并推动总债务的降低；摩根大通则认为市场对谣言反应过度，预计恒大将与战略投资者达成延期共识，目前估值极具吸引力。

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笔者在长期研究上市公司的过程中有一个重要的体会，就是在评估一家企业的真实价值时，比企业账面上的财务数据更重要的指标其实是企业的底层能力。因为财务数据更多反应的是企业过去，而能力的成长才代表企业的未来。

所以，我们经常看到，有的企业虽然一时账面业绩看起来不错，但其实在市场上的竞争力已经大幅衰退，这样的企业是没有投资价值的。而有的企业可能短期财务业绩并没有太大爆发，但其却在过去的发展过程中沉淀出了很强的能力，当一个企业的核心能力远超当下的财务表现时，才是最有可能成为超级牛股的企业，因为这种能力迟早会在财务数据上体现。

而我们观察恒大集团这家企业，除了财务数据上的良好基本面，资本市场更看重的是其在过去20多年发展过程中沉淀的多维度的系统性能力。这种能力是恒大集团抵御外部任何风波的最大底气。

首先，在商业领域，“产品为王”是亘古不变的永恒规律，而恒大集团在产品这个业务根基上具有行业领先的优势。自2005年开启全国扩张战略以来，其便长期坚持精品战略，并通过严格的目标计划管理，紧密的集团集中管理与标准化管理体系，很好地保障了恒大所有楼盘高品质，并在公众心目中树立了良好口碑。

在保障精品的同时，恒大还一直坚持做高性价比的民生地产，其一方面在成本控制上采用统一规划、统一招标、统一配送的标准化运营模式，打造出了超强的成本控制能力，另一方面凭借楼盘遍布全国的规模优势，实现了产品的超高性价比。精品和高性价比这两个核心特征组合起来，很好地保证了恒大楼盘在市场上的热销。

其次，在产品力之外，销售力是企业的另外一个重中之重，而恒大集团一直以高效的销售执行力在行业著称。除了成熟的线下销售能力，恒大还很早就密切关注到互联网给房地产行业带来的变革机遇，在三年前，便开始尝试上线了定位大众营销楼盘的电商平台“恒房通”，致力于动员社会中的每一个人都成为恒大的业务员，通过推荐恒大的房子获取销售佣金。而此次新冠疫情给房地产营销从线下走向线上带来了一次重要的变革机遇，恒大集团于是果断决策，推出大力度的线上售房政策，并辅以同行无法比拟的铺天盖地的广告攻势，一方面保障了特殊时期的销售收入与回款，另外一方面还形成了行业领先的线上、线下一体化的销售能力，这让恒大在任何极端环境下，都具有较竞争对手更强的产品消化能力。

再次，在普遍高杠杆、高负债的房地产行业，风控能力是所有企业都必须构建的核心能力，因为一旦行业不景气而出现产品消化不力，高负债便会给企业带来灭顶之灾。而恒大从1997年创建以来，很好地经历了1998年的亚洲金融危机，2008年的全球次债危机与2018年以来的经济低迷而长盛不衰，正是得益于恒大集团总能提前洞察时代环境变化而提前进行业务应对的风险控制能力。

进入2020年这个新的时点，中国房地产行业依然面临极为严厉的调控，不仅需求端低迷不振，房企的拿地成本也越来越高，风险越来越大。再加上突如其来的疫情冲击，导致线下销售停摆与居民的消费力受到巨大影响，这让中国房地产行业更是雪上加霜。在这样的宏观经济与行业环境下，中国房地产行业未来具有太大的不确定性，对于普遍债务压力较大的房地产企业来说，在这个艰难时刻“活下来”是第一位的，只有“活下来”才能在市场回暖时，去把握住更大的机遇。

对产业具有深刻理解的恒大宣布从2020年开始转变发展方式，全面实施“高增长、控规模、降负债”发展战略，这是在2017年“低负债、低杠杆、低成本、高周转”的“三低一高”战略基础上，进一步降负债，去杠杆，控制风险，以应对行业的不确定性。

恒大之所以在“高增长”的同时，还能做到“控规模”与“降负债”，源于恒大在历史发展过程中的积累，其拥有2.4亿平米土地储备，因此可以适度减少拿地，只需充分利用现有土地储备，便能确保公司的持续发展。一方面通过“高增长”实现当前的库存去化与现金回收，另外一方面通过“控规模”减少支出，这将让恒大获得大规模的经营现金流，这些大规模的经营现金流将大部分用于有息负债的偿还，最终实现企业整体的“降负债”。

就2020年来看，恒大今年总可售面积达1.32亿平方米，可售货值达1.27万亿，按照64%的去化率保守估算，可实现销售8110亿。即使按7000亿计算，较18年、19年4500亿也会增加2500亿的销售回款，与此同时，恒大今年减少土地储备3000万平方米，就等于减少600亿的支出。这样一增一减，就有可能实现今年有息负债数千亿的下降。

最后，随着中国房地产行业的发展逐渐遇到天花板，新业务探索便成了各家房地产企业的必经之路，而在这方面恒大是走在行业前列的。其中，恒大汽车已经逐渐完成汽车量产上市前的所有准备，不仅在香港股市有着出色表现，还吸引阿里、腾讯等互联网巨头投资，拟申请在科创板上市；而恒大物业已经获得分拆申请批准，也将在短期内提交正式上市。

《砺石商业评论》在研究全球商业史的过程中发现，行业越困难的时候，往往会呈现出越强的马太效应，就是强者越强。而无论在产品能力、渠道能力、风险控制能力与新业务拓展能力都处于行业领先位置的恒大，也势必会在这次行业调整中继续逆势而上。

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虽然凭借良好的业务基本盘与深厚的业务能力，让恒大集团安然渡过这次舆论风波危机，但笔者还是想呼吁社会上的公众与媒体舆论在面对类似这样的事件时多一些理性。尤其在当下的社交网络时代，很多子虚乌有的事情传着传着便会被大多数人信以为真，这将给当事企业带来巨大的解释成本，一旦解释不清而产生挤兑效应，便会导致企业遭受严重损失。

特别是对于当下的房地产行业，正处于行业转型的关键时刻，过去在土地红利与金融红利时代，企业采取高杠杆、高周转、高负债的战略，是当时时代局势下的必然选择。如果不紧跟当时时代环境，企业就会被淘汰出局。而在新的时代，由于行业的变化与政策的调整等因素，房地产行业的土地红利与金融红利时代已经过去，高杠杆、高周转、高负债的战略不再适用，企业就必须转向更稳健的经营。这不是恒大集团一家企业要解决的问题，而是全行业所面临的问题，每一家企业都会如履薄冰。

而在这个行业巨大转型的过程中，我们建议政府要多给他们一些支持，公众多给他们一些善意，投资者也多给他们一些耐心，以帮助中国房地产行业实现软着陆。