恒大要做政策调控的模范生，半年卖楼3488亿，新战略聚焦降负债

15分钟介绍成绩，30分钟回答媒体问题。8月31日，中国恒大（03333.HK）在线上举行了2020年中期业绩发布会，与上周碧桂园、万科公布业绩时相比，恒大的会议时间略显简短。

尽管是中国房地产企业前20强里最后一家发布半年报的房企，但在两周前，恒大就发布了盈利预警，表示其核心净利润较去年同期下降约37%。这也让外界对习惯了高举高打的恒大充满疑问。

恒大给出的书面解释是，由于受新冠状病毒疫情爆发影响，集团进行了全国促销活动实施销售价格优惠及同期营销费用上升，期间外汇汇率波动引起的外汇亏损，以及附属公司对新能源汽车的投入引起的合并报表亏损所导致。

在看到半年报后，一位恒大股票投资者告诉AI财经社，幸好之前有过盈利警报，自己做好了心理准备。“地产行业周期性较强，高杠杆的恒大，周期效应会被放大。”

财报显示，恒大上半年仍然实现合约销售额3488.4亿元，同比增长23.8%；达成全年6500亿元目标的54%；销售回款率89.4%，较上年同期上升约23个百分点。上半年销售额与回款率双破恒大纪录。

业绩会上，恒大管理层表示，上半年利用“恒房通”开启线上打折销售，以及拆分物业板块上市，都在一定程度上降低了公司的净负债率，稳住经营脚步。上述投资人士分析认为，一直以来，恒大的战略布局和资本操作是其独有的优势。

（恒大集团总裁、董事局副主席夏海钧）

01 做房地产调控的模范生

半个小时的媒体问答，恒大总裁夏海钧反复提了两次：要做“房地产调控的模范生”。

“这么多年，恒大没有拿过一个地王，销售价格基本稳定在9000-10000元/平左右，恒大会一如既往的成为房地产调控的模范生。”面对媒体当前最关心的“三条红线”，即监管部门对重点房企制定资金监测和融资管理规则的问题，夏海钧表示坚决支持，“对于国家监管部门提出的各项指标和管理要求，我们都严格将公司的战略向这些指标靠拢。”

起初是因为疫情，恒大担心资本市出现问题，在香港发了60亿美元债，确保足够还今年到期的美元债、还未到期债的利息和现金分红。到了3月底，看到疫情基本被控制住，恒大也提出降负债的目标——2020年到2022年，有息负债平均每年减少1500亿元。如今半年过去，6月底公司有息负债较3月底减少约400亿元，夏海钧预计，全年降幅在1000亿元左右。

“房地产发展到一定阶段，企业不能再靠规模取胜，而是要靠效益。”夏海钧表示，恒大采取的第一个降负债策略是加大销售和销售回款。“我们去年的销售额是6010亿元，今年目标6500亿，内部力争要达到8000亿。“而今年1-7月恒大已经实现合约销售额3991亿元，销售回款达到3542亿元。按照下半年9000万平方米的可售货量估算，只要再完成37%的业绩，全年任务基本达标。

另外，控制土地储备，节约资金，以及拆分集团优质资产上市，实现集团权益增长都是恒大降负债的方式。

8月13日，中国恒大发布公告称，将为物业管理业务引入包括中信资本、农银国际、光大控股、红杉资本、腾讯控股、云峰基金等14名战略投资者，合计持股数量约280.61万股，占总股本比例约28.061%，对应总代价为235亿港元。在投资者看来，这是一个非常精明的资本运作：“先引战投，再IPO上市，可以吃两道。”恒大管理层表示，成功引入战投，预计为公司降低净负债率19个百分点。

贝壳研究院分析指出，恒大上半年资产负债率为86.24%。截至上半年，恒大持有现金1407.5亿元（不含受限制现金），其短债比为0.26（短债为短期借款与即期所得税负债之和），较上年期末0.29进一步紧缩。“截至上半年，恒大平均融资约9.14%，较2019年末8.99%小幅提升，在TOP20房企中，恒大融资成本处于高位。”

加大销售和回款，严控销售费用、管理费用和财务费用，大幅度降低负债总额，减少融资成本，是下半年恒大提升利润的途径。据夏海钧透露，下一步恒大还会陆续把一些优质资产逐步分拆上市，通过资本市场的释放来为股东创造更大的效益，同时实现公司负债的大幅度降低。“我们非常有信心在不远的将来，公司的各项指标能够完全达到监管部门的要求。”

02 下半场房企在比拼什么？

在很多场合，夏海钧总强调恒大多年来土地储备的数量庞大和成本低廉的优势。

从整体土储量上看，截至报告期内，恒大住宅土地储备项目817个，总规划建筑面积2.4亿平方米，土地储备原值为5094亿元，各项数据均比2019年底均有下降，但今年上半年，随着土地市场等来窗口期，恒大拿地数量颇多，共计购得住宅土地储备111幅，新购住宅土地储备建筑面积5459万平方米，平均成本为2455元/平方米，项目主要分布于北京、广州、深圳等一二线城市及三线城市。

另外，恒大积极参与旧改项目，截至上半年拥有旧改项目104个，其中深圳55个，大湾区12个（ 除深圳以外 ），太原11个，石家庄4个，昆明3个，贵阳3个，郑州2个。夏海钧认为，房地产市场已经见到天花板，往下再发展，市场增量比较少，房企要在存量方面下功夫，所以恒大判断，城市更新项目、旧城改造，未来是房企发展的必争之地。

随着人口结构的转变，住房需求的饱和，以及城镇化建设加速，中国房地产进入存量时代已成为行业的共识。今年疫情的出现无疑对房地产市场造成巨大冲击，同时也让这个行业更深层次的问题暴露出来。

夏海钧坦言，一二月份时大家对市场都比较悲观，但三月份以后，情况逐渐好转。“我们能看见大型上市公司、龙头房企的业绩稳步上扬，但是大部分的中小房企却处在非常困难的境地。这是现在市场的一个改变。”

这是最近两年，夏海钧每次谈及市场未来，都会作出的判断：市场容量基本饱和，但行业的集中度在产生变化，市场环境对中小企业并不友好，“大鱼吃小鱼”是眼下乃至未来的普遍现象。今年疫情之后，他更加笃定了。

此次业绩会，夏海钧对房地产下半场的走向又做出了几点判断：未来房地产开发商会更加注重科技含量的住宅，多做智慧社区和绿色建筑；养老社区和租赁住房也是房地产转型升级的方向。

“我们物业上市引进了腾讯，引进了云峰基金，主要是希望借助由这些股东的科技力量来帮助恒大物业实现智慧社区的有效发展，提升我们的产品的竞争力。”夏海钧表示。

其实，在房地产的下半场，企业之间比拼的是谁的眼光更长远。从目前看，这家企业形成了以房地产为基础，文化旅游、健康养生为两翼，新能源汽车为龙头的产业格局。其中有些产业还在前期投入中，未见高回报。因此，拖着巨大杠杆前行的恒大，必须减重，确保用企业的相对增长，换来绝对安全，这才是未来发展一切的重要前提。