出租地下室最高罚款50万元，住房租赁领域首部条例性文件落地！

近日，上海、杭州、成都等多地的长租公寓接连“爆雷”。贝壳研究院数据显示，2020年上半年陷入资金链断裂、跑路、倒闭等中小公寓数量高达16家，其中近七成长租公寓因“高收低出”模式导致资金链断裂。

经过多年的“野蛮生长”，长租公寓行业正进入快速洗牌期，而国家也开始出手整顿住房租赁市场。

9月7日晚间，住房和城乡建设部官网公布了《住房租赁条例（征求意见稿）》，该政策对出租人、住房租赁企业和房地产经纪机构的日常行为进行了规范，对于市场热议的“租金上涨”“REITS”“租金贷”等问题给予了正面回复。

在《住房租赁条例（征求意见稿）》中，“租金贷款”一词出现7次，而长租公寓“高进低出”“长收短付”的模式再次被点名。

该政策的核心要点如下。

第一，通过房东直租亦或是通过长租公寓、房地产中介租房均需备案。

此次政策第十六条规定，出租人和承租人签订住房租赁合同的，应当通过房屋网签备案系统进行备案。住房租赁企业租赁住房或者房地产经纪机构促成住房租赁的，由住房租赁企业或者房地产经纪机构办理住房租赁合同网签备案。住房租赁合同网签备案，不得收取任何费用。

而第五十条规定，住房租赁企业、房地产经纪机构未按照本条例规定办理住房租赁合同网签备案的，由房产管理部门予以警告，责令限期改正；逾期不改正的，处5000元以上1万元以下的罚款。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，该内容可以认为是有很大的创新和约束性，过去租赁市场在备案方面几乎是空白的，此次明确了各类租赁合同都必须备案的规定。

第二，明令禁止厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间对外出租用于居住。

政策第四十七条规定，出租人将不符合工程建设强制性标准、消防安全要求或者室内装修国家有关标准的住房以及其他依法不得出租的住房出租，或者将厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间出租的，由房产管理部门给予警告，责令限期改正；情节严重的，对个人处1万元以上5万元以下的罚款，对单位处10万元以上50万元以下的罚款；有违法所得的，没收违法所得；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三，房源信息要真实、准确。 

政策第四十一条规定，住房租赁企业、房地产经纪机构及其从业人员发布房源信息，应当取得委托人书面同意，发布的信息应当真实、准确、有效，不得发布位置、面积等与实际不符，价格、用途等与委托事项不符，以及法律法规规定不能出租的住房信息。

第四，长租公寓运营商不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金贷款，不得以租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金贷款，不得在住房租赁合同中包含租金贷款相关内容。

商业银行发放住房租金贷款，应当以备案的住房租赁合同为依据，贷款期限不得超过住房租赁合同期限。

政策第五十二条规定，企业违反本条例规定开展住房租金贷款业务的，由房产管理部门责令限期改正；逾期不改正的，责令停业1个月以上6个月以下，可以并处2万元以上10万元以下的罚款；情节严重的，由市场监督管理部门吊销营业执照；属于金融违法行为的，由金融监管部门依法给予处罚。

第五，房地产经纪机构应当对住房租赁服务项目实行明码标价。房地产经纪机构不得赚取住房出租差价，住房租赁合同期满承租人和出租人续约的，不得再次收取佣金。

第六，政府建立住房租赁指导价格发布制度，遏制房租过快上涨。

此次政策第三十六条明确规定，直辖市、设区的市级人民政府应当建立住房租赁指导价格发布制度，定期公布不同区域、不同类型租赁住房的市场租金水平信息。对于租金上涨过快的，可以采取必要措施稳定租金水平。

对此，严跃进表示，这条规定有三个含义。第一、租金指导制度将加快建立，体现了政府对于租赁市场引导的导向，即形成地方“基准租金”的概念。第二、租金公示制度将加快建立，后续各个区域和不同住房都会公布相关租金信息。第三、租金监管制度将加快建立，“稳租金”概念提出，成为“稳房价、稳地价、稳预期”后的第四个“稳”，后续租赁市场发展的过程中，租金稳定也会成为考核各级政府的一项重要内容。

第七，长租公寓“高进低出”、“长收短付”受政府管控。

政策第三十八条明确规定，住房租赁企业存在支付房屋权利人租金高于收取承租人租金、收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期等高风险经营行为的，房产管理等部门应当将其列入经营异常名录，加强对租金、押金使用等经营情况的监管。

第八，鼓励住房租赁金融的多元化发展，支持发展房地产投资信托基金。

政策第三十四条规定，国家支持金融机构按照风险可控、商业可持续的原则创新针对住房租赁的金融产品和服务，支持发展房地产投资信托基金，支持住房租赁企业发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券及资产支持证券，专门用于发展住房租赁业务。住房租赁企业可以依法质押住房租赁租金收益权。