广西万通发债15亿，背后阳光100“三条红线”压力仍在

公开信息显示，广西万通房地产有限公司（下称“广西万通地产”）将于9月22日发行2只共计15亿元的私募债，用于偿还公司的2只债券，其中一只债券已于此前几天到期。

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       借新还旧，40亿存续债券仍承压

据了解，“20万通01”计划发行规模7亿元，期限2年，募集方式为私募，招标日为9月21日，招标利率区间为7%-8.5%，募集资金用途为偿还发行人到期的公司债券“15万通02”与“16万通01”。

另一只债券“20万通02”计划发行规模8亿元，期限3年，募集方式为私募，招标日为9月21日，招标利率区间为7.5-9%，募集资金用途为偿还发行人到期的公司债券“15万通02”与“16万通01”。两只债券的主承销商均为中信建投。

可见，这2只债券都是为了借新还旧，而“15万通02”与“16万通01”又是什么情况？

其中，“15万通02”已于9月16日到期，发行规模10亿元，债券期限3+2年，票面利率7.95%。

“16万通01”发行于2016年1月，发行规模14.6亿元，目前余额为14.53亿元，债券期限3+2Y，票面发行利率6.9%，目前利率为8.5%。

可以发现，“20万通01”与“20万通02”发行公告日均为9月15日，第二天即9月16日“15万通02”就宣告到期，可谓“无缝连接”。对此，债券行业资深人士表示，广西万通地产的发债操作在规则允许的范围之内，并未违规。

知名地产分析师严跃进则认为，“20万通01”与“20万通02”发行利率虽然略有偏高，但风险可控。

企业预警通显示，去除即将发行的2只债券，广西万通地产目前债券存续债券4只，总存续规模为39.53亿元，其中近25亿元将于一年内到期。

在联合信用出具的最新一期信用评级报告中，广西万通地产主体维持AA级。报告指出，2019年公司债务规模和债务杠杆均有所下降，利润规模增长，经验活动现金流保持净流入。但是，公司债务负债仍较重，且短期债务占比高，加之公司项目尚需投资规模较大，筹资压力大。

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       昔日准一线房企，如今寻觅转机

公开信息显示，广西万通地产目前为阳光地100中国控股有限公司（下称“阳光100”，02608.HK）的下属公司，实控人为易小迪。

1991年，易小迪与冯仑、王功权、刘军、王启富、潘石屹等一道在海南成立了海南农业高科技投资公司(万通前身)，进入当时已对民企开放、国企却不愿进入的房地产行业，赚了第一桶金。多个地产项目的成功，奠定了万通的江湖地位，上述六人也成为行业内赫赫有名的“万通六君子”。

此后，易小迪在南宁注册成立广西万通企业总公司，并将公司的主营业务定位于房地产开发。南宁由此成为了阳光100的发源地，也是易小迪从万通分家的总部基地。

2000年，易小迪创立“阳光100”品牌。2002年，阳光100将总部由南宁迁至北京，开始发展及推广“阳光100”品牌。

2004-2008年，阳光100连续五年登上“百强房企TOP10”，绝对的一线房企的种子选手。但公司掌舵者多次调整战略，让阳光100多次错过市场红利。

据阳光100在2013年赴港上市的招股书显示，彼时阳光100全年的销售额为53.53亿元，而到了2019年，阳光100全年的销售额为103.3亿元。2020年上半年，阳光100的销售额是24.08亿元。与众多房企动辄百亿千亿的规模相比，阳光100的差距明显。

据阳光100今年中期业绩报告数据显示，公司剔除预收款后的资产负债率为76.41%，净负债率为182.11%，现金短债比0.38。《商学院》在报道中直接表示，阳光100踩中房企融资新规的“三条红线”。

2020年4月，国际评级机构惠誉将阳光100的长期外币发行人违约评级从“CCC+”下调至“CCC-”。在惠誉评级的定义中，CCC意味着为较大的信用风险。

为应对资金紧张的状况，2019年，阳光100通过出售资产回笼的资金达到73亿元，出售的项目包括重庆阳光壹佰70%的股权、卓星集团有限公司、东莞清园100%股权和温州中信昊园90%的股权。

此外，阳光100的管理层变动也常为业内关注。2016年至今，阳光100经历了四任首席财务官，现任首席财务官陈胜杰于2018年1月到任。惠誉在其评级报告中认为，阳光100的管理策略对信用状况有负面影响。

易小迪曾对媒体坦承：“我是一个非常胆小的人，我承认我过分的谨慎使企业失去了很多扩张良机。” 也有业内知情人士表示，“阳光100发展不畅，与管理能力和水平、以及高层领导变动大有很大关系”。

严跃进指出，借着此次债券融资，“后续改善融资的内容，同时做好企业的经营，都非常关键！”