违建别墅的财富密码：或低价囤地转手翻倍，或傍上景区招商引资

图/视觉中国（秦岭违建别墅整治）

因别墅违建而心忧的，不止是业主一方。政府、开发商、政府机关审批人员以及环保督察人士，都成为了这场巡查链条中的群体。违建别墅倒下的同时，不少地方干部被严厉问责，一些人甚至涉嫌违法，被追究刑事责任。

比拆除更棘手的难题

2020年刚踏入初秋，大批候鸟陆续飞抵团泊洼水库，稍作休整，便要接着往南启程。但真正扰乱这片水土的，还得从挖掘机开进来的那天说起。

团泊洼水库位于天津市静海区，水域面积约60平方公里，水量常年充沛。与其他发展渔业，或者沿湖建设工业项目的水洼不同，这里承载的一个生态保育功能便是鸟类自然保护区。但在后续发展中，团泊洼很快成为当地有名的别墅区，退休干部的疗养胜地。

图/视觉中国（天津静海站）

2020年8月末，静海区住建委宣布，以鸟类保护区生态修复项目建设的名义，将团泊洼水库旁的3个别墅项目（丁香岛小区全部房屋、鸢尾岛小区全部房屋、瑞城东苑小区25-78号楼），划定为征收项目。于是，几十余套“审批手续齐全”的类别墅建筑被认定违建，行将拆除。

紧接着，拆迁工人与拆迁卡车进驻到团泊洼水库，团泊洼水库的生态整治行动随即展开。那些突然接到通知别墅被拆的业主们却傻眼了。“我是从正规渠道购买的大产权房子，别墅五证齐全，也拿了房产证，怎么忽然就成了违建？”业主张琦说。

所谓五证齐全，指的是开发商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》。过去多年来，我国大量别墅都存在手续不齐全的违建情况。市民张琦买的别墅，虽然躲过了以往违建别墅的灰色地带，但没躲过突如其来的生态保护新规。

不过，有一些关键问题，却是这些官方资料没有提及的，譬如补贴问题、生态红线标准问题等等。但在这些问题还没解决之前，挖掘机的爪机已经伸向了别墅楼的主体。张琦现在要解决的，不仅仅是补贴问题，还有迫在眉睫的搬迁问题。

真正麻烦的事情还在后面。随着政策的调整和市场的转化，评估等定性的过程，变得更加复杂。拆除之后，房屋的评估、补偿标准成为一个更棘手的难题。

按照常规的拆违程序来看，这其中至少包括三个大环节，一是违建谈话，二是限期拆除通知，三是强制拆除决定。每一个流程都有严格的程序要求，但在实际执行过程中，补贴流程长、评估费用高低不一成为与业主协商的重大阻碍。

北京金诉律师事务所主任王玉臣律师介绍称，“对于手续齐全的拆迁补偿，目前一般有三种模式：征收、预征收、市场化回购，这三种行为，征收为行政行为，预征收为违法行为，市场化回购为民事行为。这是本质的区别。以上三种方式最合法合规是征收，但不能是暴力执法。征收和回购的不同在于，征收的手续决定了拆除也没有问题，在流程上法律上是可以的。而回购是没有经过征收流程的，直接拆除毁掉的话，则会面临国有资产严重损失的风险。”

不过， 即使法律规定了征收的时候不能低于市场价格，但是在征收过程中，不少项目实际上依旧是低于市场价格的。“如果遇到了强买强卖，业主有权采取一系列的法律手段保护自己，比如违法查处、行政诉讼等方式。如果愿意配合当地的清除工作，业主有权利要求合适的补偿，比如要求不低于市场价格的货币补偿，或者要求给予安置房。”

最严禁墅令之下

针对别墅的禁令，并不是突如其来的。

早在2003年，国土资源部就曾下发通知，明确规定了停止别墅类用地的土地供应。迄今为止，相关部门已发布过十几道“禁墅令”，效果却不甚明显。

供职于某闽系房企的房企营销总张阳认为，这主要因为有别墅的市场需求自然会有供给。“现在市场新推出的别墅主要分两种，一种是部分在售别墅用地变相囤地，捂盘惜售，‘搞二次开发’，另一种则是在地块内部做文章，通过大量配建等做法‘调整’容积率绕过政策限制。”

图/视觉中国（石家庄违规别墅正在紧急拆除）

作为一种稀缺性资源，别墅产品通常具备山水园林等自然优势。但一个耐人寻味的现象是，“禁墅令”不断升级下，市场对别墅的需求反而上升，多地省市出现了别墅与高层、洋房混搭的现象，以此规避“禁墅令”。

2019年4月3日，国家住建部发布“史上最严禁墅令”，要求各省市立即暂停办理本行政区域内有关别墅项目建设审批手续。1个多月之后，5月14日，国务院又召开全国违建别墅问题清查整治专项行动电视电话会议，此后全国多地开展违建别墅问题清查整治专项行动。

这之后，违建别墅迎来重拳治理的两年。秦岭北麓1100多栋违建别墅被依法拆除，依法收回国有土地4557亩，退还集体土地3257亩；济南雪野湖1000余套违建别墅被拆；湖南湘潭拆除绿心地区96套违建别墅、59亩违建仿古建筑……

在过去两年的整治行动里，被有关部门查处的，不仅有开发商违法施工的别墅、地方政府违规审批办理“五证”的别墅，更有因政府任务承压导致的“当时合法，现在不合法”的别墅。

为了尽快达成拆除任务，一些地方甚至成立专项整治指挥部，城建部门、税务局、畜牧局、煤炭局、科技局等各部门和各乡镇均有派员参与。问题也随之而来，违建别墅的拆除标准并不规范，不少手续齐全的别墅产品，也被列入拆除名单。

2020年4月份，河北保定市涞水县山水醉小区的业主收到了业主告知书，当地管委会要求业主3天内清除所有的个人物品。理由是这个小区的一期40多套别墅，不符合当地的总体规划，还违反了河北省风景名胜相关条例，必须进行拆除。

这些手续齐全的别墅业主们，不满于“违建”的说法，不断向当地主管部门申诉，但最终得到的回应却让他们哭笑不得。当地主管部门对此解释道， “当时是合法的项目，但是现在不符合旅游区的规划，也就是不合法了”。

除了河北涞水县别墅，济南雪野湖千余套“手续齐全违建别墅”也被列入拆除计划，但查看这些别墅的开发过程，均是在2010年前后，由企业通过政府招商引资进入雪野湖，合法取得所有开发手续，且证件齐全的别墅。

各地的生态整治行动下，诸多“手续齐全的违建别墅”被逐个履为平地。而从法律层面来说，关于违建别墅有一个明确的界定。王玉臣律师介绍道，常规的违建指的是没有取得建设工程规划许可证的建筑。而目前环湖违建别墅主要分两类，一类是手续齐全但是这些手续违背了国家的相关规划，属于地方违规办理了相关开发手续，违背了国家的红线。一类是手续不齐全或者没手续的违建，这种属于法律意义上的违建。

“其实，从法律上来讲，有个基本原则叫法不溯及既往。不能因为新规出现了，用新规去约束之前的行为。如果审批手续齐全，是不构成法律意义上的违建的，开发商建房只需要按照相关审批手续建就是合法的。而之所以出现这种说法，实际上是因为虽然当地政府部门出了审批手续，但和更高一级的规划不相符，甚至可能是违法的，属于内部出了问题。”王玉臣说道。

险中取利

2008年，受青岛市邀请，台湾乡林集团创始人赖正镒来到黄岛区考察，在看完张屯嘴凤凰山一块背山面海的土地后，他决定留下来，决意把台湾打造的日月潭涵碧楼复制到青岛来。

图/视觉中国（青岛涵碧楼）

涵碧楼项目的总投资高达30亿元，光设计费就花了3.6亿元，邀请到安缦酒店的设计师Kerry Hill出山设计。青岛涵碧楼是赖正镒进入大陆的第一个项目，他不止一次提到，自己选定这块地只用了30分钟，但他却很少说，这块临海土地仅为40年产权的商业用地，获批时并无住宅部分。但在赖正镒的一番巧妙操作后，原先规划的商业用地上，开始建起了一栋栋别墅。

在房地产早期开发进程中，类似改变土地性质的事情并不少见。一位青岛本地的房企人士透露，“比如一块工业用地80万元一亩，而住宅用地一亩300万元，那他补交220万元，就能把土地性质变成住宅用地，然后把地转给开发商，价格可能就是每亩600万元了。一亩地的利润就是几百万元。”

一个有意思的细节是，据知情人士透露，涵碧楼项目开盘过后，赖正镒并不信任青岛当地员工，要求项目销售及施工人员必须是台湾人。“台妹”们是挺亮眼，但并不接地气儿，加之售价过高，销售情况并不好。2014年开业时，赖正镒转而玩尽营销，找来彼时风头正健的范冰冰代言，有传闻称，范冰冰事后以五折的价格购入了一幢别墅。

2020年3月25日，黄岛官方宣布，涵碧楼的41栋建筑将进行整治拆除，整治理由则是“项目建设施工中破坏了礁岩”。这些被拆掉的别墅市场均价8万元，按最小户型600多平米计算，一套别墅总价至少是5000万元。41栋别墅的拆建，将造成高达20多亿元的损失。

知情人士向财经天下周刊记者透露，涵碧楼别墅拆除过后的区域，将重新规划为公园。至于与业主协商后续赔偿等工作，则由融创代为处理。

在房地产大开发时期，很多地方政府的环保意识不强，大量自然保护区土地，被调整为开发区住宅用地，以提升经济效益。

翻看我国《土地管理法》，其将土地分为三大类：农用地、建设用地和未利用地。这其中，农用地的保护力度最大，比如有土地用途管制制度、基本农田保护制度、耕地保护红线制度、耕地占补平衡制度等。而自然保护区绝大多数则属于未利用地，对它的保护和管理力度均相对偏弱，管理乱象频出。

早期，地方政府把优质生态资源变成土地拍卖的现象屡见不鲜。为了加大招商引资力度，一些景区管委会甚至会打出“保姆式服务”口号，给出税收优惠等政策，一举引进多家地产开发商进驻景区。这种竭泽而渔的发展模式，让投身其中的企业陷入了恶性循环。比如，位于海南的雅居乐清水湾项目被拆，恒大海花岛项目被罚2.15亿元，而完成了阶段性整改的融创日月岛也被罚5001万元。

一场环保风暴下，一大批违建别墅现了形。而那场被制作成44分钟的纪录片《一抓到底正风纪——秦岭违建整治始末》，也给那些侵占生态环境的地方和企业们敲响了警钟，不是什么钱都可以挣的。